中房报记者 樊永锋 天津报道

和者筑善——这是保利地产（600048.SH）的品牌价值观，更是其勇担社会责任的一份郑重承诺。现在，令人疑问的是，天津宁河区保利天汇捆绑搭售高价地下车位的做法，让它面临挑战和考验。

6月初，有保利天汇购房者告诉中国房地产报记者，在购买天汇商品房时，被要求先全款购买楼前小院(圈占公共绿地而来)及地下车位一处，费用79.2万元，在缴纳该费用及首付款合计约116.6万元购房款后，拿到的仅有收据及一份无开发商盖章的网签合同。多次交涉后，开发商拒绝解除绿地买卖协议，亦拒绝履行购房合同。

这是一个预计2019年6月份一期交房、总建筑面积约41万平方米的大型综合体项目，作为保利地产“天”字号系列旗下作品，是保利地产重点打造的全生命周期居住系统示范项目，项目标度严苛统一，定位高端。

目前，保利天汇捆绑搭售行为依然存在，销售人员向中国房地产报记者表示：“若想购买一楼的户型，需要托关系才能购买到，而且必须先全款购买小院和地下车位，才有资格。”

中国房地产报记者调查发现，购房者与保利天汇项目开发商（天津宁奕建筑工程有限公司，下称天津宁奕建筑）签订购房合同，与中介公司（天津市金美易计算机技术服务有限公司，下称天津金美易）签订地下车位转让协议，协议中只显示地下车位，小院仅做口头承诺。

对此，中国房地产报记者致电保利地产天津分公司负责宁河区业务的蔡经理，未得到回应。

宁河区房管局一位王姓工作人员在接受中国房地产报记者时表示：“该情况已获悉，对保利天汇会做出相应要求，不允许捆绑搭售，公共绿地属于全体业主不允许买卖，即使双方签订合同协议也应该是双方真实意思的表达，不能强迫买卖。”对于价格较高问题，这位工作人员称，这不属于房管局监管范畴。

记者在调查中发现，早在2017年，保利地产天津公司在西青区的项目同样因捆绑搭售行为遭业主维权。

买车位成买房子的先决条件

2018年1月17日，出于孝敬家中老人考虑，李女士携亲属相中保利天汇洋房一楼户型，却遭遇高价捆绑搭售公共绿地和车位的套路。

“当时也是买房心切，冲着保利地产的品牌信誉买的房子，不曾想到这样的结果。”李女士回忆起自己的买房经历满心后悔。“当时售楼人员明确表示，一楼带小院，不过购买一楼需要先托关系找人才有资格，而且买一楼必须先全款购买楼前小院和地下车位。”

经过销售人员的多次接洽介绍，李女士相中了 14号楼2门101号房。当时销售人员计算出小院和地下车位的价格合计79.2万元。

出于对保利地产央企品牌的信任，再加上买到一楼来之不易（一楼不对外公开销售），李女士及其亲属犹豫再三，还是交付了79.2万元钱款购买小院和A035号地下车位，与天津金美易签订了只有地下车位内容的转让协议，小院仅由销售人员做口头承诺。

缴纳完上述费用后，又缴纳了30%的购房首付款、契税等合计40.2万元，与天津宁奕建筑签订了商品房买卖合同，准备下一步办理贷款手续。

在缴纳完上述款项后，李女士对于销售人员口中一楼带小院的承诺颇为疑虑，在多方咨询后获悉，小区公共绿地属于全体业主，不得分割圈占。

“若只签订车位转让协议，给我们的价格就有失公平，二楼以上购房者所购车位最低价格为7万元，贵一点的也就10万左右。”李女士说。“我们开始与开发商天津宁奕建筑多方交涉，希望退还购买绿地钱款，仅执行一楼房屋买卖合同，开发商却迟迟不履行购房合同，倾向于解除买卖合同。”

目前双方僵持不下，同此情况的并非只有李女士，目前有32位相同遭遇的购房者。

李女士提供的保利天汇一期地下车位平面图显示，该项目可售车位共计490个，以7万元一个计算，保守估计会给天津宁奕建筑带来3000多万元的收入。

“开发商为了规避政府限价政策，并且抓住老百姓心仪一楼带小院的心理，采取将一楼楼前小院捆绑地下车位的方式进行非透明销售，达到赚取高额利润的目的。”李女士说。

多重手段 趋利避害

中国房地产记者调查发现，由于信息不透明、地位不对等等原因，保利天汇项目在捆绑搭售高价公共绿地和地下车位手段上，有意识地逃避责任，让购房者无法声张自己的利益诉求。

李女士提供的一份《天津市商品房买卖合同》显示，卖房人天津宁奕建筑，买房人杨X，房屋面积125.16平方米，价格9776元/平方米，总价款约为122.4万元。收款收据显示购房者已缴纳约37.4万元首付款。

