厦门地铁4号线：后溪&厦门北站、官浔&丙洲岛站房地产价值解读
厦门地铁4号线规划为岛外环湾快线，自西向东依次串联海沧、集美、同安、翔安岛外四区，是唯一覆盖厦门岛外四区全域的地铁线路。该线路全长约71.23km，共设站18座，设计运行时速120公里，是目前厦门地铁系统中 “跑得最快”的线路。
地铁4号线起于海沧嵩屿码头、沿着海沧CBD南部居住区及大观岩南侧边缘，途经临港新城、马銮湾新城、灌口镇、后溪镇、北站片区、同安新城、翔安南部新城和空港新城，终于翔安机场站，将岛外各大组团与厦门北站、翔安新机场两大陆运、空港交通枢纽衔接起来。本专题将以地铁4号线各站点为研究对象，结合站点所在区域的交通、商业、教育、休闲娱乐等各方面公共配套条件，进行房地产市场价值研判。本文对4号线途径的灌口站、集美软件园站房地产价值进行分析解读。
后溪&厦门北站一站点位置及所在片区分析
后溪站与厦门北站两站之间距离较近，因此本文将两个站点划归为后溪-北站片区。该片区包含后溪镇东南角与厦门北站周边片区。该区域北靠后溪镇，南接集美文教区，西临集美新城软三片区，东倚天马山，属于集美北部与同安南部的过渡地带，也是厦门城市的北大门。
后溪镇作为北站片区的重要组成部分，本身也规划有商务办公、商贸物流、交通枢纽等功能，作为软件园三期的侧翼片区，随着软三片区的逐步扩张，未来还将承接部分从软三片区外溢的现代信息服务业产业功能，成为一座蒸蒸日上的产业重镇。根据规划，后溪片区未来发展方向为绿色康养、文化休闲、创新生产等功能为一体的综合性特色生态文化城镇。
北站片区位于集美区的东部偏北地带，规划定位为集综合交通换乘、商务办公、商业交易、信息交流、旅游服务、居住等功能为一体的复合发展新区，居住人口规模 9.3 万人。随着北站片区产业、商业、住宅等综合项目的逐渐入驻，人流、物流、资金流和信息流等集聚产生的辐射效应将加速北站片区实现快速发展。
站点位置示意图（仅供参考）
二 交通及周边人居环境分析（一）交通条件
站点所在区域是岛外乃至全市交通设施密度最高的区域，拥有高铁+地铁+BRT+公交+高速公路多维立体交通体系，汇集了福厦、厦深、龙厦、鹰厦四条铁路，以及沈海高速、厦安高速、324国道、海翔大道等多条重要公路，还是厦门北站以及地铁1号线、地铁4号线与BRT快1线的交汇站，是名副其实的综合交通枢纽、厦门北大门。
目前，福厦客运专线正在建设当中，站点设于厦门北站现有站房北侧。客运专线经漳州、莆田市、泉州市，终至福州市，建成通车后福、厦间通行时间缩短至1小时以内，将显著增强本片区的枢纽功能，及人流、物流的集散、承载能力，带来大量客流输入，从而催生多方面的需求。位于厦门北站西北侧的一级长途汽车站——后溪长途汽车站（预计2020年竣工投入使用）将主要服务动车转长途汽车前往周边地区的中转旅客，车站投入使用后，不仅服务集美、后溪和杏林组团的居民，还能方便周边城市的旅客，将来有望成为岛外运营规模最大的长途车站。
（二）人居环境
站点周边配套示意图（仅供参考）
1、教育配套
后溪站周边的教育机构相对齐全，拥有后溪中心幼儿园珩琦分园、后溪中心小学、后溪小学、后溪中学在内的一站式教育配套。其中，初中学校相对不足，仅有的一所后溪中学无法满足片区内适龄学生的就学需求。但原后溪中学已于2019年底启动改建工作，未来将建设为36班初中，大大提升学位数量，满足后溪片区及北站片区教育需求。此外集美大道西南侧，集美北大道、沈海高速以北，将新建一所建设36班规模的明珠小学及12班幼儿园（预计2021年建成），进一步扩充片区小学数量，持续补充片区教育配套。
厦门北站片区的学校数量较为欠缺，仅有一所区属公办直属小学——窗内小学，共24个教学班。学校硬件条件设施优良，配备教学楼3幢，综合办公楼1幢等教学设施及室内体育馆、室外篮球场、排球场、足球场、跑道等体育运动设施。窗内小学学区划片范围为高铁阳光花园、新城际广场、万科广场、中骏四季阳光、后溪花园户籍户口，初中划片后溪中学。站点南侧聚集有厦门工学院、厦门软件职业技术学院、华夏学院、福州大学厦门工艺美术学院、厦门理工学院等多所高等教育机构，汇集数以万计的师生，为片区的发展奠定了坚实的客群基础。
2、商业配套
