又见“风口”?｜撬动一个特大城市的租房市场可能比想象中更容易
图片来自于网络
租房市场系列专题研究之一
文：刘 璐
频道：房产 | 城市
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希望这一次，租房市场不要又成为资金的“风口”。
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0，解构租房市场
我国的房地产市场长期以来“重售轻租”，使得租房市场仍还在摸索中发展。
2015 年 1 月，住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》；
2017 年 7 月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，租房市场利好频传。
2017年11月来，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”被正式提出，而“租购并举”无疑是让住房回归居住本义、让房地产市场形成稳定健康发展的长效机制的十分关键而紧要的一环。
图片来源：人民日报（2017年11月）
然而，今年以来，全国多地（特别是一线城市）出现了住房租金较快上涨的情况。
图片来源：新京报制图
影响房租涨跌的因素有很多，既有房价、物价变化的宏观经济背景，也有暑期“毕业季”等季节性变化的因素。
图片来源：央视财经（2018年8月）
而当前对房租上涨争议最大的，可能就是“新生事物”长租公寓的问题。
在这样的背景之下，本文并不直接讨论长租公寓对房租的影响。
咱们不妨换个思路来看问题的本质：
本文将重点考察一个城市的租房市场的容量到底有多大？清楚了这个问题，自然就会明白资金对一个城市租房市场的影响如何了。
1，租房时代来临：北京的存量住房到底有多少？
大力发展租房市场的关键背景是需要有一个成熟的存量房市场。显然，楼市发展得更为成熟的一线城市，已经抢先进入了以存量房为主的时代。
像北京这样的一线特大城市，住房存量是惊人的。那么，当前北京到底有多少存量房呢？要在像北京这样的特大城市中准确统计住房套数是比较困难的，特别是不同年代修建的各类住房（老房子、单位房、商品房、安置房、保障房，等等）混杂，给统计带来了很大难度。
2018年2月，广发地产综合了多个渠道得出的估计是“北京住房可交易存量5.38亿平米、730万套住房”。
笔者也采取了各种“查表”的方式来进行交互验证（注：下列数据均来自国家统计局）。
水表：
当前北京全市的城市供水家庭用户约为611万户（包括公共供水和自建设施供水）。
电表：
国家电网智能电表数据显示约为737万户（套）。
气表：
2016年底北京家庭用天然气户数约为598万户，此外液化石油气家庭用户303万户。
从上述“水电气”的统计情况来看，由于单一的数据来源可能有欠缺或叠加的情况，因而“水电气”三组数据不能完全匹配。但综合来看，对北京的存量房有700多万套的估计是没有问题的。
此外，在一份题为《北京市住房租赁市场发展现状及政策建议》（来源：《中国房地产》，2017年34期）的文章中，提到“根据北京市住房租赁合同登记备案数据以及住房和城乡建设委员会和房地产经纪机构的相关数据统计，2016年北京市住房租赁成交大约200万套次，租赁状态的住房约有150万套，约占整体住房存量的20%左右。”照此推算，北京全市范围内的住房存量应在750万套。
2，北京可租房源的市场容量到底有多大？
前面提到，北京全市有约750万套的住房存量，但是不可能所有的住房都是潜在的租赁住房的房源。因为自有住房自己住，或者子女和父母一起住等情况的存在，使得全部存量住房当中只会有一个比例用于出租。根据前面提到的《北京市住房租赁市场发展现状及政策建议》（来源：《中国房地产》，2017年34期）一文中的信息，“租赁状态的住房约有150万套，约占整体住房存量的20%左右”。
对比前面提到的各项数据，这150万套和20%，应该是一个比较合理的估计。另据北京市统计年鉴数据显示，租住人口为738万，占常住人口为2170.5万人的34%。如果按照平均1.5个人租一套房来估算的话，那么从平均意义上看，这占比34%的租房人口就应该在存量住房中占比22.67%的。这和前面提到的“20%”是比较吻合的。
