成都楼市：在成都，内行这样买学区房的！你的学区房可能白买了
我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。
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提问：雕叔，完了，新政出来要吐血了，刚刚把户口社保全部迁到成华，想等着今年底摇新房，一夜变成刚四，计划全部打乱了。请问雕叔，现在的比较好的退路是什么呢？一是继续等待顺位提升，但是社保和户口都才换了一个月，至少要等到明年顺位才有大幅度提升。这个时间成本值不值得花费呢？二是开始选购二手房，刚好新的二手房指导价出来，不知道现在是不是好的时间点？
回答：现在没有办法的办法就是三手抓，这次新政出炉，并非那么洪水猛兽。首先我们要明确的是，三倍熔断的才执行这个政策，而未达到三倍熔断的话，除非有人恶意报名使坏，不然都还是以往的老政策。比如成华区，雪松雅居乐IN天府、万科知园、源滩麒麟芸，目前成华就这三个熔断了，他们两个不能代表大部分盘吧？所以感觉天塌下来了，我觉得没有必要。退而求其次，还是可以认真筛选一下非热门楼盘的。其次，三手抓，从时间上来看，如果新房你指定就打新最热的，那么很可能是要熬到明年此时了，那么机会成本排在更前面的二手房，我们预计今年底明年初将会达到一个回调的高潮，所以一石三鸟。当下可以苦守非极致热门的楼盘，还是拿成华打比方，比如首钢璟辰里等；今年底到明年初，可以着重看二手房；明年此时，熬成刚一，那么再战网红盘，又是一条汉子。要知道，这次你能从刚一变为刚四，很多人也是如此，刷下去一大半的人，你们相对来说，不论政策怎么变化，都处于同一起跑线，只是让那些真资格刚一，抢了个先，不过没事，让子弹先飞一会儿。
提问：雕叔你好！如何判断二手房卖出的价格合不合适？在您文章中经常看到您提到，二手房市场和房价能反应比较真实的市场情况，这个怎么理解呢？
回答：判断二手房卖出的价格合不合适，看周边二手卖多少，这个需要多去现在中介门店问问，如果你觉得你房子质量、楼层、户型、相对较好，以及房龄新，就可以卖的相对其他贵一些。除了以上和房子本身相关的因素，房价还会受到政策因素的影响。二手房的价格是由买卖双方自行决定，市场冷，二手供应量大，业主为了卖掉可能选择降价，反之亦然。新房就不是这样，开发商能制造出市场很热的幻觉。
提问：雕叔，高新集体户，没有成都社保，基本不指望摇号买房，顺销的楼盘一般地段差点，有人推荐更名房，融创玖棠府，蓝润春风屿湖，这个稳当不，哪个更值得买，求指点！
回答：这两个楼盘早就卖完了吧，蓝润春风屿湖在天府新区南湖板块，地段热闹，但谈不上是一个很改善的楼盘，整体来说就是刚需，自住和配套方便一些。然后融创玖棠府的话主打的是低价别墅，地段来说加载麓湖和天府公元西板块，会有一定的板块辐射，而且未来的综合预期也不差，如果你预算高的话，建议可以上融创玖棠府。
提问：雕叔你好！528洋房和建发央玺170平，价格都是570，哪个性价比高，后续空间那个大哦？建发各种偷面积，公摊高，没赠送，还是高层，住起来不安逸，但是物业好、逼格高，三环内。528七层洋房，11%公摊，住起来巴适，周边配套不遑多让，但是板块较刚，还挨着个球场。还请雕叔不吝赐教，孰优孰劣！ 另外，建发是不是属于类似于红牌楼这种熟透的区域类型呢？
回答：地段第一，产品第二，当然这也不是严格区分，综合来看我们应该先看地段，再看产品，如果地段优势大，产品稍有劣势，我们依然以地段为主。再说528洋房有视野遮挡，对面的球场也或许存在噪音，三圣乡本就是看周边绿化生态环境的，洋房视野太局促，不如高层的大平层。塔子山和红牌楼城市界面的不一样的，一个高端板块日新月异，而且周边还有开发空间，城市界面比较好，红牌楼则周边比较老化固化，是熟透了，但是不是高级的熟透了，而是属于那种中低级的熟透了。
提问：你好，雕叔！有一个问题要问你，我住在高新西中海国际，附近的有个楼盘就要开盘了43-62平的公寓。有两种购买方式：一种是单价低，不装修，由开发商与一家酒店品牌签订10年包租协议，年收入5个点；一种是精装修，直接交给业主自己经营。请问雕叔：1.没有资格又没好的投资公寓能买吗？2.哪种购买方式更好，包租还是自己租？谢谢！
回答：您好，谢谢您赞赏！您是如何理解返租的？公寓和商铺返租实际上都是一种理财产品的包装。正是因为项目本身没有盈利，开发商才要贴上利息来吸引您跳入坑。本质是它给你利息赚你本金。开发商每年给你5%，连续10年给你，10年后你可以收回它，或者你可以继续，是不是很心动？因为市场上5%的理财产品已经到了顶峰，但天不会掉馅饼，为什么会有一种包租销售模式呢？很简单，因为公寓不容易卖，那么每年5%的高租金回报率是从哪里来的呢？在定价的时候，这种公寓呢已经把销售成本包括在销售价格里面了。俗话说，羊毛出在羊身上，有可能过不到5年，租金就会中断，当你去收租的时候，却发现你签的租约是一家第三方公司，而且已经破产了。
