全国首单停车资产类REITs挂牌深交所
8月2日，由首程控股有限公司（以下简称“首程控股”，0697.HK）与国泰君安合作发行的国内首单停车资产类REITs——“国君-首程控股智慧停车资产支持专项计划”在深交所正式挂牌。
图片来源：REITs速达微信公众号
基本情况介绍
据了解，该计划于2023年6月27日在深圳证券交易所正式完成设立，实现了全国首单停车资产类REITs成功落地。该计划原始权益人为首程控股全资附属公司驿停车（北京）投资管理有限公司，计划管理人为上海国泰君安证券资产管理有限公司，首程控股是本次计划的担保方。此外，本次项目发行规模合计为2.30亿元，其中优先级规模2.10亿元（“23驿停01”，证券代码为“143235”，到期日为2043年11月24日），优先级票面利率3.80%，发行期限为21（3+3+3+3+3+3+3）年。
图1 国君-首程控股智慧停车资产支持专项计划交易结构
资料来源：CNABS
作为首单停车资产类REITs，该计划开创性的以北京、成都和佛山三大城市的4座停车场资产作为底层资产，构造了标准化的资产证券化产品交易结构。整体上看，上述城市经济发展水平高，人口密度大，停车位供需缺口较大，底层资产的运营提升空间较强，并且4座停车场区位优势明显，周边均临近住宅、办公楼或商户，具备较好的地理优势。
表1 底层资产概况
资料来源：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
首程控股
作为此次专项计划的保证人和发行方——首程控股，原首长国际企业有限公司，于1991年在港交所主板上市，1992年首钢集团联合长江实业成功收购首长国际，成为首钢集团旗下的香港上市公司。
2016年公司开启资产重组，剥离钢铁制造、矿物开采及加工等传统业务，其后在2017年12月收购京冀资本和首中投资（现更名为：驿停车（北京）投资管理有限公司）控股权，将业务拓展至国内的停车出行业务及基础设施不动产基金管理。2019年，公司基本完成业务结构调整，并于2020年正式更名为首程控股。2022年，北京国有资本运营管理有限公司成为首程控股主要股东，基于双方优势互补，首程控股为北京半数以上的基础设施资产持有人提供服务，推动北京市基础设施资产与中国REITs市场对接。目前，首程控股已建立起“资产融通+资产营运”两大业务格局。
图2 首程控股股权结构图
2022年，首程控股实现收入16亿元（港币），相较于2021年（11.95亿元）增长了34.0%。其中，资产营运收入5.83亿元（港币），较去年同期下跌8.5%，系受到疫情管控导致的机场等大型交通枢纽类停车场收入规模下降影响。资产运营收入主要来源于基础设施运营服务，以及围绕核心基础设施资产服务产生的各类科技、咨询、行研、创新增值等服务收入。资产融通收入10.17亿元（港币），较去年同期增长82.0%，主要包括基础公募REITs咨询、公募REITs发展基金管理及投资、战略配售基金管理及投资等产生的综合收入。
图3 首程控股2022年主营收入构成
（1）停车业务
公司停车业务以旗下智慧停车品牌——驿停车为主体，分成了三种业态、四种模式。三种业态分别为交通枢纽（停车出行）、市政配套（老旧城区改造、医院、公建等）以及商办产权（园区、写字楼、商办综合体）；四种模式分别为特许经营、长期租赁、产权持有和委托管理。同时，公司围绕京津冀、长三角、大湾区、成渝等四个国家级核心城市群布局停车场业务。截至目前，首程控股在管车位已突破20万个，车位平均剩余经营年限超过15年。除此之外，公司还致力于停车资产管理数字化，2019年，与京东合作开发了SONIC智能平台，以进一步探索单体停车资产“人、车、场”全域“数字化空间管理”。
表2 首程控股分区域城市主要项目
资料来源：公司官网
（2）基金管理业务
目前，首程控股基础设施资产管理门类已覆盖停车场、园区不动产以及绿色环保等细分领域。公司一方面通过引入长周期资金设立产业发展基金，缓解企业投资压力，为资产原始权益人提供资金融通服务；另一方面以REITs的发行上市实现资产资本化和再投资，助力基础设施领域存量资产盘活。
特别是在REITs领域，首程控股自2017年起便开始对其重点关注。2021年6月，首批9只基础设施公募REITs正式上市交易，首程控股参与其中6只，分别为：中金普洛斯、博时招商蛇口、东吴苏州工业园、华安张江光大园、红土创新盐田港和浙商沪杭甬高速，是首批搭建投资中国内地REITs的基金管理公司。截至目前，公司战略投资于公募REITs达30亿元人民币，形成了“资产收购/投资建设-资产培育-运营提效-资产证券化-资金回流”的商业闭环，是中国REITs市场第一大的产业投资方。
此外，为进一步放大资产融通和资产运营融合价值，首程控股以REITs全产业链运作实现了停车与基金两大业务板块协同驱动的发展模式。此次成功发行的全国首单停车资产类REITs产品，不仅是首程控股在停车资产证券化领域的一次积极探索，也有望为后续停车类资产融通模式与定价方面确立行业标准奠定基础。