没有USP，产业园区招商蹩手蹩脚难如意
USP即“独特的卖点”。USP理论内涵主要有三个部分：
（1）必须向顾客强调一个主张，必须让消费者明白，购买该产品可以获得什么具体的利益；
（2）所强调的主张必须是竞争对手做不到的或难以提供的；
（3）所强调的主张必须聚焦在一个点上且强有力。
产业园区的招商和产业地产的销售同样需要强力的USP，很多缺乏USP 的产业园区或产业地产项目做起来蹩手蹩脚，不是项目没卖点，鲜有人光顾，就是园区缺特点，人们兴兴而来、扫兴而去。、我们可以通过对产业园项目的先天优势和后天补益进行归纳、挖掘，放大其个性并演化为独具魅力的USP。一个产业园区或产业地产项目的各种构成要素中有很多可以演化为USP的要素，可以称之为USP元素，这些元素包括：
一、USP元素一：借势区域发展战略
一个地区纳入国家或区域发展战略，预示着该区域获得了政府政策的倾斜，预示着区域物流、商流、资金流、人才流、信息流的涌动，预示着工商企业和产业机构的眷顾……
借势造势，很多省市的产业园以纳入“ ××战略”或者获得政府特殊荣誉称号为无限荣光，并以其为诉求点在宣传推广中强化为USP，借此提升自己的行业地位与影响力。这样的例子很多，无须列举。但并非每个地方政府及区域内的产业园都能充分借上区域发展战略的“大势”。
被誉为“中国经济第三增长极”的滨海新区是国家级新区和国家综合配套改革试验区，自2008年被纳入国家经济发展战略后，几乎天津所有的大型产业园区都在打“滨海新区的牌”，宣扬自己在“滨海战略”中的作用与地位。客观地讲，天津有12个市辖区、3个市辖县和1个副省级区——滨海新区，共有乡镇级区划数240个，能够切切实实搭上“滨海战略”这艘大船的区域还是滨海新区及紧邻区域，而区位不挨边、产业不搭界的偏远区域，以及辖内产业园即使能从“滨海战略”中争得“一勺羹”，恐怕这点羹也没什么滋味。
青岛西海岸新区位于胶州湾西岸，包括青岛市黄岛区全部行政区域，其中陆域面积约2096平方公里、海域面积约5000平方公里。国务院已于2014年6月3日批复同意设立青岛西海岸新区，从而成为第9个国家级新区。青岛西海岸新区迅即抓住这一买点，大举宣传。
二、USP元素二：个性优惠政策
企业是最现实、最逐利的，在下决心进驻一个产业园之前，肯定会就优惠政策反复磋商谈判。
对企业来讲，政府的优惠政策等同于特别的发展机会和利润空间，一旦争取到政策就等于获得了白银真金。企业对园区政策的关注与用心可以用虎视眈眈来形容。于是，地方政府及产业园都格外重视招商政策，除了出台普惠政策外，还会针对具有强大实力和品牌力的企业，拿出“一企一策”的特殊政策，恰恰这一点就能形成园区的USP。
但是，我们应该注意到，随着招商竞争加剧，各地各个产业园互相比照，你有什么政策，我就有什么政策，最终逐渐趋同除非你在政策上有所创新，哪怕是整合式的创新。
某科技园区内的一甲级写字楼招商情况一直不理想，后来该写字楼一改故辙，将自己定位为科技金融服务大厦，在园区管委会给予企业的营业税减免、购房免征或财政返还契税等优惠政策的基础上，又补充了对进驻企业予以购房一次性补贴和租房三年补贴等奖励政策，同时联合金融投资机构为科技型中小企业量身定制金融服务方案，保障科技项目在创新过程中得到有效的资金支持。政策叠加与服务跟进的举措使该写字楼招商绩效逐渐改观。
三、USP元素三：区位优势
区位是地产项目、商业项目的一根命脉，对产业园来说也是至关重要的。你的产业园是否位于区域的经济中心城市，具有良好的产业聚集效应与产业辐射功能？是否属于交通枢纽城市，拥有航运、海运或陆运的物流优势？是否位于城市交通便利之地，快速路、地铁、城市公共交通等配套近在咫尺？寻找并强调适合你项目定位和目标客群的区位USP，让人们充分感知。