提问：雕叔你好！现在买房中介费很高，据说卖家1个点，买家2个点，如果卖家要到尽收，有些费用都要承担在买家身上。怎么样在买二手房过程中尽可能把中介费谈低些？谢谢！
回答：二手房中介费是可以砍的，但是什么时候砍合适呢？切记不能一上来房子都没看就砍，这样很容易把中介小哥推到对立面去。一般中介是大概知道房东的心里底价的，如果一上来就砍中介费，无力不讨好，中介只想着尽快达成成交而不是让你的购房成本最优化。一、不要给带看的中介费太高预期，让他感觉到你对这里很熟悉，有很多中介帮你带看，形成竞争思维。二、不要老是让一个中介带你看，车马费带来的人情成本就不好还价。三、找一些小中介来买，小中介费用抵，但是有一些尽职调查不周到的隐患，这个可能需 要你自己多上点心，多掌握些信息。实际谈判中，一般房源中介会根据你的首付情况算一个置业计划书，大概这套房子买下来成交价加后期税费中介费评估担保费一共几多钱。直接打包喊价多少钱，让中介去谈，中介因为能力原因，大部分都砍不下来，这个时候再提出来，要求中介减免中介费。和中介打交道其实比房东难，因为中介行业进入门槛低，很多中介一年只能成一单，你让他降价的确是让他很难。一般我们遇到的情况是中介口头答应你的减免中介费请求，然后去向房东要补偿，这个过程是隐性的，最后房东的补偿还是在房价里体现，损失的还是买房人。
提问：雕叔你好！预算400万左右，请问双凤桥tod凤舞七里和机投桥的中南华宇君启盘哪个位置更好些！
回答：你好，400个的预算这两个楼盘都可上车，两个楼盘都在航线下，航空噪音这类的硬伤就不赘述了。整体来看凤舞七里的城市基本面是比较好的,它是武侯新城的南片区，武侯新城南片区内目前配套完善程度较高，生活氛围基本成熟，聚集了武侯金茂府、西派城、龙湖天宸原著、中粮瑞府等品牌开发商的“TOP”系人居产品。而中南华宇君启所处的武侯新城北片区，紧邻武侯新城产业核心区，汇集着武侯电商产业功能区大楼、西部智谷、武侯科技园创业城、智·C8文化创意产业园(建设中)。虽然周边汇集着多个产业载体，但是区域内的各项生活配套，还远不如南片区的醇熟。所以从位置上来说，我认为当下的凤舞七里更具有确定性，但是也不排除今后机投这边的北片区会发展得也很不错，但短期来看，肯定是凤舞七里更胜一筹。但是，从产品上，中南华宇君启又更加纯粹，总的是14-17层的两梯两户板式洋房，目前可以入手单价2.5-2.7的153平大户型。而凤舞七里产品就更加混杂一些，主打的是两梯三户和两梯四户的小高层，产品形态上不如中南华宇君启改善，但是总价段更加实惠，大概不到400万都可以入手最大户型。就看你更侧重什么了，如果不差钱就看中楼盘内部的改善，那么上中南华宇君启，如果预算可以省一点,然后看中板块的综合环境，那么就上凤舞七里。
提问：我目前住书房花香龙都，想卖掉这个房换个环境好一点小区，预算在150万左右，朋友建议我买东安湖片区，我觉得相隔不远，买同样面积的要多补几十万不划算，想听听老师的建议。
回答：花香龙都在龙泉书房算是一个比较小众的楼盘，当前楼市下行，再继续持有短期翻身比较困难，因为这么多年你也看到，即便东安湖建设得红红火火，但是对整体的书房版块二手房的拉动效应并不大，所以我们支持出售，尽快出售。出手后预算有个150万的话，我建议可以往地段和楼盘的改善（至少二选一）方向去走，同样的你说你朋友买在东安湖片区，其实基本也就是书房附近的二手房，在地段上可以说是没有什么改善可言的，在楼盘本身的品质上，意义也不太大，当下东安湖的新房超预算，二手房又死气沉沉，确实没必要多花几十万，还有税费中介费，折腾一圈还是在原地打转转，本身这种折腾的意义并不大。我建议可以往主城区方向走一走，比如当下的大面版块，可以说是目前龙泉二手房最为成熟的区域，集中了大量的品牌开发商，加上周边的地铁2、13号线，还有拔地而起的商业、土拍，以及东进东风和不断新建的校舍，整体来说是龙泉，甚至东门的一颗新星。关键是，比较切合你的预算需求，基本上可以买到套三户型，在房子上改善不明显，但是在地段上可以说是好得多了。像类似的百悦城、世茂城、炜岸城、华润国际社区等等都可以去看下。当下大面受制于指导价，所以好些房源都下架了，需要你去线下实地看看。至于新房，150万的预算，不是很好买了，或者说即便买得到也是我们不推荐的版块。
提问：雕叔你好，想问下朗基天香怎么样？学区、交通、价格合理性。看上它主要是觉得126的户型不错，而且离银泰城超近，生活方便，但不知道有没有什么隐藏风险，谢谢！还有，复地雍湖湾、中海兰庭、朗基天香，这三个对比哪个最好呢?
