哪些房子更有价值？︱DK长三角购房公开课·第五讲

内容要点

1. 小精贵的意思是：面积趋小，我们给出一个黄金面积段的模版；精的意思是要精装修交付；贵不是说房价贵，而是物业费要贵。

2. 精装修交付和物业费贵，能让我们的房子在二手房市场的溢价率更高。

3.新一代住宅产品更好用的点，有四个方面：对整个楼盘来讲，有多少功能性的细节；对于户型内部来讲，关注家庭成员的交互频次；对于园区景观来讲，关注是不是参与性景观；对于跟城市之间的融合，关注它能不能带来高级烟火气。

主讲︱刘德科

今天天气不错，我是刘德科，欢迎来到《DK 长三角购房公开课》。前面几讲，我们讲了政策和制度、城市和地段，这一讲，我们回归到房子本身：哪些房子更值钱？

1st

「小精贵」这三个字，我已经讲了四五年；在未来 10 年、20 年，这三个字会更适用。「小」就是户型趋小，「精」就是精装修交付，「贵」不是指房价贵，是物业费要贵。

户型趋小，不是说要追求绝对的小，我不是号召大家去买二三十平方米的户型，而是说在房间数量相同的情况下，户型面积可以相对小一些。

根据这个原则，我们列出了户型的黄金面积段：两房 80 平方米以下；三房 90-120 平方米左右；刚性改善需求的四房，在 120-140 平方米之间；改善型的四房，可以稍微任性一点，140-190 平方米之间；豪宅可以更任性一点，但是它的上限值也是 250 平方米左右。

你一定要买一套 600 方的大豪宅行不行？当然可以了。我们提供的「黄金面积段」，意思是今后比较容易转手的户型面积；就算是自住的，在现在的中国，总有一天你也是会换房的。

在尺度感和房间数量这两个概念之间，房间数量更重要。尺度感因人而异，比如你觉得 89 方的三房很小，那是因为你住惯了大房子，对大多数刚刚进入城市的年轻人来讲已经不错了。所以尺度感是一个相对概念，我们更要关注户型趋小这个概念本身。

2nd

我们来举几个例子，看看这个「小」大概可以做出什么样的户型。

上海宝山的万科·启宸①，75 方的 2 房 1 卫户型，通常来讲这样的户型当然也属于黄金面积段，但有个例外情况：它在上海这种高能级城市没有问题，如果是在能级非常一般的城市，这样的房子会很难卖。

不是因为布局不合理，它的布局相当合理，而是因为大家会嫌它小。能级比较一般的城市，房价往往比较低，在真正买房的时候，大家至少也会去买个 90 平方米，更大的 120 平方米都会去买。

所以我们中国有一个很奇怪的现象：没有买房的时候，大家都在抱怨房价太高了；真正买房的时候，又不想要面积小的。只有在上海这种房价非常高的地方，实在没办法，75 平方米的两房也会畅销。

再来看一个例子，90 方的 3 房 2 卫，也属于黄金面积段，这是「上海·太仓」的。太仓本来在行政区划上是属于苏州的，但是像万科·翡翠铂樾②这种项目，主要是面向上海市场，所以会更畅销。

再来看「杭州·海宁」。海宁是嘉兴的，但是它面向杭州市场，比如万科·都会东方③，86 方做出了 3 房 1 卫，这也是比较经典的户型。

三房的黄金面积段是 90-120 平方米，这是个大概的概念。超出这个范围一点点行不行？86 平方米当然更好了，如果是 128 平方米也行；但是尽量不要去买 180 方的三房，它今后的增值空间会比较弱。合肥的万科文一·未来之光④，95 方的 3 房 1 卫，同样属于黄金面积段的户型。

我们来看刚性改善的四房。在上海嘉定，万科·西郊都会⑤的一个户型，120 平方米 4 房 2 卫，这是非常经济的一个做法。像这种非常紧凑的户型，将来在二手房市场会卖得更快。

