重庆楼市：投资买房，买多大的楼盘才合适，听内行人说完

我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。

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提问：雕叔您好，手头资金六七十万，想投资重庆和长沙的房产，请给予一些建议，谢谢！

回答：长沙是一个政策调控最严格的城市，长沙的房价也很便宜，如果你有长线持有的打算的话投资也没有问题，但但是你想短期内有收益的话可能也比较难。长沙也是一个变态的城市，没有发展主轴，如果有，可能就是沿湘江主轴吧，长沙也很像重庆，有中心却也很像没有中心，长沙也是我见过的城市中并没有发生中心转移的城市。所以，长沙的选筹也和上面不一样：限价倒挂是第一条件，倒挂越大越关注；然后是区域，滨江新城和五一广场核心主城为第一选择；梅溪湖和武广新城为第二选择，其它的，可以不看。重庆性价比高的新盘很少了，建议重点淘二手笋盘，租金收入也可以缓解你的月供压力。重庆最有前景的地段详见知识星球内部分享！

提问：雕叔，也就是说在重庆卖房签合同可以网上签，但过户必须房东到场。我要卖的房子还有贷款，赎楼这些事必须房东亲自到重庆吗？

回答：其实全程都可以委托他人办理，做好公证书就可以。但是我反对委托过户，至少最后一步必须房东到场。原因是因为现在很多做abc单的中介，都是利用了房东全权委托卖房，中间人在中间吃了差价。

提问：雕叔，我目前有4套房，其中一套在我父亲名下。我想咨询一下我下一步怎么操作，房产的具体情况如下：1、麒麟公馆一套2房，建面83平，无房贷。目前准备出租用于换新房的贷款。租金在2700左右。房子在我父亲名下。2、金域学府一套3房，建面90平。目前自住，房贷每月1800（公积金）3、国会山一套一室一厅。建面44平。无贷款，目前出租，租金1400。4、弹子石融侨星域一套2室，建面60平，刚买，贷款每月4700（商贷）请问我一下步如何操作，能够保值增值。我目前的打算是1、麒麟公馆等远洋里建好后换房。2、金域学府自住，贷款用的公积金，换房感觉有点划不来。3、国会山考虑换房。4、融侨星域2年后考虑换房。换房的主要考虑核心区的新房或次新房，或者是大学城或者北区。现在我主要是没想通如何操作换房。以上是我自己的思考，请雕叔点拨一下，谢谢！

回答：现在看来，就康德国会山这个一室一厅，没有太大的价值。但是你也没有贷票了，所以你要先解决贷票的问题。找到能贷款的人，或者提前还掉金域学府的贷款。然后卖掉康德国会山，再买一套核心区的两室新房或者二手房。

提问：雕叔，土拍延期对二手房和新房影响如何，可以分析一下吗？ 我现在有一套北区瑞骏景园07年左右的集资房想出手，出手后购买两江四岸，现在看房人数逐渐在增加，请问什么时候出手换会好一点。先谢谢雕叔。

回答：土拍延期的目的是，为了政策性的给楼市降温。现在重庆楼市过热，如果按照原计划7月份开拍第二轮土拍，极有可能又成为全国的焦点。延期可以降温，可以转移注意力，对于重庆楼市来说，是又稳又健康的涨。建议年底11月份左右卖，这样明年1月份有额度可以快点拿到钱，便于置换。

提问：现在有倒挂的新盘吗？总价多少？

回答：有倒挂新盘，总价100w起。也有总价200w起的。大概现在有三个盘：北边一个，两滨一嘴一个，茶园一个。今天我写了一个：

提问：雕叔好，重庆首次要求“配建租赁住宅”，这个会不会变相减少了原有的纯住宅土地的供应数量，对房价反倒是利好呢？

回答：对于其他城市来说，可能有减少供应的影响。但重庆不缺地，如果市场反馈房源紧张，房价上涨时，zf自然会在下一次多放一些土地出来。从而达到调控的目的。

提问：雕叔，请问如果原价(对方卖价和买价相同)买二手公寓，涉及哪些税费？税费分别是多少比例？

回答：商业交易税费接近15.6%，具体以市场指导价为准。如果地税给出的市场指导价恰好是100万，过户费就是156000元，如果是120万，那么就按120万过户。商铺是非居住性质房产，要知道现在的总价及原发 票价才能算过户税费。要交的税种及过户税费计算方法如下：1、卖方税：(1)个人所得税：(评估价-原价)*20%或评估价*3%。(2)营业税：(评估价-原价)*5.5%或评估价*5.5%。(3)土地增值税：(评估价-原价)*30%至60%或评估价*30%至60%。2、买方税：契税：评估价*3%3.双方税：各一仟左右。

提问：雕叔，金辉玖珑云景和九龙半岛的两个盘建面单价都在二万左右，感觉是核心区，是不是流动率应该比新区更好吗？至少不会整片都是新城，新区转手会更困难吧？九龙坡区土著，理解不了悦来，蔡家，中央公园咋这么贵还有人买

回答：核心区和新区，现在价格还是没有拉开，主要是北区在四月份的土拍一下子就站上来了，基本上是吊打九龙坡区。这个也和九龙坡的城市界面有关系。毕竟九龙坡石坪桥那一片还是有点破旧，城市升级很慢，大家在核心区的改善产品很贵，只能买高层二手次新为主。一个是新区洋房，一个是老区高层，产品也太不同，自然不好比较。

提问：雕叔你好 这轮调控 似乎重庆参与没有武汉多 看您今天发的图片 对重庆楼市有啥影响啊 谢谢

回答：没啥影响，重庆刚需可以买，投资上，整个重庆能买的，不多，整个大盘会比较差，只有几个楼盘，会好一些。重庆，基本没有调控，跟政策的关联度不大。

提问：雕叔，新房和融景城选哪个？融景城我看最便宜的是2015年的尚峰，建面多少可入？另外想问下二手房贷收紧听说目前放款周期3-6月，会对行情有影响吗

回答：融景城套内25000-30000，价格高的朝中庭，价格低的看马路。（融景城套内25000元可入）新房建发和玺实得套内16000精装，可入。新房华润半山悦景套内25000精装，可入。二手房放款速度放缓，明显已经造成了置换人群拿不到房款，无法顺利购入新房，给火爆的重庆行情降温了。

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