另一份《保利天汇车位使用权转让协议》显示，甲方为天津金美易，与乙方杨X，在自愿、平等的前提下，签订协议，甲方向乙方转让所拥有的保利天汇项目地下车库A025号车位，转让价格为79.2万元；乙方须一次性付款，在甲方收到全部转让款后，将协助乙方办理所转让车位的交接手续，保证乙方拥有正常使用权，乙方需确认所购车位号及相关情况，车位购买后不退不换。

这与李女士提供的其他几份买卖合同和转让协议，约定内容相同。

“我们是跟天津金美易公司签订的车位转让协议，收据落款也是天津金美易公司，车位收款账户却变成天津市易嘉博驰房地产经纪有限公司，地下车位使用权买卖收款与宁奕公司无任何关系。而且没有开具正式发票，只有收据，只能理解为资金管理上存在脱离政府监管外循环的违法行为，而且可能存在偷税漏税，资金去向不明的违法违规情况。”一位购房者提出他的疑虑。

针对捆绑搭售等扰乱房地产市场交易的行为，天津市的整顿与清理，正在逐步升级。6月5日，天津市人民政府办公厅下发《天津市人民政府办公厅关于进一步做好我市房地产市场调控工作的通知》（津政办发【2018】14号），其中的第四条提出强化房地产市场监管的明确规定。

“市和各区国土房管、市场监管、发展改革、公安等相关部门要建立联动监管机制，加强房地产市场监督检查，持续整顿市场秩序，坚决打击房地产开发企业、中介机构规避调控政策、制造市场恐慌、垄断房源、操纵市场价格、捆绑搭售、价格欺诈、提供虚假证明等扰乱市场秩序的违法违规行为。对各类违法违规行为，相关行政主管部门要发现一起、查处一起，视情节轻重，采取公开曝光、暂停网签、停业整顿、行政处罚、限制参与土地竞买等措施严肃处理。”

即使这样发文严格市场行为监管，天津保利天汇项目售楼人员对此毫不在意。前述售楼人员直白地告诉记者：“目前所剩房源不多，有购买意向就需要提前找关系，需要先全款购买小院和车位，才能签订房屋买卖合同。”

根据介绍，宁河区保利天汇项目共分四期，目前在售的是天汇项目二期，具体售价未出，以130平方米洋房为例，预计总价在210万元左右，包括分割小院（绿地）、车位、房款，其中绿地、车位价格在70万~80万元之间。

不是个例

捆绑搭售行为引发维权的案例对于保利地产而言并不是第一次，北京、上海、天津、石家庄、合肥等地保利地产的多个项目都存在类似情况，捆绑搭售行为遭遇业主维权事件也成为多年顽疾。

2015年至今，北京大兴天宫院保利春天里捆绑精装楼盘出现劣质装修，原本约定的品牌建材变成了山寨建材；上海保利置业加收40万元装修金变相提价只开收据被质疑逃税；石家庄保利东郡售房搭售地下室；合肥保利香槟国际捆绑搭售36万元天价车位；天津西青区保利诺丁山地产项目，一套93平方米的住房强制捆绑三个车位。

从之前这些屡见不鲜的案例来看，天津宁河区保利天汇项目出现搭售行为，似乎也就不那么让人感到意外了。

至于为何会出现捆绑销售，也不难理解。“在天津市，楼盘定价超过政府指导价，主管部门会暂停或者延迟发放预售许可证。”天津市一位房企营销负责人告诉记者，“开发商为了快速去化，就只能调低取证价格。”

“但是，不少开发商受制于地价及利润要求，通过捆绑销售车位、储藏室或者附加购买其他服务的方式，并调高这些附加服务的价格，来实现额外获利的空间。”他补充道。

记者通过梳理此前报道发现，保利地产之前出现较多的是通过签订高价精装修协议来实现项目溢价，后期又逐渐演变出捆绑销售车位、贮藏室等方式，从而实现住房销售价格以外的额外获益，达到追求较高利润的预期。

冲击业绩使然？

各区域大面积频现捆绑搭售行为，或许可以从保利地产的发展战略预期中找到些许答案。

根据保利地产年报数据， 2017年保利地产实现签约销售金额3092亿元，同比大增47.2％，实现签约销售面积2242万平方米，同比增长40.3％。不过，实现营业收入1463.06亿元，同比减少5.46%。这是前五强房企中唯一一家营业收入减少的房企。保利地产解释称受营改增政策实施以及项目结转区域变化影响，所以营业收入同比有所下降。

