存量房贷利率下调落地尚需时日，跨行“转按揭”会重出江湖吗？
在近日的国新办新闻发布会上，中国人民银行货币政策司司长邹澜关于存量房贷利率下调的表态引起了极大关注。
“太高兴了，终于可以降低存量房贷利率了。”王先生对第一财经说，他于2021年7月购入了房产，由于是二套房，房贷利率达到了5.75%(LPR+110BP)，尽管此后LPR多次下调，但加点不变，目前依旧高达5.4%。
而现在，王先生所在的城市新发放的住房按揭利率已经降至首套4.2%(LPR+0BP)，二套4.8%(LPR+60BP)，两相对比差异明显，这也是为何近两年来随着LPR频繁下调，关于存量房贷利率下降的呼声渐高的原因之一。
不过，第一财经在银行业内采访了解到，尽管监管已发声支持，但具体的细则和方案出台还尚需时日，包括如何调降、调降到什么程度、适宜人群等均需考量。
另外，鉴于2008年调降存量房贷利率时曾出现跨行“转按揭”业务，近两日，市场再度出现了呼吁放开的声音，对此，亦是有人赞成有人反对。
具体落地尚需时日
自2019年以来，5年期以上LPR已经下调了7次，房贷利率跟随同步下调。根据国新办新闻发布会上透露的数据：上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，比上年同期低107BP。其中，6月个人住房贷款利率为4.11%，同比下降51BP。
中指研究院监测数据显示，2023年以来，全国已有超40城调整首套房贷利率下限至4%以下，几乎跌至历史最低水平。在此背景下，存量房贷利率依旧“高位站岗”的现象备受关注。
在上述发布会上，邹澜表示，“按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。这也是央行时隔15年再度提及存量房贷利率调整。
早在2008年10月，央行曾发布《关于扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度等有关问题的通知》，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，一些中小银行率先推出利率七折优惠，并推出跨行“转按揭”业务来抢夺存量用户。在此情景下，国有银行也纷纷制订存量房贷调整细则。
当时的背景是为应对国际金融危机产生的影响，支持居民住房消费，促进扩大内需。“之后存量房贷利率出现了快速下行，助力地产企稳、消费修复和经济回暖。”华鑫证券分析师杨芹芹说。
星图金融研究院副院长薛洪言对第一财经分析说，此次鼓励银行开展存量房贷置换业务，引入市场化机制，将有助于大幅减缓居民部门主动去杠杆的问题，当购房人不着急提前还贷时，可以更从容地进行消费支出，也有助于消费企稳，助力经济更快地复苏向好。
不过，尽管购房者的期待较高，但相关政策或许并不会快速地展开。第一财经在银行业内采访了解到，具体的细则和方案出台还尚需时日。
某大行广东省分行第一财经财经回复称：当前正在跟监管了解相关细则，暂未制定具体方案；另一大行也表示，相关方案目前还在准备中。
一股份行人士对第一财经透露，目前银行业都在抓紧研究，争取尽快推出相关流程和方案，而且这样的方案并不会一刀切，各家银行会根据自身的情况而设定。
“个人住房贷款并非标准化的产品，利率不同、背后的房产不同、首付款比例不同、风险属性也不同，直接一刀切，不仅门槛不好判定，且容易产生问题，负面影响大。”薛洪言说。
跨行“转按揭”蠢蠢欲动
回顾2008年的存量房贷利率下调，中小银行“一马当先”，直到2009年初，国有大行才被迫有所行动。
杨芹芹认为，相较2008年，当前房贷作为优良资产的稀缺性进一步凸显，银行对于挖墙脚的防范意识将会更强。另外，存量房贷的优惠也会给银行的稳健性和持续经营，尤其是给净息差带来一定压力，个人住房贷款余额占比更高的国有大行压力凸显，因此本轮存量房贷优惠预计还是会从中小银行开始，逐步扩散到大型国有银行。
第一财经根据Wind数据统计发现，六大国有行以及招商银行、兴业银行截至去年底的个人住房按揭规模均超过万亿元，其中，建设银行的住房按揭规模最高，超过6.5万亿元，在个贷余额中占比达到79%；工商银行、农业银行、中国银行的按揭贷款占比也超过了70%。
“可以说，降存量房贷利率对银行特别是大行而言，是当下痛苦但长远有利的选择。”招联首席研究员董希淼说。
