郑州城市更新放大招！首创新模式，要让老厂区诞生新科技
顶端新闻首席记者 张科峰
从北京798艺术区开始，老旧工厂改走文艺风的现象越来越常见，郑煤机芝麻街、二砂文创园，都成为郑州人的打卡地。但相比于科技巨头谷歌、苹果、亚马逊都从车库创业而来的传奇，老旧工业厂区还缺少这样的案例。
现在，郑州在这方面发力了，要在存量工业和仓储用地上发展新型产业。
消息
郑州首创新概念 盘活存量工业和仓储用地
今年中央政府工作报告提出，拟安排地方政府专项债券3.8万亿元，加快实施“十四五”重大工程，实施城市更新行动。由此，城市更新迎来更强劲动力。
顶端新闻记者从郑州市自然资源与规划局获悉，郑州市委办公厅、市政府办公厅也联合印发了《郑州市城市有机更新工作中新型产业用地管理办法》(下称“管理办法”)。
按照管理办法，在郑州三个开发区、市内五区城市更新范围内，一些存量工业用地、仓储用地有望变更为新型产业用地。
新型产业用地，将用于新一代信息技术(5G、云计算、大数据、物联网等)、高端装备、生物医药、节能环保、数字安防、文化创意、新能源新材料，以及未来产业中人工智能、航空航天、机器人、工业设计以及其他产业的研发设计、实验室、总部、结算中心、检验检测中心无污染生产等环节及其配套设施，从而适应创新型企业发展和创新人才的空间需求。
为了实现这一目标，郑州市在管理办法中提出了“M(新产)” 即“工业用地(新型产业用地)”的概念。这在全国是首创。
据顶端新闻了解，我国《城市用地分类与规划建设用地标准》依据工业对居住和公共环境的干扰、污染和安全隐患程度，将工业用地分为M1、M2和M3。我国《国土空间调查规划、用途管制用地用海分类指南》(试行)，也将“1001工业用地”划分为三类。
此次郑州提出的新型产业用地，是在前者的工业用地(M)类中，增设了“新型产业用地
《城市用地分类与规划建设用地标准》对工业用地分类
《国土空间调查规划、用途管制用地用海分类指南》对工业用地分类
难题
工业地块成为美食集中地
近些年，网上不时有拿“最牛风投城市”合肥，与中部地区其他城市进行对比的说法。在越来越多人的认知中，未来产业也被视为是关系到税收、财政以及地区可持续发展的大计。
此次管理办法的出台，就对郑州瞄准未来发展方向，进行产业升级，有着现实的价值和意义。
根据郑州产城更新投资发展有限公司(以下简称“郑州产城更新公司”)的摸排统计，在郑州高新区，西至创新大道，南至化工路，东至铁西路、瑞达路，北至国槐路、科学大道，合围而成的17.5平方公里区域范围内，有159家占地企业、179宗工业用地。
在这些占地企业中，亩均税收高于5万的有61家，低于5万的有98家。而这些工业用地的平均容积率只有0.8，容积率低于1.0的占比61%。且179宗工业用地中，小于20亩的有110宗。
“当年拿二三十亩地，已经很牛了。但随着高新区30多年的发展，不少入驻企业如今已经成了小散企业，甚至还有大量‘僵尸’企业，把地租给驾校、停车场、酒店，使这一片区成为美食集中地。”在郑州产城更新公司副总经理周琦看来，土地利用不集约造成的空间资源浪费严重、单一利益导向导致的产业结构雷同、公共设施和功能不完善，已成为这一区域面临的严重制约。
对政府部门来说，怎么盘活这些工业用地资源，实现产业升级和可持续发展，成为重要考量。
而其中不少工业用地，还有近20年产权，土地使用权人的想法也至关重要。在不进行转型升级的情况下，其或许还能有一些租金收入。但如果进行转型升级，十几亩地可能就会需要几千万元甚至上亿元的投资。这些钱从哪儿来?未来如何实现收支平衡?都是他们关心的问题。
经验
郑州曾多次探索产业用地政策
实际上，关于产业用地的探索，郑州以前已经出台过政策，且不止一次。
2018年12月，郑州市政府印发《关于高新技术产业开发区新型产业用地试点的实施意见》(以下称为“2018年文件”)，提出“新型产业用地(M0)”的概念，即在工业用地(M)类中增加“M0”，用来发展符合郑州高新区产业发展导向，对居住和公共环境基本无干扰、无污染和安全隐患，融合研发、创意、设计、中试(产品正式投产前的试验生产)等，具有显著创新特征的产业功能以及相关配套服务活动。
2018年文件规定，M0用地通过挂牌方式取得土地使用权，除配套商业外的建筑类型，出让底价按照评估价的70%确定，并不得低于工业出让最低价标准。
而申请M0用地需要进行严格的项目准入可行性评估。同时，土地出让后，使用权人还要按照该宗地出让价款的10%缴纳履约保证金，作为投产达效履约保证。
对应的利好也很明显。2018年文件规定，新型产业用地性质为工业用地兼容商业用地，兼容商业建筑面积不超过地上总建筑面积的30%。相比于传统工业用地在商业建筑面积上7%的限制，这一规定实现了大幅提升。
同时，2018年文件规定，新型产业用地容积率介于1.6至3.0之间。
2018年文件实现的另一突破在于，提出了新型产业用地和房屋分割转让的方式。其中规定，30%的厂房和研发用房，在项目管理协议中明确后，可以分割转让。最小分割单元大于300平方米，先登记再办理交易转让，配套商业、服务型公寓也可以分栋、分层、分套进行转让。
2020年5月，郑州市委办公厅、市政府办公厅还联合印发了面向全市范围的《关于优化产业用地管理促进产业高质量发展的指导意见》(以下称为“2020年文件”)。
