广州楼市：老黄埔PK科学城，你怎么选？

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

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提问：雕叔，像你说的现在网红盘都只剩歪瓜裂枣了。只能赶紧上车了。纯投资的话，打算5年内卖出。是430万买个中鼎低楼层北向的91方的小三房，还是410万东荟城的西南向中层的三房两卫？个人偏向于中鼎，位置没得说，但是学位太一般了。东荟城学校还行吧，就是交通位置不敢恭维，您觉得呢？

回答：其实我是觉得中鼎的潜力优于东荟城，中鼎背后是老黄埔这个块第二CBD的潜力，级别是高于科学城的再加上老黄埔真正意义上的地铁次新盘寥寥无几 430买个91方的，得看你是多低的楼层先假如你说的是7楼8楼的之类的还是可以入的东荟城现在火的主要原因科学城一带没有别的名校可以跟它比一下的后面几年就不一定了

提问：请问18年购入的万科蛇口公馆公寓是否该出手换临深。两年了也没升值，本身公寓位置景色又都可以觉得可惜，楼下的空地是将来的深圳歌剧院。租金低，拿在手里觉得烫手，想问问建议。深圳住宅已无名额。刚刚发送失败了，再试一下。

回答：万科蛇口公馆这个盘是真正的次新，外观高端大气上档次，有万科品牌加持，又有蛇口的区位大概念，本应是这轮大涨的领涨先锋，结果却让人大跌眼镜。目前住宅均价12万多，比后海很多20年的老房子还便宜，而且存在感很低，很多人甚至都没听过这个盘。跑输的原因主要有三，一是位于蛇口最差的地段，周边全是农民房和破败的厂房，二是学位太差，三是容积率太高。 18年这个盘开盘，住宅和公寓的开盘价都是八万多，到现在，住宅好歹有了40%的帐面浮盈，公寓却基本没涨。公寓的产品性质当然是涨的慢的原因，但更大原因是开盘时，公寓价格被开发商定高了，提前透支了这一波的涨幅，而很多不懂的小白被精装，海景和低总价吸引，贸然入了坑，这其中就包括你。我的建议对于公寓这类长线跑输的产品，能出还是出掉，几百万置换成广州的优质住宅它不香吗? 最后指出一点，千万不要认为开发商是定价高手，很多新盘的项目总操盘能力一言难尽，定价策略错误百出。很多买房人轻信开发商，认为开发商定的价肯定不会错，高价格=高品质，闭着眼睛瞎买，最后在二手市场被教育的不轻。举个例子，去年开盘的海纳公馆，89平三房开盘价8万多，116平四房9万多。我可以说，未来转二手房后，在小三房稀缺的宝中，海纳89平的二手单价一定不低于116平，甚至还略高，如果是自住还无所谓，如果纯投资恐怕就要失算了。

提问：雕叔，能否教一下怎么判断市场价和笋盘。一个楼盘的放盘价本身就相差很大，加上户型朝向都有影响，怎么确定某个房源的市场价是多少？

回答：俗话说的好，笋盘不过夜，如果一个盘真笋，基本你都是要抢了。最简单判断方法就是让中介给你看一下这个小区近半年的成交价都到哪里了。然后户型朝向不好的折价2-3K左右，主观上如果这房真的笋，你回来明显感觉到有人跟你抢的那种紧迫感。

提问：你好雕叔，现在有一套如下图同样户型，在小区最新的一栋，2003年的有电梯。学位是员村小学，最痛苦的是没有停车位，只能露天停车，我们两台车怎么停放自主+保值，值得入手吗？

回答：还是回避吧，整体看是一个老小区，人车不分流，员村小学也不是很好的学位，图啥呢不如把你需求直勾勾告诉我我给你规划一下 600万这么买太亏了

提问：雕叔打扰了，美林湖畔一期四楼电梯西向两房81平，450w可以入吗？

回答：不是很建议450万的预算上一个村小水平的2房，而且超过80平了，有点可惜现在单价还不算很高，还有人接受这个2房的总价，等一波行情后2房的总价去到5-600万的时候，很少会有人买这么个2房，对比隔壁盈彩，金碧2房，输很多，性价比输一大截

提问：考虑增值角度，美林湖畔的117这种户型，要不要改成4房好？

回答：这个户型很好，强制性的改成4成比较难，几乎不可能，我很好奇这个问题的出发点是什么，为啥一个117平的大三房为啥要改成4房基本的逻辑就是上一代产品真正的四房面积至少要去到135以上，比如骏景花园南苑141平的小四房（骏御轩），其中一个房间很小（朝北），其实这一类户型很少，不然就都要超过了豪宅线而新一代产品不同，120-130平的四房设计很舒服，无论是竖厅还是横厅，整个户型平面都没得问题所以，个人觉得117平的这个产品还是不要折腾了，纯粹为了“多”一个房间其实比较难折腾出来，里面涉及到排水管、剪力墙、墙的迁移等工作量

提问：雕叔，你觉得万博等18号和南大开了后，还会再继续涨吗？那时候可能都明年底，后年了，这轮行情到时候已经进入横盘期了。

回答：会有刺激，其实我们现在选择万博，很大一部分原因就是看中它的潜力，所以你会发现越来越多人关注万博了，地铁还有道路的预期也夹在在行情里面，推波助澜。

提问：请问萝岗今天的价格走向，如果入手，那个时间段比较适合，或者说，最晚什么时间？

回答：萝岗的价格很坚挺，别的区，像荔湾、白云、番禺、海珠西、越秀的房价都横盘、甚至“掉”了2-3年，唯独萝岗的price坚挺无比，甚至大壮名城、品秀星樾的开盘价节节攀升，一点都不像话哈哈

提问：雕叔好，家里在上海两套房子，一套在我名下900万左右市值，还有250万贷款，一套在我妈名下，920万左右市值无贷款，但打算把这套全款抵押500万全杭州买房子（全款），并打算再在广州买一套总价400多万的房子，广州这套还可以再申请七成的房贷么？谢谢！

回答：可以啊，要看广州用谁名字买，我估计是用你名字买。多种贷款跨城联动，需要把握好各个关键节点的衔接，这个我们很有经验<调皮>，等你。

提问：真心求教雕叔，之前雕叔楼盘点评里说过畔江花园，对他评价很高。想问下雕叔对隔壁世港国际的看法。这个小区虽然和畔江花园挨着，但最大的问题就是里面有很多办公的租户。我看的那套二手房的业主也是把房子租给公司办公，而且甚至把防盗门都改成了玻璃门… 想问雕叔如果一个小区如果大量的房子都租给了公司办公，这个小区是不是就很难涨上去了。房子始终摆脱不了居住的属性，是为家庭准备的居住场所。如果我是有孩子的人，面对这样的小区，即便离公司再近我可能都很难入手。不知道雕叔怎么看这个问题？世港花园可以入手嘛？如果可以买的话，多少钱的单价比较合适？

回答：你说的是那套南向3楼的房源，几乎没啥阳台吧。看你买房的目的吧，如果你是自住，那肯定是住独立花园社区，物业99分的小区，比如两个美林，比如万科欧泊，比如富力银禧花园之类的如果你是纯投资，只要房价涨就OK了，当然你说了物业管理不善会影响升值的动力，这个我承认，但是这个因素只是其中的一个维度而已只要大片区概念没问题，只要区域板块的产业没问题，newpeople ewmoney没问题，就买它

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