宁波北仑的万科·未来之光⑥，129 平方米的 4 房 2 卫，另外还带了个储藏间。这都属于新一代户型。

如果你觉得这些户型看上去也很一般，想一下：如果是放在 10 年前，会有这种户型吗？不会有。这就是户型精细化设计带来的一个好处。

无锡的两个例子比较有意思：万科·翡翠之光⑦和万科·翡翠东方⑧。昨天讲了，这是两个挨在隔壁的楼盘，区别在于，万科·翡翠之光相对小一点，相对偏向于刚性改善群体，所以做的是 131 平方米的 4 房 2 卫；万科·翡翠东方偏向于纯改善群体，做的是 189 平方 4 房 3 卫，尺度感就会很舒适。

如果我们纯粹从市场来判断，如果只能 2 选 1 纯投资，那么还是万科·翡翠之光更值得投资。因为相对来讲它的总价更便宜，客户基数更大，二手房就会更好卖，溢价才会更高。这是市场经济颠之不破的规律。

前段时间我买了一套房子，也是 189 方的 4 房。本来我想买 250 方的，但是我摇号没摇到。如果从今后转手的角度来看，190 方会比 250 方更容易转手，而且涨幅会更大；我出于自住想去买 250 方的这种心理也很正常，按照黄金面积段的理论，豪宅上限值可以到 250 方；如果它做到 350 方，我就不买了，第一我买不起，第二太大了对我没有意义。

3rd

再来关注精装修交付。很多人还是说毛坯更好，我不想去争论这件事情了，在这里只强调精装修最重要的两点好处——

第一点，可以避免群租。政府无论怎么用什么样的法规去打击群租，都是打击不掉的，因为群租是合理需求。但如果你不想你的小区里面有群租房的话，只有一个办法，去买精装修交付的楼盘，因为房东不舍得把精装修交付改造成群租房。

第二点，有利于提升入住率。入住率的其实最后关系到整个楼盘的二手房价，入住率越高，房价才越有支撑。

有很多人说，「投资买毛坯，自住买精装」。投资买毛坯没问题，自住当然应该买精装，但我们还必须得补充一句：投资也可以买精装。因为精装更好卖，同时也更好租。

另外一个问题：二手房的精装修不值钱。你可以问一下自己：在买二手房的时候，我们通常会问，这房子是你自己装修的还是开发商装修的？如果房东回答是自己装修的，你可能会觉得还是开发商装修的好。

在买二手房的时候，你是不嫌弃开发商装修的；但是在买一手房的时候，你就会觉得开发商黑心，会担心他们没有做好。所以，有的时候换位思考一下就明白了，一定是开发商装修的比每一个个体装修的平均水准会更好。

精装修不可避免地会出现各种各样的质量问题。出现质量问题不可怕，怕的是没人给你修，所以我们要买大牌开发商的房子，才会有人及时服务。

4th

再来看物业费为什么要贵。物业费贵，不等于必然的好服务，但会有个好处：当我们对这家物业公司不满意的时候，原本比较高的物业费，才能吸引更好的物业公司。如果物业费本来就收得很便宜，那就换不动了，你的小区就陷入了恶性循环。

买万科的楼盘就不存在这个问题，因为它是万科物业。我们有时候说买品牌房企开发的楼盘，其实在很大程度上买的是这家品牌房企的品牌物业公司。

经过这次新冠疫情，大家对物业的重要性有了更深的认识；但物业的重要性还没有完完全全成为整个社会的共识。只不过趋势是一定的：物业一定越来越重要；再给几年时间，二手房市场会分化得更明显。在同样的地段，同样房龄的两个楼盘，一个物业公司好一点，一家物业公司很烂，两边的价格会差异很大。

这种状况现在在高能级的城市已经频繁出现了。未来全中国任何一个角落的楼盘，都会用物业服务好不好来衡量二手房价。所以，选物业费贵的房子，本质上是为了让我们的房子在未来更有价值，涨价可以涨得更多。跟涨幅收益相比，物业费这种小钱，不要去省它。

