二手房买家福音！八大交易步骤和风险防范，今日透彻讲解！
01 引言
二手房千千万万，顺顺利利买到自己心仪的那一套，还真有点难。
风里雨里看了多套房子，终于有一套看中了。虽然心里一直萦绕着先下手为强、后下手遭殃的信念，但毕竟是买房，这可是大宗的商品交易啊，少则数百万，多则几千万，在上海，估计300万以下的房屋可以称得上是“凤毛麟角”了。
二手房交易坑太多了，真心不敢轻易下手啊。所以，下手之前一定要慎重慎重再慎重。下面我们来谈谈买房的八大步骤，以及每个步骤中要注意防范的风险，建议有买房打算的读者收藏备用。
02 买房八大步骤
第一、买房前的准备
就目标房屋而言，一旦看中了，第一件要做的事情就是调查。查什么呢？“查自己，查房子”。可谓六字真言。
第一，“查自己”。有人就纳闷了，不就是买个二手房吗，怎么还要查自己呢？就拿上海来说吧，非沪籍人士购房是有限制条件的，并且某些房屋只能由沪籍人士购买（比如说，公租房，不过此种房屋，交易对象并非是所有权，而是使用权）。所以说，买房前，查查自己是否有房票还是有必要的。
第二，“查房子”。自我检查过后就是查房子了。
其一，为了全面保障交易的安全，需要调查目标房屋上是否存在的抵押、查封、租约等信息。如存在抵押，则房屋实际价值应低于市场价；如存在查封，后面会发现钱付了房子却过不了户；如存在租约，交房的时候清场就会是个问题，“买卖不破租赁”。房子的这些信息需要去当地的房产交易中心拉产调。
其二，可别忘了去了解一下房屋上面是否还存在隐性共有人！在我们国家，除了特别约定之外，实行的是法定的夫妻财产制。即婚姻关系存续期间取得的财产一般为夫妻共同财产，那么即使登记在夫妻一方名下的房产，也属于夫妻共有财产！无论是房产证还是房产登记簿均不能明确地予以展示。
其三，房屋的居住现状也是需要了解的对象。房屋内居住的是什么人，是产权人还是租客，还是亲戚，为什么住在这里，将来能不能按期交房，这些是购房者需要重点关注的问题。
其四，调查下房屋是否为凶宅。虽说我们主张破除封建迷信，但是，作为需要长期生活的场所，如果目标房屋内曾经发生过凶案或者是其他非自然死亡事件，也就是所谓的凶宅，晚上睡在家里也觉得瘆得慌。
其五，查清房屋内的户口。尤其是由于历史原因而存在于目标房屋中的户口，如果不解决，极有可能房屋交易完成之后，目标房屋内存在其他人的户口无法迁出。不过好在2018年5月份之后买房后遗留在房屋内的户口可以强迁了，这之后遗留的户口倒不再是那么“膈应”了。
第二、签订居间协议、支付定金
调查一番后发现，无论是自己还是看中的那套房屋都没有问题。此时，内心欣喜，准备动手买房。
接下来是签三方居间协议，当然，前提是有中介的介入。居间协议里面要对房屋地址、房屋总价、房屋上是否有抵押及剩余抵押数额、是否有租约、是否设立居住权、是否有户口、付款方式、过户时间、交房时间、签订网签时间、中介费谁承担以及交易税费谁承担、是否做低房价、做低到多少？这些条款都要写写清楚，任何一条有问题都会被别有用心的另外一方拿来说事毁约。
付定金，价格一般在2万到50万之间，具体看房屋总价和双方的意向。付定金一定要有定金收据。否则是不是定金都两说。
第三、签订网签付首付
别忘了签网签之前，还是要再拉一次产调，其实，我建议在付每一笔房款之前，都拉一下产调，不怕一万就怕万一。确认在这个时候房屋产权仍然没有问题。
此外，外地户籍家庭的购房者，需要确保自己网签这个时候的社保或个税是过去63个月累计满60个月的，如果不满，将来还要再次签第二版网签，否则是过不了户的。
第四、办理房屋按揭贷款
签订网签后，就可以到银行去申请办理按揭贷款。
买家去办贷款时，房东要配合到场签字的，还要提供收取贷款的银行账户给银行或公积金中心，届时贷款是不经买家的手直接发放给房东的。
而且贷款也不是说申请多少就批多少，能不能批还不一定，银行也是需要对房屋价值和贷款人的贷款资格和贷款额度进行评估的。如果没有批复或者批复的额度不足申请的额度，购房者一般是要现金补足的。一般贷款审批是两周到四周左右的时间，当然，纯公积金贷款是5个工作日就能审批。
第五、过户
房屋上原有贷款还清后，买家购房贷款足额批复后或者贷款未足额批复或未批复的，则买家补足现金后，双方即可一起到房屋交易中心办理过户手续。
现在真是越来越便民了，以前是要多个窗口来回跑，而且周期长，现在是一个窗口办理。什么意思？查限购、审税、送件过户是同一个时间同一个窗口办理，简直太便民了！
第六、缴税及拿产证
过户后一般5个工作日，买家就可以去纳税窗口去缴税了，一般在过户完成后可以先去窗口问问这套房子大概需要缴纳多少税款，提前做好准备。
现在的二手房交易税款随随便便都是几十万的，真不是小数目。缴好税以后一般当日或次日就可以拿到产证！
第七、银行放款
产证和抵押权证是同时拿到手的。
不要以为你拿到产证以后房子终于就是你的，就以为流程结束了，还没交房呢！
交房的前提是什么？一般是款清交房。你的银行贷款还没放款呢，银行放款是需要见到抵押权证后才会放款的。所以你得赶紧去把抵押权证给银行或公积金中心（纯公积金贷款），当然现在很多抵押权证都是电子版的了，不需要购房者去递交了，直接由不动产自然资源确权登记事务中心把抵押权证的电子版一键传送给银行。银行会在收到抵押权证后的5个工作日到10个工作日放款。
我说的是一般，二般的话就没底了，我甚至见到过一个月还没放款的银行（正巧碰上银行没有额度）。
第八、房屋交接付尾款
银行放款后，买家的义务基本就已经全部履行完毕了，就可以理直气壮的催房东交房了！交房当天把尾款结结清楚，水、电、煤、物业费、维修基金更好名。房东也要有点诚信，之前说好的交房标准别给破坏了，或者偷梁换柱了。因为交房发生纠纷的也不在少数。
还有原有户口迁出的问题，这虽不是大事儿，但也绝不是小事儿。我们团队已经代理过多个因为户口产生的房屋买卖纠纷案件了。
03 结语
以上即为二手房买卖交易步骤的简要介绍，如需了解更为详细的内容，可私信联系程苗苗律师团队，我们将以专业的法律知识为您答疑解惑。情况紧急的，也可以来律所进行线下一对一付费咨询。
（全文完）