有些项目在区位上即便没什么特别优势，它也会介绍从自己的项目出发到机场仅多少分钟，到火车站仅多少分钟，到城市商业中心仅多少分钟……其实这是地产项目经常运用的手法，不过，那分钟数很可能是夜晚路况良好时计算的，偷换概念而已。
四、USP元素四：产业集群效应
产业园的建设运营就是要形成产业集群，并形成良好的产业链，这样才会带来可观的社会经济效益。
园区规划的核心产业、重点产业分别是什么？你汇聚的是什么产业的上下游企业？产业链对国家或行业有什么特殊意义？区域的产业基础、产业资源与产业环境如何？产业链聚集了哪些行业龙头企业？区域在科研、人才、资金、信息等方面具备什么样的优势与保障？……
上述的任何一方面内容都可以提升为园区的USP。对于文化创意产业园，如果区域具有特定的社会文化背景与历史人文传统，那么也就具备了文化产业集群的特定基础，USP也比较好形成。
武汉•中国光谷，武汉东湖新技术产业开发区的别称。光谷致力于打造“光科技”特色产业集群，已建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光通信技术研发基地，最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二，国内市场占有率达50%，国际市场占有率12%；光电器件、激光产品的国内市场占有率40%，在全球产业分工中占有一席之地。光谷的产业集群，有目共赏，光谷的品牌经营，有声有色，光谷的知名度早已盖过了其本源东湖高新区。可以说，在中国以“谷”命名的产业园区中，光谷是为数不多的、配得上“谷”名的大型产业园区。
五、USP元素五：创新性的营运模式
客观地讲，目前，国内很多产业园区的营运模式基本相仿，多数产业地产项目的建设营运模式更加简单，基本上是传统地产模式的翻版与沿袭，不外乎再加上一些公共服务内容（概念），当然有些产业地产商正在探索具有深度和持续性发展的模式，但眼下真正创造出行业标杆式的营运模式的项目可以说是凤毛麟角。一旦哪家建设运营商，或者哪个产业园项目在某一营运层面或某一局部实现突破和创新，USP随之而来。
大连软件园（DLSP）这家在国内软件服务外包产业最具影响力的园区，一直以独创的BOT模式而自豪，并不断加强对这一模式的宣传。其BOT模式是以软件园代替签约入驻企业先期出资，负责办公场地、IT设备、专业人员的组织筹备及企业前期运营，待这个“公司”发展成熟，业务开展顺利，软件园再将其整体移交给进驻客户，这一合作模式又被称为“企业交钥匙工程”。利用这一独创的、双赢的园区运营模式，大连软件园成功引进了日本财产保险系统公司等多家跨国知名企业。
六、USP元素六：出彩的公共服务平台
如果一个产业园或产业地产项目没有公共服务平台，那是说不过去的，也根本无法亮相宣传。从某种层面上说，公共服务平台是衡量一个产业园或产业地产项目运营层次的充分必要条件。园区公共服务平台包括企业孵化、金融对接、技术服务、法律咨询、市场推广、管理咨询、产业交流等综合内容。园区在其中哪方面做出特点、做出彩，也就培育出了USP。
人民网曾刊发《国内首个环保产业园信用共同体在天津成立》一文，讲述天津子牙循环经济产业园与天津农商银行共同组建的我国首个环保产业园信用共同体，农商银行对该共同体合计授信7亿元，以支持园区内的环保型中小企业发展。该共同体是银政合作破解环保型中小企业融资难题、推动循环产业发展的有益尝试。此篇新闻报道被国内新闻媒体广泛转载，让天津子牙循环经济产业园声名鹊起。
七、USP元素七：建筑特色
想不想在花园里办公？时下的产业园区，尤其是非城市中心具有宽绰土地面积的产业园区通常会建设低密度的花园式办公建筑群落。