5th

聊「小精贵」，本质上聊的是「好卖」。它既能为给我们带来更舒适的生活，同时又能享受更高的涨幅。

新一代住宅产品，有三个基本优势，我们已经把「好卖」讲清楚了，另外还有两点：好看，好用。好看是仁者见仁智者见智的，我们要重点关注一下，什么样的房子是好用的。

大概这四个方面：对整个楼盘来讲，有多少功能性的细节；对于户型内部来讲，关注家庭成员的交互频次；对于园区景观来讲，关注是不是参与性景观；对于跟城市之间的融合，关注它能不能带来高级烟火气。

先来看功能性细节。各家开发商现在都很花心思，举个小例子，比如入户挂钩。就是给你入户门前加一个挂钩，如果你回家的时候拎着东西，就可以先把东西挂着，然后腾出手来开门。这挂钩其实很便宜的，但这是非常重要的一个人性化的细节。成本不高，花的是心思。

再来看家庭成员的交互频次，这是衡量一个户型好不好的很重要的标准，涉及系统性的室内设计问题。举一个简单的例子，岛台。

大家看到「岛台」的第一反应会说：这不是西厨吗？并不是，而是把岛台从西厨里面抽离出来，跟我们中式厨房结合起来。

比如说这样的一个户型⑨。有了岛台以后，家庭成员之间的交流频次就不一样了：你可以在岛台上吃早餐，也可以在岛台上辅导你的小孩做作业，同时你能看见你的老婆老公或者爸爸你妈妈他们在客厅里干什么。

家庭成员的交互频次，当然取决于整个家庭的和睦程度，但在很大程度上，它也取决于这个户型有没有给你提供这样的可能性。这样一个开放式的岛台，在无形中创造了更多「相看两不厌」的可能性。

大家可能还有一个问题：岛台就意味着开放，那我要煎炒炸，油烟很大的。拥有岛台并不等于开放式厨房，这里还设计了移门，门一拉上，就变成一个封闭式厨房。

过去像这样的岛台，得在很大的户型里面才有；今天把它抽离出来以后，在相对小的户型里面也可以有。比如说万科在上海宝山万科·启宸，98 方，有岛台；万科在合肥的万科文一·未来之光，95 方，也有岛台。所以，岛台是户型精细化设计的一个小小例证。

接下来关注参与性景观。过去的景观更强调观赏性，现在我们不仅要好看，而且要好玩。举个例子：跑道。

过去十几年，小区里面是不可能有跑道的；今天几乎所有的小区，跑道都是标配了。作为参与性景观，跑道好看在哪里？有人在上面跑步，就形成了流动的风景，很好看。

再举个例子：树屋。过去楼盘里都有专门划出来给小孩玩耍的区域，现在搭一个树屋，对小孩来又很好玩，这就叫参与性景观。

新一代产品的景观，正从过去的观赏性，转变成既有观赏性、更强调参与性。

6th

最后关注一个复杂的问题：高级烟火气。上海内环的中興路一號 Oriental One⑩，是高级烟火气的一个极致案例。

它在楼盘底下先架一块楼板，楼板上面是业主的私家花园，只有业主才能在这里面活动；但是楼下城市的道路本身就是一排精致的商店，有菜场，有各种高级商店，整个城市的烟火气就在你脚下。万科把这块楼板，以及这种规划形态，叫做「超级底盘」。

万科在杭州也有一个非常著名的 TOD 项目，地铁万科·未来天空之城⑪。这是非常大的一个项目，如果想要一眼看穿它的魅力何在，如果只能选一个点，我们就要去看它的天空草坪。

天空草坪跟一系列的文体设施配套在一起，它处在整个楼盘的中间地带，四面八方的居住者都可以在天空草坪上面放风筝、野餐、露营、弹吉他……如果把草坪填平，或者把楼排布过去，那么整个楼盘就密密麻麻地失去了呼吸空间。

天空草坪也是对整个城市开放的，所以它形成了一种城市活力，让你感受到，「人」才是最好的风景，你随时可以参与到里面。

你可能会说，这些项目都在非常高能级城市的核心区，都是很贵的楼盘——我们再来看一个单价一万多的楼盘，南京溧水区的万科·未来城⑫。

这个项目有 4 万方的商业，万科在溧水区没有觉得因为这个楼盘只卖一万多就随便做做，它的商业对标的是大阪的森之宫 Q's Mall 和曼谷的 the Commons，这两个项目是当今世界非常著名的社区商业案例。

