天津楼市901新政的「补充说明」，另有深化政策！
天津楼市901新政，实锤落地，9月2日起，正式执行。
全文400多个字，分为五条，有些讳莫如深，需要翻译。
好巧不巧，央行新政8月31日发布，早于天津新政的发布时间。
时间差，带来了政策不同步。
天津的901新政，不仅要了解字面意思，还要结合全国政策，参透“没明说”的深化政策。
这篇【补充说明】一次说清，究竟怎样执行！
先抛一遍原文，前4条是核心。
（一）支持刚性住房需求。
继续实施促进房地产业良性循环和健康发展一揽子政策措施，促进住房供需精准对接，支持大学毕业生合理购房需求，非本市户籍大学毕业生在本市住房限购区域无住房的，可凭劳动合同或企业注册证明和毕业证购买一套住房。
（二）优化区域限购措施。
进一步加强精准调控，将本市住房限购区域调整为市内六区，居民在住房限购区域内购买新建商品住房或二手住房的，仍然执行本市住房限购套数及资格政策。
（三）完善住房信贷政策。
在本市非住房限购区域内，居民家庭购房办理商业性个人住房贷款的，按照不实施限购措施城市的差别化住房信贷政策执行。延长本市商业性个人住房贷款最长期限。
（四）鼓励发放购房补贴。
鼓励各区人民政府向在本区购买新建商品住房的购房人发放一定补贴，减轻购房负担。具体补贴标准、操作程序和实施时间，由各区人民政府确定并组织实施。
新政涉及两大类：限购、信贷。
（一）限购
❶ 除市内六区外，其它十个区全部取消限购。
· 市内六区：保持限购，家庭限2套住房，单身限1套住房。
· 环城、远郊、滨海：对于本地人和外地人，均取消限购。
在非市区，买几套都可以，外地人不再需要社保，直接买。
关键是贷款。
如果买第三套，能不能贷款？是否需要全款？
目前，天津房贷依然是存续两套，没有变化。
不排除后期“打补丁”，或许会松动。
注意，之前“小作文”称“非市区住房不计入套数”，虽新政文件中，并没有这一条，但已确认执行。
❷ 市区限购，但对“大学生”不限购。
给“大学生”开了绿灯：
非本市户籍大学毕业生在本市住房限购区域无住房的，可凭劳动合同或企业注册证明和毕业证购买一套住房。
满足2个条件即可：大学毕业证+劳动合同/企业注册证明。
这里可执行的空间比较大。
首先，文件没有规定年龄，只要有大学毕业证就行，并没限定必须是应届生。
其次，所谓的“大学”，也没有限定条件，本科、专科等，都可统称“大学”。
有“大学毕业证+劳动合同/企业注册证明”的非津籍，全市不限购。
这部分人的体量，还是很大的。
（二）信贷
❶ 首付降低，首套2成，二套3成。
天津901新政文件原文——
非限购区域，按照不实施限购措施城市的差别化住房信贷政策执行。
“不实施限购措施城市的差别化住房信贷政策”，即首付首套2成、二套3成。
环城、远郊、滨海，已确定为首套2成、二套3成。
那市区呢？
这里需要地方政策与全国政策相融合。
8月31日，央行发文，全国各城无论是否属于限购城市，均可执行首套2成、二套3成。
天津901新政，在8月31日前已经拟完，当时央行还未给出统一政策。
但发布时间，却在央行新政之后。
如有冲突，首付比例将以央行政策为准。
目前，天津全市16个区，均可执行首套2成、二套3成。
建行等大型银行已下发通知，全市统一。
❷ 延长贷款年限至30年。
延长本市商业性个人住房贷款最长期限。
言外之意，贷款年限从25年延长到30年。
注意，全市16区适用。
不仅是环城、远郊、滨海，市区买房贷款同样可延长到30年。
公积金是否通用？
901新政所涉及的信贷政策，均为商业贷款，不包括公积金。
但是，公积金稍后会追认，与商贷保持同步政策，只是时间问题。
去年916新政也如此，商业贷款先出台认房不认贷、二套四成。
12月21日，公积金才发文同步调整。
901新政，字面上就是以上两大块、四小条。
此外，结合全国政策，天津的政策还可再深化。
>>二套房贷利率降为LPR+20基点
8月31日，央行发文，各城市二套房贷利率下限为LPR+20基点。
据了解，天津的大型银行火速跟进，已经执行。
目前，首套利率LPR-40基点（3.8%）；二套利率LPR+20基点（4.4%）。