在具体操作路径上，董希淼分析，根据央行表态，存量房贷利率调整可有两种做法：直接降(变更合同条款)、间接降(贷款以新换旧)。
“下一步，建议通过市场利率定价自律机制，商定银行存量房贷利率调整的总体原则；建议各家银行总行出台具体方案，明确直接降、间接降的条件、标准、流程等。”他说。
贷款以新换旧又俗称“转按揭”，本周末市场也出现了关于跨行“转按揭”放开的讨论，一如2008年出现的“挖墙脚”现象，毕竟这可以为部分银行带来增量客户。
“如果借款人所在的银行未推出存量房贷利率下调政策，而其他银行却推出了，那么，不排除会有人为了利率去折腾跨行‘转按揭’的。”广州大源按揭总经理郑大源对第一财经说。郑大源同时表示，跨行“转按揭”有其存在的合理性，一方面在契约精神之下，可以避免对于现有贷款合同的修改；另一方面，也给银行和借款人一个自由选择的机会。
据此前媒体报道，去年曾有一家小型城商行以“按揭贷款置换”为名推出过转按揭业务，但随即被叫停。
“为维护合理的竞争秩序，我认为，贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行‘转按揭’。”董希淼指出，但考虑到对银行稳健经营的影响，可在降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。
远水难解近渴
在存量房贷利率下调的相关政策尚未出台之前，提前还贷仍是降低存量房贷利息支出最现实的选择。
邹澜在发布会上说，今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点，这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。
“目前银行的提前还款压力依旧很大。”某股份行业零售业务部门负责人也对第一财经说。
自去年下半年以来，提前还贷潮越演越烈，年初，第一财经进行了一个小范围的调研，随机采访了多位购房者，根据调研结果：房贷利率越高的人群，提前还贷的意愿越强烈。
除了提前还贷外，“商转公”是降低存量房贷利息支出的另外一种模式。
据了解，2022年以来，已有近20城推行“商转公”政策。第一财经不完全统计显示，今年又有哈尔滨、扬州等十余城推出了“商转公”业务。
从利率来看，公积金贷款利率明显低于当下商业贷款，其中，认定首套贷款的，贷款期限5年以下为2.6%，5年以上3.1%；认定为二套房贷的，5年以下为3.025%，5年以上为3.575%。
在“商转公”的具体操作方式上，大致分为两种：一种是贷款银行非当地公积金贷款业务受托银行的，可以采取“先还后贷”的方式，即借款申请人需要提前结清原商业贷款，解除抵押登记后，重新办理抵押登记，将抵押权人登记为公积金中心，公积金中心通过受托银行放款。
而贷款银行与公积金贷款受托银行为同一家银行的，可以采用“顺位抵押”或“带押转贷”的方式，即借款申请人要结清原商贷本金余额及应还利息超出商转公贷款的差额部分后，按顺位设立新的抵押权，将公积金中心登记为第二顺位抵押权人；公积金中心放款用于提前结清原商业贷款，银行退出，抵押权人自动变更为公积金中心。
不过，“商转公”也设置了一些限制条款，比如，有些城市规定借款人须为首次申请公积金贷款；有些城市要求仅支持拥有唯一一套住房或首套房；另外还要求房屋权属明晰，无查封、保全；已正常还款一定期限，且无逾期记录等。
开展“商转公”业务的城市中也有部分热点城市同时表示，“商转公”业务能否持续，要根据个贷率的变化情况而定。
比如，湖南省直单位住房公积金管理中心发文，7月10日起，该中心的商转公贷款业务将根据个贷率情况实行动态管理，个贷率在85%以下，正常受理商转公贷款业务；个贷率介于85%(含)和90%之间时，对商转公贷款业务预约进行适度限流；个贷率高于90%(含)时，暂缓商转公贷款业务预约及受理。
受制于个贷率高的原因，部分城市明确表示，暂时无法开启“商转公”业务。
比如，4月6日，北京住房公积金管理中心在互动咨询中表示，个别省市开办“商转公”业务，主要是因为其住房公积金个人贷款率、资金运用率相对较低，而北京住房公积金管理中心的住房公积金个人贷款率、资金运用率一直位于高位，故暂不符合开办商贷转公积金贷款业务的条件。