2020年文件规定，新型工业用地容积率原则上大于2.5，行政办公及生活服务设施的用地面积不得超过总用地面积的7%，建筑面积不得超过总建筑面积的15%。产业用房房屋所有权，可按层且每层建筑面积不得低于500平方米为不动产单元，申请办理不动产登记手续，自持比例不少于50%。
此外，按照2020年文件，新出让新型工业用地出让起始价按照普通工业用地评估价的1.5倍修正后确定，存量划拨工业用地升级转型为新型工业用地按60%补缴出让价款，存量出让工业用地升级转型为新型工业用地按40%补缴出让价款。
变化1
地价更灵活 直接变更土地用途
此次郑州发布的管理办法，相较以往政策，有许多显著变化。
首先是补缴土地价款上。根据此次管理办法，新型产业用地价格按照普通工业用地评估价的1.5倍修正后确定，按项目用房自持比例修正系数综合核算，自持比例20%的修正系数为1，自持比例每增加10%修正系数减少0.04。
这种情况下，自持比例越高，地价越低。在100%自持情况下，新型产业用地价格为普通工业地价的1.02倍。
此外，此次管理办法规定，在不低于基准地价的情况下，兼容其他用途用地按相应用途评估价的70%为参考，经集体研究决策后确定出让价格。
其中，存量土地使用权以出让方式取得的，补缴土地价款=转型升级后的新型产业用地相应剩余年期出让价格—现状使用条件下的出让土地使用权价格+兼容其他用途用地出让价格。
郑州市自然资源与规划局相关人士介绍说，以高新区工业地价每亩60万测算，按照2020年文件，存量出让工业用地升级转型为新型工业用地，每亩需要补缴24万元出让价款。而按照此次管理办法，如果自持比例同样为50%，每亩补缴土地价款为19.2万元。
而对于兼容商业补缴土地价款，按照2018年文件，兼容商业需要原价拿地，大约每亩地需要补缴500万元，而按照此次管理办法，每亩就能省去大约30%即150万元。
除此之外，与以往政策相比，此次管理办法还降低了新型产业用地的车位配比，从而降低了投资成本，也减少了产业用地范围内的空间浪费。
不仅地价更灵活，管理办法还采取直接变更的方式进行转型升级。存量工业用地，经过所在辖区政府(管委会)认定批准并符合相关规划，就可以转型升级为新型产业用地，不再收回土地使用权，按程序办理土地使用权变更手续。
符合规划的存量仓储用地，辖区政府(管委会 )报请市政府批准后，可以转型升级为新型产业用地，不再收回士地使用权，参照存量工业用地转型升级处置，按照用途变更补缴土地出让金。
而如果按照以往的“工改工”路径，即将工业用地收回后，再重新作为工业用地进行出让，政府财政将在每亩地投入150万至200万的收储改造成本，并且程序耗时较长，而原土地使用权人则可能面临无法重新拍到该地块的情况，导致意愿和动力不足。此次管理办法的出台，就缓解了这个问题。
变化2
能建更大面积 能售更多面积
在容积率上，管理办法给新型产业用地设置了上下限，其中，下限大于2.0，中心城区三环以内上限小于3.5，以外的开发区及其他新区上限小于4.0。
与2018年文件相比，高新区相关用地容积率上限就提高了1个点，这对企业而言，就意味着能建更大面积。
此外，管理办法提出，新型产业用地可兼容商业商务、公共服务设施等用地，兼容比例不得超过25%。配套用房占地面积不超过项目用地面积的7%(不含兼容用途占地面积)，计容建筑面积不超过项目计容建筑面积的30%(不含兼容用途建筑面积)。而土地使用权人自持产业用房比例不少于项目计容建筑面积的20%(不含兼容用途建筑面积)。
这意味着，最多可以分割销售80%的建筑面积。这与2018年文件中最多可以分割60%面积相比，即30%产业用房和30%配套商业、服务型公寓，又有了大幅提升。
而为了提升土地利用效率，有效盘活存量，促进低效用地再开发，使转型升级路径更加契合市场需求，管理办法还规定，新型产业用地面积下限原则上定于50亩。
当不同使用权人的相邻地块有合并开发意向时，可以依据规划进行土地转让，变更为同一使用权人后进行处置。
地块面积较大的，使用权人有部分土地转型升级意向时，也可以依据规划进行分割后进行处置。
前提
使目标产业真正落地
看了政策，想要建的更多、卖得更多?这还有前提。
首先是准入方面，管理办法从主体准入、产业准入、投入产出准入上作了明确规定，并在事前审查、事中考核、事后监管环节，加强
全生命周期管理。
而为了实现这一目标，管理办法明确：存量工业、仓储用地转型升级为新型产业用地，原则上采取以原土地使用权人为主、国有平台公司通过土地使用权转让或作价出资(入股)参与合资(合作)开发建设或经营的方式进行。
并且，存量工业、仓储用地转型升级为新型产业用地项目，要实行带方案出让。也就是说，由新型产业用地受让主体，按照相关要求，委托编制项目建筑设计方案。方案将作为后续土地转型、建设等许多环节的关联内容。
在周琦看来，产业定位决定空间布局。这一系列管理措施，都将保障产业发展按照既定方向落地。
郑州市自然资源与规划局相关人士则介绍说，国有平台在其中主要起到把控方向的作用，有助于确保产业用地用于培育新型产业，并确保新型产业业态良性发展。而除了促进和引导产业转型升级、导入新的产业业态、落地更好更适合的项目，管理办法还将助力郑州盘活闲置低效用地、高效利用资源、补齐区域基础设施短板、改善城市景观环境和空间形象、提升综合竞争力。