承租人欲提前解约，出租人不同意，违约方该怎么办？
01
问题提出
房屋租赁合同中关于提前解约，一般会约定两种形式的条款：
第一，一方享有提前解除租赁合同的权利，但需要支付相应违约金，此时会涉及到违约金过高需要调整的问题；
第二，任何一方均不具有提前解除租赁合同的权利，须经双方协商一致方可解除。
律师接到客户一则咨询：租赁合同约定一方欲提前解除租赁合同的，须提前2个月通知对方，经双方协商一致解除的。
承租人提前2个月向出租人告知“欲提前解除”，出租人未予表示（既未同意，亦未反对），后承租人于2020年5月31日与出租人协商解约事宜，双方未签署书面解约协议，但承租人将钥匙交给了出租人。
现出租人起诉承租人要求支付租金、逾期违约金等等。那么，房屋租赁合同是否于2020年5月31日解除
02
违约方主张解约合同
必须通过诉讼/仲裁方式进行
（一）违约方解除权的相关依据
1、《全国法院民商事审判工作会议纪要》48.【违约方起诉解除】
违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：
（1）违约方不存在恶意违约的情形；
（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；
（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。
人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。
2、《民法典》第五百八十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：
（1）法律上或者事实上不能履行；
（2）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；
（3）债权人在合理期限内未请求履行。
有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。
（二）违约方行使解除权，不宜采用解除通知
违约方向守约方发送解除通知，要求解除合同，守约方未提出异议，合同是否解除？
本律师认为：解除通知发送人必须具有解约权，否则即使解约通知接收人未提出异议，亦不产生合同解除的效力。
1.原《合同法司法解释二》（已失效）第二十四条
当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。
2.最高人民法院研究室对《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第24条理解与适用的请示的答复
浙江省高级人民法院：
你院浙高法<2012>331号关于如何理解与适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称《合同法解释（二）》）第24条的请示收悉。经研究，答复如下：
当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力。
3.《全国法院民商事审判工作会议纪要》46.【通知解除的条件】
审判实践中，部分人民法院对合同法司法解释（二）第24条的理解存在偏差，认为不论发出解除通知的一方有无解除权，只要另一方未在异议期限内以起诉方式提出异议，就判令解除合同，这不符合合同法关于合同解除权行使的有关规定。
对该条的准确理解是，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果。
人民法院在审理案件时，应当审查发出解除通知的一方是否享有约定或者法定的解除权来决定合同应否解除，不能仅以受通知一方在约定或者法定的异议期限届满内未起诉这一事实就认定合同已经解除。
（三）违约方行使解除权，必须通过诉讼/仲裁方式行使
无论是《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十八条还是《民法典》第五百八十条，均强调违约方须向人民法院或仲裁机构请求解除合同。
03
违约方张解除合同
合同解除时间认定标准
《违约方主张解除合同的司法裁量》（载《人民司法》2021年5月），沈阳中级人民法院的勾雪峰、周濛法官认为要考虑三个要素：
首先，要考虑当事人的意思表示。合同解除是根据一方或双方当事人的意思表示使合同关系终止的制度， 故当事人有效的解除意思表示或合意应是首要的考虑因素。如守约方不解除合同，违约方向法院起诉解除合同， 双方在诉讼中对合同解除达成合意， 则可以该合意达成时间为合同解除时间。若无法判断双方达成合意解除的时间点，则需要考虑下面两个因素。
其次，考虑合同权利义务履行终止的时间。合同解除是合同权利义务终止的原因之一。在不存在有效的解除意思表示的情况下，合同权利义务履行终止的时间可作为确定合同解除时间的重要参考。本案中，法院向安怡公司释明不进行鉴定其可处分案涉房屋，此时安怡公司完全恢复对案涉房屋的占有、使用权利，也标志着租赁合同权利义务完全终止。以此时间确定合同解除时间并确定平安公司应付租金、物业费的期间，从事实和法律上较为合理。
最后，考虑当事人利益的衡平。综合租赁合同期限、租金标准、装修改造费用等等，综合判断违约金金额。
04
总结要点
承租人欲解除合同，必须通过诉讼/仲裁方式向法院请求解除合同，不建议使用解除通知方式。在双方无法达成合意解除的情况下，确认租赁合同权利义务履行终止时间就成了关键点，因此，建议承租人及时向出租人办理房屋交接手续，并保留相关交接手续证据材料，以备不时之需。