然而，如果将上面提到的“租赁状态”和“租房市场”相等同，这是有很大的歧义的。对于一个想租房的人来说，已经有人住进去的处于“租赁状态”的房源是没有意义的，就算房源再好别人正住着自己也无法搬进去住。显然，只有正在挂牌的可租赁房源才是这个求租者应该关心的对象。
当然，严格地说，已经有人住进去的处于“租赁状态”的房源和正在挂牌的可租赁房源的加总共同构成了一个城市完整的租房市场。而正在挂牌房源，则像是一个“蓄水池”，一旦有人租房成功，那么这套房源就会退出该蓄水池而转变成已经处于租赁状态的房源。与之对应的，如果有房源的租约到期或房客退租，那么一旦房东再次将房源挂牌出来招租，则该套房源又会转变成这个“蓄水池”里新增的可租赁房源。显而易见，这是一个有增有减的动态过程。
现在问题来了：类似北京这样常住人口超过2000万的特大城市，到底有多少正在挂牌的房源呢？
笔者浏览了一些机构的网站，单家大型机构显示的北京当前真实挂牌租房房源约在3万多套。而根据相关数据显示，北京当前挂牌的真实“全网租赁房源”约为14万套左右（数据来源：诸葛找房）。这里所谓的“真实”房源，是指用技术手段剔除了假房源、重复房源、已成交房源等干扰信息之后得到的房源。这个14万套左右的房源数字是基本排除了合租房源之后的数据，否则如果包含合租房源的话数字就更大。当然，“全网租赁房源”顾名思义是指挂网的可租房源，而一些未上网的房源（特别是小产权房或者城中村之类的租赁房源）的存在，使得实际的可租房源必然大于这个“全网租赁房源”。不过考虑到当前互联网的普及性，实际的可租房源应该和“全网”口径的可租赁房源的差别不会很大。对比前面的“150万套处于租赁状态”的数据，可知这个约10%处于出租“周转期”的房源套数是较为合理的。
3，要“控盘”一个特大城市的租房市场需要多少资金？
现在，将是本文要讨论的真正核心问题所在：从资金的角度来看，一个特大城市的租房市场容量到底有多大？
1）月每平米租金和月每套租金是多少？
要回答这个问题，我们首先要了解当前北京的租房市场在平均意义上的租金水平是多少。
根据地产网中国于2017年9月30日发布的《2017北京市租房市场报告》（数据来源：诸葛找房）显示，北京市整体的市场平均租金为84.8元每月每平米，而平均每套租金为7201元。
另据《华夏时报》在今年8月17日报道中引用诸葛找房的数据显示：2018年7月，北京房租均价为90.12元/平方米（对比参考：中国指数研究院发布的2018年6月的北京租金均价为89元/平方米）。
于是，在同一数据口径之下，和去年的月每平米租金相比，租金的整体平均涨幅为6.27%。请注意这是北京全市均价意义上的租金涨幅，虽然看似不算高，但是落实到具体的优质房源上，其月每平米的租金上涨30%是完全可能的。按照此涨幅类推，北京当前的平均每套租金应为7652.76元。
2）北京全市的租房市场的整体租金规模有多大？
现在，如果我们要计算北京全市的租房市场的整体租金规模，那么究竟应该按照前面提到的全部处于“租赁状态”的150万套房计算呢，还是应该按照正在挂牌的可租房源14万套计算呢？
我们不妨都来算一算。
按照第一种口径，即全部处于“租赁状态”的150万套房计算，那么北京全市每月的租金规模为114.79亿元。而一年12个月下来就是1377.50亿元。这的确是一个大蛋糕！
按照第二种口径，即全部正在挂牌的可租房源计算，那么北京全市每月的挂牌可租租金规模为10.71亿元（注：笔者也用其他方法对此金额进行了验算，所得结果相差不大，故此处不在赘述）。而一年12个月下来就是128.57亿元。显然，这就比第一种口径的计算金额小多了。
3）多少资金可以“控盘”？
本文最关键的一步分析来了：
假设如果有资金想“锁定”像北京这样的一个特大城市的全部可租房源，显然它并不需要获得所有已经处于“租赁状态”的房源。相反地，其准确的目标应该是当前市场上正在挂牌的可租赁房源。
正如上面的第二种口径计算所示，北京全部正在挂牌的可租房源的每月整体租金总额为10.71亿元，不到11亿。事实上，如果有资金想“控盘”，根本不需要“年付”租金，即上面计算的总额128.57亿元。按照租房市场常见的“季付”传统，资金只需要向分散的小业主房东们支付总额为32.13亿元的租金，就可以实现“控盘”。至于之后的租金，资金完全可以在收了租客租金以后再对分散的小业主房东进行支付，后续的现金流是很容易就可以“滚起走”的。
