车位，该买还是租？
目前我国大城市小汽车与停车位的比例约为1：0.8，中小城市约为1：0.5，而发达国家约为1：1.3。保守估计我国停车位缺口超过5000万个。
“摇号买车位”、“天价车位，一位难求”、“有车无位，欲哭无泪”...这样的报道层出不穷。
消费升级时代，随着购车需求的不断增加，车位供需矛盾也被日益激化。
“物以稀为贵”，一系列大数据和抢位大战的背后，是车位稀缺现象的真实反映，还是市场舆论造势，投资客的虚张声势？
车位 “刚需”族
经济能力是首先要考虑的问题。下面我们从经济角度来算一笔账。
例：某小区车位价格8万，物业管理费：50元/月，车位租赁费：280元/月，产权按70年计算。
购买车位支出：合计12.44万元。
购买车位支出＝车位8万+契税8万×3%+70年管理费（50元/月x12月x70年）=8+0.24+4.2=12.44万元，70年平均摊下来每个月148元/月。
租车位支出：合计23万元。
70年的车位租金=280元×12个月×70年=23万元。
*每个小区情况不同，大家可根据自身实际情况计算，比较租和买哪个更划算。
车位“投资”族
而对于经济相对宽裕的人，投资才是车位最具争议的那一面。那么我们该怎样判断车位的价值呢？
1.了解供求
通过小区车位比系数，了解整个小区车位供求关系。
例：某小区一共1000户人家，平均每户人家1辆车，小区一共有1300个停车位，车位比系数：1300/1000=1.3。
通常车位比系数在1.2以下，该小区的车位值得投资，系数越高，投资价值越小。
2.了解停车位的归属问题
住宅小区停车位的权属，依法有如下三种情况：
A 所有权和收益权归开发商所有：产权车位
开发时规划为停车场地并符合产权登记技术规范，且建设费用未列入开发成本和分摊面积出售给购房人，此类车位的所有权和收益权均属开发公司，买受人也可办理产权证。一般情况下，车位的产权期限在40-70年之间。
这样的车位常见于地下停车位，是开发商利用地下空间而建造的，可以用来出租和出售。
B 所有权和使用权归全体业主所有：公摊车位
如建设费已经列入开发成本或分摊面积之中，即开发商已从售房款中收回了停车位的建设费用，此类车位的所有权就应当属于全体业主，其租金收入亦应归全体业主分配，开发公司无权出售，如售出也无法办理产权证。公摊车位的日常收益，应由物管公司收取并用于补充维修基金、物管等费用，以表明其业主群体的共有性质。
这类车位常见于小区地面停车位，是经政府发出的《建设工程规划许可证》批准同意的，用明确的标识划分出来的停车位。
C 开发商仅拥有使用权：人防车位
人防车位是给人防工程单独规划的车位，一般也常见于地下车位。按照《物权法》中“谁投资、谁受益”的原则，在不妨碍防空功能的前提下，人防车位是可以提供给业主使用的。所以这类车位对于开发商来说，也是只能出租使用，不能销售的。
综上，大家在考虑买车位前，一定要弄清楚车位的产权信息，只有产权车位可以卖，其他的两类车位（公摊车位和人防车位）只能租不能卖。
3.考虑其他因素
如小区入住率、小区人群消费水平、及小区周边停车环境。若从使用的角度出发，你拥有汽车的价值和车位的价值是否成正比，也是一个很重要的考虑因素。
买 OR 租？
买车位：
利：车子固定安全停放，买个方便和安心，投资门槛低，易管理
弊：必须全款
租车位：
利：刚需首选，可缓解短期资金压力
弊：存在租金上涨、有车无位的风险
Q:停车位能否向小区居民以外的人出售或租赁？
我们首先需要了解住宅小区停车位的法律性质及其特殊性：
1.附属性
住宅小区的停车位是作为小区公共配套设施纳入小区规划，同时报建、同时施工、同时交付使用的，停车位与小区的主体建筑具有密不可分的主从关系，不能脱离小区住宅房屋单独买卖。
2.规划性和专用性
按照建设部住宅小区规划建设的有关规定，住宅小区市政公用基础设施和公用配套设施的配建水平，必须与居住人口规模相对应。
可见，住宅小区停车位具有规划性和专用性。开发商无权因小区业主暂时无力购买或不需购买停车位而擅自将多余车位对外出售。
所以，若发现此类情况，业主可第一时间拿起法律武器维护自身的合法权益。
相关法律法规：
根据国务院制定的《物业管理条例》第六条规定：“房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：”其中第（八）项规定：“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”。
《物业管理条例》第27条明确规定：“业主依法享有的物业共用部位，共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分”。这实际上规定了开发商无权擅自向小区外的非业主出售车位，而只有业主大会才有权作出决定，否则，就是侵害了业主的利益。
《物业管理条例》第58条还规定：“违反本条例的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任”。
小编认为，响应房住不炒，车位也应掩去投资的光环，恢复其最原本的使用属性。在城市资源稀缺，车位投资紧俏的大背景下，我们还是应该根据小区和自身需求情况，进行科学分析，理性消费而非盲目投资。
来源：苏州市物业管理协会
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