买房子贷款好，还是全款好？
今天开篇先不聊房子，谭帮主说说车。
我有一位粉丝，在华为工作，很多年前就跟着我学习房产知识。他从很贫困的农村里走出来，一度是那里唯一的大学生，后来靠自己打拼，挣到了3套深圳房子。
现在生活好了，想奢侈一把，前些年想提一辆奔驰，问我该不该贷款买，要不要买二手车。
这位粉丝跟我投资房产很久，可能是形成习惯了，在收入不错的情况下，面对大额支出，首先想到的是“杠杆”。
但在车子这个问题上，我给他的建议恰恰跟房子相反。
车是消费品，而房子是资产。车会消耗你的钱，努力那么多年，买车犒劳下自己很好，但有钱就没必要贷款，贷款的那笔利息虽然不高，没必要花的钱，就没必要花。
至于是新车还是二手车，倒无所谓。半年、一年内的9成新车，能便宜不少钱，看个人情况。
不过买二手车，倒跟二手房有点像，最好找个专业人士，起码别踩到事故车、返修车、水泡车等等“车坑”。
有的粉丝看抖音、看公众号文章，习惯性可能会认为二手房机会更多，买房就得用贷款，能付3成首付就不付5成，能只付5成就绝不全款。
这不怪大家，是我的问题。我经常以案例诠释房产问题，多数讲深圳这种高价值城市，但深圳的楼市不能概括全国楼市。
实际上，买房应该全款还是贷款，需要看两个维度：第一是城市，第二是价值。
把中国大陆地区的城市大致分三档，北上广深独一档，成都、武汉、杭州等强二线城市或强二线省会城市为一档，剩下的弱二线城市、三四五线城市为一档。
下面我们仔细分析一下，不同城市、不同价值的房子，“贷款”方面最合适的做法。
——谈这个问题前，我们先明确一个概念：钱是越来越不值钱的。二十年前贷款买房，5000块的月供足够压死人，但现在，一个月还贷款5000块，好多人估计要羡慕死了。
如果是三四五线城市买房，我的建议是能全款就不要贷款。
原因很简单，这种城市的房子没有价值。这里的房子只是一个遮风挡雨的地方，大家如果因为谈婚论嫁、非买不可，钱不够可以适当贷款，但是答应我，只要有钱，就提前把贷款还掉。
如果是强二线省会城市，或者普通二线城市（能吃到未来二三十年的城市发展红利），城市有一定价值，房产有一定保值增值潜力，但具体是否应该贷款买房，取决于一个前提：
房价的上涨速度，能否跑赢房贷利息。
而如果是一线城市，千万不要想着全款了再买房——稍微自夸一点，除非你真的跟我一样，财富自由啥都不缺——否则，像深圳这种供求关系无解的城市，绝对不要傻傻等着攒够全款的钱再买房。
只要你持有的房子是有价值的，它的保值、增值的能力，要远远大于你多掏的那点利息钱。
无论是选择全款，还是贷款买房，最谨记的还有一点：不要超出自己的能力去买房子。
或者说，不要超出自己的能力去贷款买房子。
“房住不炒”是大方针，政策再怎么救市，这条红线绝不会后撤。而所谓的炒房，正是单纯把房子作为投机工具，不断地加杠杆、加杠杆，超出自己能力买房或者贷款买房子。
最后，要么炒房客自己死掉，要么政策帮忙送一程。
我的学员里面，有一些是属于当初不懂金融知识，因为行业的特殊性，一两年内挣到很多钱，买房便肆意贷款——但因为行业的周期和波动性，稍微收入低点的时候，还贷就得难受死。
他们形容自己当时的状况，有一句话很贴切：每天早上一睁眼，首先想到的就是今天要还多少钱。
具体贷款的细则，银行会对房子进行审批评估。
一般来说，房子的流通性越好，银行对房子的估值就越合理；反之则会降低估值、降低放贷额度，比如一些复式的房子，属于“非主流”产品，总价500万而银行可能只认400万甚至更低。
具体贷款审批的时间，不同城市的办事效率不一样，以城市的档次为例：
一线城市以深圳为例，深圳金融发达，房贷审批流程极度成熟，如果是买新房，一般资料交齐后7-15个工作日就能批下来。
二线城市以武汉为例，审批的流程和时间比一线城市稍慢一些，资料交齐后，一般需要15-30个工作日。
剩下的三四五线城市，以中山为例，中山的金融业并不发达，甚至当地不少银行连房贷业务都没有，购房者交齐资料，等待1-3个月的都有。
不同城市之间的房产价值区别很大，贷款、审批等具体细节的区别也大，这其实也是不同城市的房地产市场水平的缩影。
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