今天，温州新一批拍卖房价格，只有更低没有最低
今天，温州市区淘宝法拍市场上成交了7套房源及1个三产指标，除一套岛中岛叠墅以2.16万元/方成交外，其他房源成交价格全部在2万元以下，包括一套南浦实验学区房。
此前的3月底，已经有一批老破大房源成交，成交情况惨淡更是有两套房源流拍，成交单价同样难以突破2字头。
尽管法拍市场不能代表整个二手房市场，但法拍市场的情绪和成交价，也是观察二手房市场的一个重要窗口。同时也能反映市场某些购房趋势。此次7套房源为什么仍以低价成交，难道是房源有瑕疵还是？我们一起来看看。
1、新田园7组团15幢1004室
该房源建筑面积约148.43㎡，起拍价195万元，起始单价1.31万元/㎡，共吸引了7人报名，459人设置提醒，15256次围观，最终成交总价272万元，成交单价1.83万元/㎡，溢价率39%。
该标的物位于鹿城区汤家桥路与新田路交汇处。四至范围：北临假日花园；南临新田园；西临汤家桥路；东临新苗路。
该套房源位于新田园七组团15幢，15幢位于如图所示位置，北1门附近。
内部符合使用要求，简单装修，保洁一番后可拎包入住。
该房源义务施教学校是新田园小学新苗校区+温州第二实验中学，还过得去。（学区划分仅供参考，最终以当年教育局发布的义务学校招生范围为准。）
新田园七组团周边居住氛围，各项生活配套齐全，宜居属性较高。并且七组团挨着新田园小学新苗校区，从15幢出发到学校仅需步行200余米。
目前新田园七组团建面约140㎡房源挂牌价约1.9-2万元/㎡，中介朋友圈中新田园七组团挂牌价约1.65万元/㎡。结合安居客平台上各房源挂牌的标语来看，本套房源的成交价基本持平市场价。
2、鑫城佳园2幢503室
该房源建筑面积约147.54㎡，起拍价172万元，起始单价1.17万元/㎡，共吸引了7人报名，262人设置提醒，10894次围观，最终成交总价220.5万元，成交单价1.49万元/㎡，溢价率28%。
该小区位于鹿城区雪山路与勤奋路交汇处，将军桥附近。
本次拍卖的房源位于B幢，位于小区的东面，虽无勤奋河景，但受道路影响相对较小。周边居住氛围浓厚，各项生活配套齐全，宜居属性较高，城市界面有待提升。
南面为勤奋家园，一楼为沿街商铺，上层为老式楼梯房，约6层高，对该房源的采光基本无影响。不过从该房源阳台望出去依然能看到十字路口的教堂。
该房源义务施教学校为百里路小学勤奋路校区+外国语学校九山湖分校（四中初中部），聊胜于无。（学区划分仅供参考，最终以当年教育局发布的义务学校招生范围为准。）
鑫城佳园开盘于2002年11月，其中1、2幢（A、B幢）为电梯房，面积段约130-160㎡，其中以140㎡左右的房源居多；3、4、5、6幢（C、D、E、F幢）为7层的楼梯房，面积段约56-222㎡。
目前鑫城家园建面约140㎡房源挂牌价约1.88-2万元/㎡，总价段在280万上下。
3、正茂大厦B幢710室
该房源建筑面积约146.17㎡，起拍价150万元，起始单价1.03万元/㎡，共吸引了5人报名，265人设置提醒，9351次围观，最终成交总价171万元，成交单价1.17万元/㎡，溢价率14%。
该套房源曾经于3月29日流拍过，当时流拍的价格为187万，高于本次成交价格16万元。
该房源位于新城大道与新蒲路交汇处西面。
正茂大厦建成于2000年，内部装修简洁，需重新购置家具及保洁。房源内尚未腾空，待拍卖成交确认并付清拍卖款后60日内予以腾空。
该小区义务施教学校为温州市第二实验小学（原鹿城区实验小学）及第二实验中学。（学区划分仅供参考，最终以当年教育局发布的义务学校招生范围为准。）