当然，资金在收了房源之后肯定是要对房源进行“收拾”一下的，比如升级一下家具和家电，粉刷墙面等简单装修一下，或者，“隔断”一下……对于每一套来房源来说，其实可能也花不了多少钱，此处就按3万元/套来估算，应该差不多了，毕竟现在一台全新的55寸平板电视，在某东上标价1599元都能买到，还可以用满1000减15的优惠券（注：此处指标准的1080P配置，非国际大牌）。这样一来，全部14万套正在挂牌的可租房源的硬件“升级”费用的总额估计为42亿元（注：实际上这个金额可能都估计得有点多了）。
这样汇总一下，如果有资金想“控盘”像北京这样的一个特大城市的全部可租房源，总共需要32.13+42=74.13亿元。
这笔钱是一个什么概念呢？我们不妨看看下面这幅图：
资料来源：新京报（北京）
可见，在北京这样的一线特大城市，70多亿的资金其实也就是买一块地的资金规模。
我们再来对比一下去年大热的资本“风口”共享单车“烧”了多少钱。
根据《共享单车被12元贱卖，一图看懂共享单车近年烧掉的钱！》（来源：创业家传媒）一文整理，“10家共享单车企业来看，所融得的资金量就有395亿元人民币，而且这还仅是具有详细融资金额的数据。再考虑到整个共享单车行业，所整理的10家企业仅能算是一小部分，如此说来，保守估计500亿元的融资额是有的，而这就是这两三年的事。”
笔者对比共享单车这个行业，是有这样的担心：
当前国内如果某个行业被资本市场认定了是“风口”，那么在短时间内“一窝蜂”式地涌入400-500亿元规模的资金是完全可能的。
事实上，根据本文上面的估算和分析，300亿元级别的资金规模，可能已经足够“控盘”北上广深四个一线城市的租房市场了。
另外，由于在上面笔者的估算中，采用了北京全市范围内的挂牌可租房源数据。然而由于住宅物业在空间上分布的不平衡性，资金完全可以只“锁定”市区以及近郊的房源，那么所需资金可能仅为上述估计值的2./3甚至一半，就可以“撬动”这座城市的租房市场。换句话说，按照约44亿元（根据前述估计值接近60%的比例估算）一座一线城市，总计约180亿元左右的资金规模就可以“撬动”北上广深四座一线城市，并给这四座城市的租房市场带来可能是“翻天覆地”的变化。请注意，此处所用的“翻天覆地”一词，其本身是一个中性词，既可以指好的方面的变化，但也可能是一些不好的变化。
还认得上面的全部LOGO吗？图片来自于网络
4，对更小城市的担忧
根据和上面部分对一线城市分析完全一样的方法，笔者也测算了更小规模城市的租房市场。
在一个标准化的分析模型中，一个抽象的标准的大型二线城市（注：常住人口超过千万，租房市场活跃），其租房市场挂牌待租房源每月的租金总额可能在3亿元左右。
于是，按照“季付”租金9亿元，再加上估算的装修、配置家具家电等”“升级”的总费用约20亿元（实际上完全可能用不到这么多房屋硬件升级费用），总计约29元的资金规模可能就可以“控盘”一个大型二线城市的租房市场。这在二线城市一般也就是拿一块地的资金规模。
实际上，按照前面部分接近60%的比例进行估算，大约17亿左右的资金规模就已经可以“撬动”一个大型二线城市的租房市场。
显而易见，对于“体量”更小的三四线城市而言，也许小几个亿的资金规模就已经能给当地的租房市场带来显著的影响了。
5，下集看点
限于篇幅，本文的租房系列研究在今天只发布了上集。
在接下来的下集中，笔者将继续深入探讨一个城市租房市场的合理结构是什么，并对国有租赁住房、机构长租公寓、散户私人房源这三者各自在租房市场中扮演的重要作用进行较为深入地分析。
明日继续发布下集，敬请期待。
特别说明：
由于租房市场随时在变化，本文以上所做的估计和分析仅基于获得数据当时的情况。
- 未完待续-
2018年8月21日
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郑重提醒：
本文纯属学术探讨，描述和分析客观的市场情况，不构成任何投资建议。
本文仅代表作者个人观点，与所供职的单位无关。
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作者介绍：
西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师
留美经济学博士
长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者
知名财经评论人
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微信订阅号：liulu_cd
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