>>认房不认贷
天津的认房不认贷，还有“再走一步”的可能。
央行发布全国统一标准：
居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同）申请贷款购买商品住房时，家庭成员在当地名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。
核心在于：只要在当地名下没房，无论贷款是否还清，都可算首套。
截至9月1日，北京、上海、深圳、广州四大一线城市已全部发文。
并且执行的是央行的新标准。
天津目前的认房不认贷，要求名下无房且贷款结清，才算首套。
预计后期将再“打补丁”，与全国同步。
政策如暴风雨般集中突发，信息量略大。
>>总结一下目前天津的买房政策：
❶ 非市区不限购，不需要户口、社保等证明，直接买房。
❷ 非津籍，有大学毕业证+劳动合同/企业注册证明，全市不限购，直接买房。
❸ 全市首套首付2成，二套首付3成。
❹ 首套房贷利率LPR-40基点（3.8%）；二套利率LPR+20基点（4.4%）。
❺ 贷款最长可贷到30年。
❻ 认房不认贷，名下无房且贷款结清可算首套（预计后期再宽松）。
还有几个值得商榷的地方，需要稍后等银行落实。
第三套房是否可以贷款？住房是否计入套数？认房不认贷是否需要结清贷款？
我们会继续跟进。
举几个例子，供大家参考。
Q：在市区有两套房，还可以买吗？
A：可以。可环城、远郊、滨海非限购区域买房。
Q：环城有两套房，还能在市区买吗？
A：能。市区限购，非市区房产不计入套数。在市区买房与原来的标准不同，有变化。
Q：环城有一套房，在市区买算几套？
A：算首套，首付2成，非市区房产不计入套数。
Q：在其它城市有一套房，正在还贷款，在天津没社保，能买房吗？算几套？
A：在环城、远郊、滨海，可随便买，算二套，首付3成。若想在市区买房，有大学毕业证和劳动合同/企业注册证明即可，算二套。若贷款还清，可以算首套。
从2017年3月，到2023年9月：
天津长达6年5个月的限购打开。
从2016年11月，到2022年9月：
天津长达5年9个月的认房不认贷取消。
从2016年11月，到2023年9月：
天津结束长达6年9个月的首套首付比例3成，降至2成。
房地产的周期属性，不会消失，只会延迟。
现在天津的楼市政策，正在“大力出奇迹”。
基本回到2015年，新一轮周期又开始了。
新政对于天津楼市，能激起多大的水花？
❶ 非市区取消限购，对楼市有什么影响？
对外地人不限购，其实带来的增量有限。
因为新政前外地人在天津买房门槛已经很低了。
对本地人不限购，利好环城改善类房产。
本地家庭已有两套房，肯定不会去环城买刚需盘，都是改善需求。
环城的改善板块（水西、津滨大道等）、别墅盘、第二居所，这三类能迎来利好，有一波成交行情。
❷ 降低首付，对楼市有什么影响？
降低首付，只是降低买房的付款门槛，反而要多还月供。
现在大家买房都是“月供逻辑”，恨不得多付几成，减少月供压力。
降首付利好超稳定职业的人：
还月供能力没问题，但存款少，可以最低用两成首付先上车。
❸ 9月天津楼市成交量，迎来阶段性高峰。
天津政策组合拳，再配合央行新政，属于重量级大宽松“政策包”。
锯动就有末，刺激情绪，一定会对楼市产生影响。
预期很玄妙，促使人行动，也促使人等待。
天津新房成交量持续压制。
6月69万方，7月57万方，8月预计50多万方。
这就积压了至少40多万方，都是在等政策。
政策落地后，第一波，激发观望存量需求入市；第二波，引发新增需求。
❹ 房价大涨谈不上，但收回优惠是常规操作。
房价短期看供需。
天津因去年卖地少，导致今年新盘供应锐减。
需求量突然集中释放，供需失衡，局部房价会向上波动，以改善盘为主。
但新政后，主要修复的是预期和成交量。
因为很多盘都“吃不饱”，先完成任务再说。
❺ 10月政策或将再加码。
毋庸置疑，全国包括天津，救市坚决。
不达目的不摆休，房地产不能拖累经济。
9月是观察期，若不及预期，10月继续深化加码，直到拉起来为止。
四季度，天津楼市会“最热闹”。