“比肩全球的百万平方米国际花园城市”、“国家顶级标准的生态办公空间”、“会呼吸的办公”这些广告语彰显着产业地产项目的绿色办公理念。
其实，产业园区的建筑形态、建筑环境、建筑配套，以及物业服务都可能是园区USP的源泉。例如：独栋办公、附赠庭院、Loft创意空间、24小时VRV空调、双路供电、无线上网环境、立体机械车库、智能建筑系统、数字园区，等等，这些都可以提炼为园区的USP。
此外，拥有一个知名物业管理公司也会为园区增色不少。当然，在建筑规划和生态办公方面的USP是比较容易被复制的，一个区域内其他产业园区或产业地产项目已经用过的USP，自己的项目自然要回避，不是不用，只是不要突出，而用不同的、更具特色的USP盖过它。
2013年9月，新浪网、凤凰网、人民网、中国网、北方网、中国日报网、能源世界网等数十家门户网站及多家报纸几乎以同一标题《生态城低碳体验中心建成投用——其间办公仿佛置身大自然》报道了中新天津生态城科技园低碳体验中心建成投入使用。
该体验中心实际上是一座超节能办公楼，通过导光、节电、滤水等先进设计手段，使其比同类建筑减少耗能30%，每年节省171吨煤并减少427吨二氧化碳排放。在低碳楼宇里办公，夏冬不开空调和暖气；外立面导光板将光源智能集中导入室内，比普通办公室少开灯2到3小时；屋顶花园、植物墙面过滤大量二氧化碳，即便不开窗也神清气爽……
八、USP元素八：区域配套
一般产业园区的区域配套涉及三个方面：商业配套设施、社区配套设施和文化配套设施。
商业配套设施包括餐饮饭店、咖啡吧与茶室、宾馆与快捷酒店、超市与便利店、银行、健身中心与美容店，以及其他相关商业店铺。
社区配套设施包括学校、幼儿园、医院、邮局等。
文化配套设施包括图书馆、书店、剧场、影院等。
一般规模不大的产业园在区域配套上主要依赖当地政府或管委会提供的公建设施，而一些大型的产业园、产业新城项目本身就投资建设商业配套设施和文化配套设施，甚至包括白领/蓝领公寓。从上述内容中找出既独具特色，又满足区域需求的“亮点”，提炼为园区的USP。
长沙国家生物产业基地，亦称国家级浏阳经济技术开发区，为集聚园区人气、提升园区品质，园区管委会经过多次专题研究鼓励企业参与园区商业综合开发的工作，并通过与有关企业洽谈对接，最终拟定华强制药等10家企业参与园区商业配套开发……这一举措充分体现了园区对入园企业的尊重和对配套设施的重视，以及管理方法的得当，即便商业配套尚未建设完成，但这一行动本身就是一个独具魅力的USP。
九、USP元素九：成功案例
天安数码城在其新项目推广中，打出“天安数码城：上市公司的摇篮”的宣传语，这是对天安数码城历经20多年经营积淀，走出30多家上市公司的完美写照。
国人可能对中国第一个大学科技园——东北大学科技园知之甚少，但对园内的东软集团及创建者刘积仁皆耳熟能详，这即是东北大学科技园的一个经典标识；而另一所国内顶尖大学科技园——清华大学科技园凭借成功的运营，在全国各地输出管理模式，共同建立了30多家科技园。
一心成为产业地产老大的联东U谷几年来先后在全国22个重要城市开发45个大型综合产业园区，累计开发面积已超1500万平方米，这自然成为其继续扩展经营的资本。
可见，产业园的经营历史与业绩、园区内旗帜性企业和标志性人物、园区的特殊荣誉均可以成为USP，园区规模化发展与品牌复制经营同样是USP的重要来源。
USP元素好比一堆食材，就看大厨师如何选材、调料和掌握火候。园区的USP 可能不止一个，但必须针对不同客群、不同阶段推出最适宜的USP，并适时进行USP 更新组合。而且不要忘记，园区的USP还必须针对竞争对手的卖点，进行取舍、调整和再加工。借助USP加强产业园区的宣传推广，最终考量的是研判能力、策划能力和整合能力。