比如看这条商业街的街角，有几级露天台阶。这台阶有什么用？当你在街道上走的时候，顺着台阶不知不觉就会逛到二楼。一个好的商业，是让你在不知不觉的时候就逛遍了它，而不是开着车，很有目的性地进入它。商业街的屋顶上面，还有一条天空跑道。

所以这是一个很用心的社区商业设计。虽然楼盘只有一万多元的均价，但是它仍然可以具有很浓的高级烟火气。

我们再来看常州的一个项目，万科·公园大道⑬，这是一个大盘。在过去的规划里，一条商业街直统统地刷过来；改过之后的规划，变成折来折去的一条路。

为什么要这样做呢？传统的这条街是开车思维，一条直线当然没有问题；折来折去，考虑的是人行舒适度，当你在这条街上逛的时候，只有折来折去，才能产生出更多城市街巷的感觉。这就是高级烟火气。

在房价绝对值不是很高的这些项目上，同样可以做出高级烟火气，关键是看专不专业，用不用心。当然了，我们买不到这样思考维度的产品也不要紧，但是我们得知道什么东西才是好东西。

7th

总结一下今天的课程：新一代住宅产品，要讲究好看、好用、好卖。其中好卖就是指「小精贵」，户型趋小，精装修交付，物业费要贵。这样的房子，在二手房市场上会更值钱。

今天主要讲一些原则性的问题，下一讲，我们会关注更具体的挑房技巧。

谢谢大家，我是刘德科。

案例清单

特别鸣谢：万科美好生活实验室

①万科·启宸︱上海宝山 北郊未来产业园区核心︱地铁7号线 中运量交通（规划）︱小高层/叠拼别墅︱面积段 75~123㎡

②万科·翡翠铂樾︱苏州太仓 嘉昆太协同创新核心圈︱太仓高铁站（在建）︱高层︱面积段93~125㎡

③万科·都会东方︱嘉兴海宁 杭海新区 与杭州接壤︱杭海轻轨 ︱高层︱面积段86~139㎡

④万科文一·未来之光︱合肥肥东县︱地铁2号线延长线首发站护城路站（规划）︱ 高层/联排别墅/洋房︱面积段 94~262㎡

⑤万科·西郊都会︱上海嘉定 大虹桥︱地铁11号线上海汽车城站约1.7km 地铁11号线安亭站︱高层/小高层/叠拼别墅/洋房︱面积段 高层81~120㎡ 低密116~137㎡

⑥万科·未来之光︱宁波北仑 ︱地铁2号线延伸段小港站（在建） 地铁6号线（规划）经过︱高层/洋房︱面积段88~138㎡

⑦万科·翡翠之光︱无锡 经开区︱地铁1号线金匮公园站约600米 地铁4号线贡湖大道站（规划）︱高层/小高层︱面积段 98~131㎡

⑧万科·翡翠东方︱无锡 经开区︱地铁1号线金匮公园站约800米 地铁4号线贡湖大道站（规划）︱高层/小高层︱面积段 124~189㎡

⑨万科·泊樾湾︱嘉兴南湖区 高铁新城+国商区双板块叠加︱有轨电车站 地库直达︱高层/小高层︱面积段 99~142㎡

⑩中興路一號Oriental One︱上海静安区 内环内︱地铁3/4号线宝山路站 地铁8号线中兴路站︱高层

⑪地铁万科·未来天空之城︱杭州余杭区 未来科技城TOD综合体︱地铁5号线五常车辆段上盖︱高层/小高层/多层/叠拼别墅/商铺/写字楼/商业︱面积段 93~256㎡

⑫万科·未来城︱南京溧水区 主城南向延伸带︱地铁卧龙湖站约700米 | 高层 | 面积段75~125㎡

⑬万科·公园大道︱常州金坛区 南京都市圈和苏锡常都市圈交汇处︱地铁七号线（规划）︱高层/洋房/叠拼别墅 | 面积段90~164㎡