今年5月17日，保利地产董事长宋广菊在股东大会上表示，保利地产总规模重回前三是公司的一个奋斗目标。按照保利地产此前公布的“345战略”，2018年要实现销售额4000亿元，2019年冲击5000亿元。

要重回前三强，保利地产要面对的对手是行业前三名——碧恒万。2017年保利地产实现了销售业绩的高速增长，但与行业前三依然有着2000亿元的销售差距。

从2016年的3000亿元到2017年的5000亿元，碧万恒只花费了一年时间。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，再过三年，到2020年前三强房企预计将到达万亿元销售额。对保利地产而言，今后要跨跃的门槛会越来越高。

尽管宋广菊表示，实现这一目标的路径有很多，除了常规拓展之外，还可以通过收购、兼并、整合等方式。同时她提到，保利地产将通过结构调整、优化去应对市场出现的波动。

保利地产在项目周转上也在学习碧桂园的高效率，常规情况下项目争取一年内能够销售，有些项目特殊情况压缩到五六个月。

公开数据显示，2018年前4个月，保利地产实现签约金额1193.97亿元，同比增长42.79%，签约面积803.17万平方米，同比增长33.12%。在前四个月的销售额当中，保利地产已超过融创的1111.2亿元，暂列房企前四个月销售额第四名。

有分析人士就指出，在保利地产战略目标的驱动下，分解到个区域的营销任务量自然不小，加上保利地产坚持核心城市为中心的城市群布局，普遍面临严格的限价限购等调控政策，出现捆绑搭售等变通方式也就在所难免。

警惕“捆绑销售”滋长成楼市毒瘤

文丨方圆

房地产行业捆绑销售可以说一直都存在。在房屋交易过程中，由于信息不透明、地位不对等的原因，不少商品房买卖合同中存在着不同程度的霸王条款，屡禁不止。

值得重视的是，自2017年楼市开启限价时代以来，由于多重行政手段严格管制下的房价，与真实的市场价格愈发背离，反生出一个巨大的套利空间。

于是乎，抢房潮席卷神州大地。在杭州，98岁老奶奶亲自上阵摇号，“买来用于自住”；一名女性在摇号排队现场，由于体力不支晕倒；在成都，7万人抢1000套房子，排队提交材料的队伍一眼望不到尽头；在深圳，一楼盘未售先红，开盘前先交500万元诚意金才能获得摇号资格，房子起步价2000万元，选房限时2分钟，否则视同放弃；在西安，南长安街一号摇号前日，“内定关系房”名单被曝光，名单涉及来自13个单位的40位公职人员，基本上是房地产相关的单位——建设局、房管局、国土局、规划局、城管局、质监站、供电局、土地统征办。

98岁老奶奶亲自上阵，排队排到晕倒，7万人疯抢1000套房子，“内定关系户”横行，这一轮抢房大战，将所有的投机、狂热、寻租腐败全都暴露无遗。

在这样一个抢房时代，捆绑销售这一顽疾得到进一步的催生，愈演愈烈。绑银行，办理房贷等业务须到指定银行，否则开发商不在银行审批环节提供担保。绑车位，要求购房者不买车位就不能买房。绑储藏室，要求消费者签订附加合同，购买与住宅配套的储藏室，否则拒绝交钥匙。绑装修，虚假宣传，并以双合同捆绑变相涨价。甚至出现了捆绑公共绿地。真是五花八门，无奇不有，人为地筑起了一道看不见的门槛。

在一个限价时代，楼市无疑是一个卖方市场，一些不法开发商滥用优势地位进行不公平交易，强迫交易签订霸王条款。根源就在于它们不甘心价格被限要想办法通过正常途径以外的方式炒高价格，赚取利润。

在中央强调“房住不炒”理念以及各地房地产调控组合拳下，多个热点城市房价过快上涨的势头得到了遏制。然而，政府不管怎样调控，目的都是为了促进房地产业健康、可持续发展，满足群众的基本住房需求，实现全体人民住有所居的目标。对于购房者个体而言，更为关注的恰恰是类似于捆绑销售这样的切身之事。一旦开发商“捆绑销售”乱象滋长成毒瘤，最终将引发巨大的社会矛盾，将这个行业推入危机之中。

监管层一直也在加强监管执法，防止开发商“浑水摸鱼”滋生房地产销售乱象。2017年10月25日，国家发改委、住建部联合发出通知，部署从2017年10月30日至11月30日在全国范围内开展商品房销售价格行为联合检查，对房地产开发企业在售楼盘和房地产中介机构门店商品房销售价格行为进行检查。重点查处行为之一就是以捆绑或者附加条件等限定方式，强制提供商品或服务并捆绑收费。

我们期待这样的监管警钟时刻不停，铲除房地产业的种种乱象，让行业的肌体真正“康复”。