回答：朗基天香不是奥运冠军也是业主吗?这个楼盘好的方面你其实都看到了，差得这么说吧,主要是这边写字楼扎堆，缺乏住宅的纯粹居住板块,不像大源，具有抱团发展的趋势，而朗基天香太孤独了,下楼就上班，上楼就睡觉，有些时候，工作和生活还是要分开一点的好。复地当下是最好的,但是密度比较大，而且也有公寓;中海则老气了点;朗基的问题前面也说过了。整体来看都有弊端,就看你最不在意什么了,每个人的体验和看重的点是不一样的。
提问：成都雕叔，你好！新人首问，最近经常看你对网友的购房建议，觉得很不错。我的情况跟老师咨询一下，我是成华区户口，社保也在成华，在怡心湖有个套三，普通资格，周边学校一般，目前我和家人都在西安工作生活，租房住，孩子明年上小学，计划在西安读，基本已联系好一个较好的学校，未来三四年后计划回成都，第一个目前纠结在成都买套学区房，还是在西安摇号？整体预算四百五十万上下，摇了西安高新和曲江四五次均未摇中，想看成都青羊和锦江的学区房，看了西派金沙，单价2.9万，总价四百四十万，8楼，日照不满足，是公寓，西派金沙学区不错，但是容积率过高，楼间距较大，交通出行也不是很方便，内心不是很满意，又在内金沙看了中海金沙府，金沙府地段，学区，交通，自身品质都很好，135面积的2楼带车位470万，17楼不带车位毛坯470万，单价在3.35到3.5万，感觉高了些。也看了其他金沙鹭岛和中大君悦金沙的几套，感觉最近成都二手房市场降温了，大部分房源近期都在下调价格。第二个纠结的买西派金沙还是慢慢看内金沙的二手房，等着再降点，买个相对性价比不错的二手房？第三个点，三四年后全家回成都，小孩要转学，了解到这种情况，孩子入学会统筹安排，有可能读不了所买小区对应的学校，这种情况综合应该怎么买房置业比较好？有合适的小区推荐吗？
回答：你的情况还是很典型的。1、西派金沙在外金沙板块，周边配套很差，孤零零的，空有西派系的名号，但是没有周边配套的完善和成熟，不算豪宅。旁边的成都市实验小学尚雅校区也是起步阶段，目前并无出口，教学质量还有待时间检验，另外即便今后有小学毕业了，对口的也大多是外金沙的学校，赶不上内金沙内光华的青羊五区。风险性太大，我们不是太推荐的。内金沙的中海金沙府是属于上次被指导价的楼盘，所以基本没有房源挂牌，你问道的房源算是行情价，不过3.5的价格，确实有点高。这种楼盘后续还有一定的回调空间，建议可以观察一下。金沙鹭岛和中大君悦金沙系列产品良莠不齐，但至少是区域内的大盘代表，是可以在里面好好淘笋，加以观察的。建议不急于下手。2、整体你要求学区的话，就选择稳妥一些的二手房，新房当下基本是不带稳定学区的。你的预算足够支撑你入手不错的二手房。3、半路转学统筹的话这个确实就只能以教育局为准了，也就是说入学不了对应学区，这还有啥意义呢？建议你们落实一下这个政策，如果真是这样的话，那就没必要买二手学区房了。4、综合来看的话，如果要学区房，青羊五区是最能兼顾自住和学区的板块了，除了你之前看的内金沙，也推荐内光华的保利贝森公馆、天合凯旋城、优品道和中铁西子香荷等次新楼盘。
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