业主停车费只需300元/年，租户却要比其高出3倍！合理吗？
■东体小区门口张贴着停车阶梯式收费细则 本文摄影：张佳琪
“房东把房子租给我住，已经交了费的停车位也转让给我用。可是，物业公司还是要找我‘补差价’，因为我是租户。”租住在浦东新区航头镇沉香苑的王先生困惑地说，“我跟业主有租赁合同，按道理应该享有他房屋附属设施的使用权，包括停车位”。
王先生说，该小区是从今年1月开始，对业主和租户采取不同停车收费标准的：业主只有一辆车的话，一年停车费是300元，而租户一辆车一年则需缴纳停车费1200元。
无独有偶，因为停车位非常紧张，虹口区曲阳街道的东体小区也在尝试对业主、租客采取不同的停车收费标准：如果只有一辆车的话，业主每月只需付停车费150元，但租户每个月需缴纳300元。
令王先生感到纳闷的是，对业主、租客采取不同的停车费收费标准，他可以理解；但这是否合理合法，又是否有一个指导标准可供参考，目前依然值得商榷。
■驶入小区的车辆
【案例1】
租客停车费是业主的4倍
王先生租住在浦东新区航头镇沉香苑二街坊。他说，房东有固定车位，并不住在这个小区，当初答应车位可以给他使用。
“房东租赁车位的费用是一年300元，房东已经交给物业公司了，也告知物业公司，车位是给租客用的。”可是，等到王先生住进去之后，物业提出，如果停车位是给租客用的话，要额外再交900元才能进出小区，因为小区是自动识别的栏杆，“自动识别杆有多大科技含量吗，还不是人操纵的”。
王先生说，以前租房居住时从来没有遇到加收停车费的现象。于是，他多次跟物业公司理论，但是物业公司丝毫不予通融：“他们跟我说，这个政策是业委会制定的，他们只是在执行，叫我不要为难他们物业公司。”
5月29日下午，记者在沉香苑采访时了解到，这个小区比较大，但是租住户并不多，自住业主占绝大多数。
“业委会说这么做是为了进一步加强小区综合管理水平，全面提升物业管理水平，提高居民生活品质，维护全体居民的共同利益，营造文明、整洁、规范、有序的小区环境。但是，仅仅对我们租住户增收停车费，并没有让小区变得文明、整洁、规范、有序。”王先生指着随意停在路边的车辆说，这个小区里很多业主有地下停车位，但部分业主为了方便，还是常常把车停在小区道路边上。
王先生说，为了停车费的问题，他曾向相关部门多次反映过，但是都没有结果。没有办法，他只好妥协，按照一个月100元的标准向物业公司交钱：“不然能怎样？我的车连小区的门都进不去！（反正）钱也不多，息事宁人，就交了吧！”
对于租客王先生反映的问题，沉香苑居委会的丁书记告诉记者：“这是业主大会一人一票表决出来的决议，我们居委会无权过问。再说，这钱是业委会和物业公司在收，最终还是用于小区事务。”
在一张沉香苑一、二期业委会制定的《沉香苑小区机动车停车管理制度》中，记者看到这样的条款：“小区停车位，专供租车位的住户使用。所有外来车辆未经许可不得占用”、“有固定车位的车严格按照规定的停放费标准按时交费，每户第一辆车为300元/年；第二辆车为600元/年；第三辆车为1200元/年，以此类推。租客车辆为100元/月。”
在丁书记看来，小区的基础设施肯定要先满足有产证的业主使用。
【案例2】
停车阶梯式收费，是在探索有效的管理模式
■小区停车阶梯式收费细则
无独有偶，对业主、租客采取不同的停车收费标准，在虹口区曲阳街道的东体小区也在尝试。
东体小区，是一个建造年代较早的老旧小区，小区内道路狭窄，停车位紧缺。据统计，全小区有车辆560多辆，而停车位却只有345个，停车难一直困扰着该小区。小区居民有个说法，叫“晚了进不去，早了出不来，应急救不了”，居民正常生活秩序因为停车问题受到了较大影响。
小区业委会调研后发现，因毗邻曲阳医院和家乐福超市，相较于市面上较高的停车费，小区常常成为外来车辆的“临时停车场”。
今年4月初，该小区业委会开始试行《东体小区停车阶梯式收费细则》中规定，业主第一辆车每月停车费为150元，要求房产证和行驶证相符。而非业主和租户的停车费则增加到300元/月，是“房产证和行驶证相符”业主的2倍。
那么，《东体小区停车阶梯式收费细则》实施后，效果如何呢？业主和租户对这一问题的看法如何呢？
5月30日下午，该小区业委会主任季先生告诉记者，他们制定这个细则之前，做了大量的调研工作，听证会都开了两次。
记者：用价格杠杆来调控小区停车需求，实行近两个月来，这一做法的效果怎么样？
季主任：目前，临时停进来的社会车辆少多了。小区居民对这个方案还是比较认可的。我们对婚丧嫁娶的车辆不收费，对前来探望老人的子女们的车辆收费实行优惠，维护了大多数业主的利益。
此前有媒体说我们因此增收了多少钱，这也是事实。但是我们这么做的目的绝对不是为了创收，而是为了提高管理和服务的水平。这笔钱都将用在小区的公共建设上。收进来多少，怎么用，都是公开透明的。
记者：在这个措施实施过程中，遇到过住户反弹的情况吗？
季主任：我们在制定这个措施的时候，做了非常多的准备工作，做调研，开听证会，广泛征求业主们的意见。反弹的（情况）当然也有，比如租住户，增加了他们的停车费，他们肯定要叫的。还有一些业主，他的车辆不是自己的，比如说租来的，或者是单位的，这部分业主，增加了停车费，也会反弹。
记者：东体小区常住户数是3095户，租户是399户。接下来，你们会不会对这些租户的停车收费标准有所松动？
季主任：这个不会。我们制定方案，要照顾大多数业主的利益，不可能做到面面俱到。但是，这个方案还是一个试行方案，我们在试行的过程中，遇到问题，也会进行必要的调整。因为以前没有任何经验或者成文的东西出来。我们也是在探索一种有效的管理模式。
【争鸣】
声音一：业主大会有权决定小区停车费收取事宜
在上海市长江律师事务所周忆律师看来，小区停车定价已不属于政府定价项目。
小区地面停车，即公共部位的停车位归全体小区业主所有，依据业主公约的规定，业主大会作为小区自治机构，通过业主大会或业主代表大会，有权决定该部分停车位的费用收取事宜。
声音二：租客可通过诉讼维护自己权益
但上海市中联鼎峰律师事务所余同昊律师则认为，《住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出，住房租赁市场是我国住房供应体系的重要组成部分。没有发育完善的租赁市场，住房供应体系就不完整，居民对住房的合理消费就得不到满足，承租人的合法权益就难以得到保障。
在他看来，小区停车收费的收取标准，首先应该做到租赁人和产权人平等对待。租赁人实际上和产权人也就是房屋出租人签定租赁合同，即应该享有他房屋附带的所有附属设施的使用权利，包括停车位的使用权，或者说属于业主对于公共区域的使用权。
上海融孚律师事务所合伙人杨维江律师也表示，租赁人应该享有完整的对房子的使用权，包括停车位的使用权。业主大会决议应当在法律框架之下。
杨维江同时指出，业主大会做出相关决议的初衷，可能是想通过价格杠杆调控小区停车，本意是好的，而这也的确是机动车保有量高速发展中遇到的一个新问题、新动向。
他建议，租客如果觉得业主大会的这一决议侵犯到了自己的权利，可以向法院提起诉讼，通过法律维护自己的权益。