目前正茂大厦建面约146㎡，挂牌单价约1.6万元/㎡，挂牌总价约230万。
该房源是楼梯房，曾经流拍过一次，流拍的价格为187万元，本次以171万元成交，看来老破大房源的成交的前置要求是价格低的超乎想象。
4、龙野锦园2幢501室
该房源建筑面积约146.41㎡，起拍价200万元，起始单价1.37万元/㎡，共吸引了11人报名，244人设置提醒，8754次围观，最终成交总价245万元，成交单价1.67万元/㎡，溢价率23%。
该房源位于鹿城区划龙桥路与春晖路交汇处东面。四至范围：北临安富组团；南临献华组团；西临春晖路；东临华中巷。
龙野锦园为楼梯房，小区形象面较为破旧。房源内部为简单装修，还算是比较整洁。
该小区义务施教学校为南浦小学+南浦实验中学本校。（学区划分仅供参考，最终以当年教育局发布的义务学校招生范围为准。）
目前龙野组团80-90㎡房源挂牌总价约220万左右。单从学区角度考虑，本次成交单价不贵，成交总价略贵一些，性价比中规中矩；若结合自住需求考虑，还是较为划算的。
不过现在市面上还有1套建面约79.86㎡的房源挂牌198万，房东孩子上初一，小学名额没占，该套房源在2021年11月-2022年1月挂牌225万，随后2022年2月挂牌215万、2022年3月中旬挂牌206万，最终下滑到了198万，截止昨天尚未成交。
不知道是对于南浦实验中学的需求更多，还是之前的分流情况确实对家长的信心造成一定影响。
5、上堡公寓11幢401室
该房源建筑面积约169.63㎡，起拍价238万元，起始单价1.4万元/㎡，共吸引了1人报名，160人设置提醒，6490次围观，最终成交总价238万元，成交单价1.4万元/㎡，溢价率0%。
该房源位于鹿城区府东路与绣山路交汇处东面。四至范围：东临万源路，南临绣山路，西临府东路，北临近金星花苑、新城大道。
上堡公寓为住宅商品房，房屋建成于2008年，平面布局为二梯四户，11幢位于小区最北侧。
小区形象面尚可。房源内部目前对外出租，室内分割为六个房间一厅一厨三卫，维护保养状况一般。
该小区义务施教学校为温州市第二实验小学（原鹿城区实验小学）及南浦实验中学惠民路分校（十九中）。（学区划分仅供参考，最终以当年教育局发布的义务学校招生范围为准。）
上堡公寓核心价值点在于地段，与市府一路之隔，与新城片区也是一路之隔，能充分享受两头的城市资源，宜居属性非常高。
目前安居客平台上堡公寓仅有1套165㎡房源挂牌，挂牌总价约362万，挂牌单价约2.2万元/㎡。上堡公寓电梯房普遍挂牌单价约2.1-2.2万元/㎡，本次成交价格还是相当划算的。
小结
近期法拍平台成交的房源多是老破大房源，成交价格低的可怕，普遍只有1万+，个别附带优质学区资源情况下，单价才能突破2万。看来市区范围内老破大的衰败越发明显，成交价格在逐年降低。
老破大房源周边多是成熟的住区，形象面虽然一般，但居住舒适度及便利程度是相当高的，而且区位不会太差，与市中心的距离基本在10-20分钟车程之内。
奈何市场大环境下，并不利于老破大房源的延续。整体房地产市场下行、温州市人口流失、新兴购房主力军90后挑剔的购房眼光、遍地开花的新房项目等等因素都在促使老破大进一步衰败。
不过现在万字头的价格也基本是老破大房源的底线了，单价再低总不至于突破万字头，说到底房源还是在温州市区内，性价比依然存在。
市场存在即合理！尽管法拍房并不能代表整体市场，但确实是市场的一部分，也能反映市场某些情绪。当然，更是观察市场的一个窗口。
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