后溪站所在片区是后溪镇中心区，周边商业主要围绕着碧溪花园、永祥新城等连片住宅区分布，形成了街区形态的繁荣商业。商铺的营业范围包括美容美体、医疗诊所、百货商超、休闲餐饮、五金家装、健体养生、服饰美发等多样性业态，全面覆盖周边居民衣食住行的各项需求，生活非常便利。站点西侧毗邻永祥新城一侧坐落有一座综合性商业中心——捷特姆购物广场，是后溪镇一所规模较大的购物商场，为后溪镇居民的生活保障点，内含生鲜超市、家电、服饰等产品，在网络上获得“蔬菜瓜果新鲜、品质良好种类丰富”等评价。此外，小镇主要菜市场——后溪综合市场位于捷特姆购物商场的西侧，也提供了新鲜瓜果蔬菜&肉类、食杂粮油批发等生活基本所需的商铺，将整个片区的商业功能进一步完善。
厦门北站是集美区交通枢纽、聚集了大量的商旅客流，形成了商业中心与住宅底商相结合的商业分布形态。紧邻北站房西南侧分布有一座占地面积6.5万平方米，总建筑面积30万平方米的商业综合体——圣果院商业中心，该项目原计划引进王府井购物中心，建设包括文创园、步行街、购物中心、酒店等设施，但目前项目尚无新进展动态，未来是否还将进驻王府井项目有待观察。但不管如何，圣果院商业中心最终将会建设成北站片区最大体量的综合性商业配套，服务于来厦商旅客流。站点东侧的万科广场幸福里已汇聚了酒店超市、休闲餐饮，形成了成熟的一站式街区商业，其中休闲餐饮业态占比高达70%，补齐了北站片区商业氛围薄弱的短板，为来厦的商旅客流提供了一站式休闲购物目的地。另外，中骏四季阳光等小区也分布着零散的商业业态。未来，站点北侧居住内还将建设新城际广场综合体，与周边住宅底商结合，形成站北商圈。圣果院商业中心万科广场幸福里
厦门北站房西侧坐落有厦门汽车行业专业市场——厦门汽车城。目前汽车城内已入驻厦门交警支队车管所、后溪车管所、汽车物流中心国际汽配城、汽车城营运中心、二手车交易中心等项目，还云集了玛莎拉蒂、法拉利、奔驰、奥迪、凯迪、小鹏汽车、长城哈弗等品牌车企，堪称全产业链汽车城。与圣果院商业中心比邻而居的是厦门北站商务营运中心。园区内分布着大量多层写字楼，吸引了约众多中小企业入驻。但总体来看，该营运中心地处较为偏僻，配套尚有欠缺，商气人气还需提升。
值得一提的是，尚柏奥特莱斯项目位于站点南侧老院子景区旁，是一座以名品折扣店为主力，涵盖餐饮、亲子娱乐、休闲旅游等业态的商业综合体，目前商场内已入驻COACH、VERSECE COLLECTION、MICHAEL KORS、NIKE、ADIDAS、UNDER ARMOUR、施华洛世奇等品牌，其独具一格的充满欧式风情的地中海风情小镇建筑风格也是一道靓丽的风景线，是北站片区近来备受消费者青睐、人气旺盛的新兴商业综合体。
3、医疗配套
站点所属片区目前综合医疗机构严重欠缺，现有的村、镇卫生所医疗条件、医疗水平有限，无法提供高水准的医疗服务。可喜的是，站点西侧3-4公里左右在建四川大学华西厦门医院和市妇幼保健院集美院区等高能级的三甲医疗机构，将满足更高水平的综合性的医疗健康需求。
4、康体休闲配套
站点周边最大的休闲康体设施为厦门老院子景区，该景区为收费型旅游项目，结合了高科技技术、前沿时尚艺术及千年闽南文化故事相结合的传奇演艺秀、风情文化园等设施、表演，充满浓郁的闽南风情，是近年来集美区知名度较高、人气蹿升的旅游景区。
总体来看，后溪-北站片区内文娱、休闲、康体设施相对有所不足，单独一个厦门老院子景区并不能满足居民日常散步休闲、体育运动的需求，只能与相隔约4公里的集美新城共享杏林湾绿道、市民公园、市图书馆（集美新馆）等设施，未来这方面的配套需要大力提升。不过，后溪站周边汇集了后溪镇政府、后溪派出所、后溪村委会、后溪邮政局、后溪人力资源市场等行政机构，居民生活办事便利度高。
三房地产市场分析
1、土地市场
自2013年以来后溪-北站片区已多年未供应住宅性质的地块, 上一次出让商住用地还要追溯到2013年由杏林建设与永同昌竞得的2013JP02（楼面价10503元/平方米）、2013JP03（3844元/平方米）两宗商住地块。此后集美区的供地重心转移至集美新城核心区、文教区、灌口镇区等区域，北站片区进入长达八年的供地真空期，除了一些商业服务项目和少数早期出让的住宅项目建成，片区的房地产开发就此停滞。根据2020 年厦门供地计划，厦门北站今年计划出让 2 幅商住用地，大致位于集美大道以北，天水路东西两侧，总建筑面积近 14 万平方米，可见政府并未遗忘北站片区，商住项目的出让将带动各项基础设施建设，推动片区发展。
另外，片区内已出让的项目存在土地闲置现象应该引起重视。除已经于 2014 年交房的中骏四季阳光和 2016 年交房的新城际广场，永同昌广场和新城际府邸目前都尚未竣工，甚至，就连北站片区最大体量的万科广场，尚有多幅子地块处于未动工状态。万科广场前身为 2012JP05 地块，由万科集团于2012年竞得，该地占地 13.8万公顷，建筑面积 71万平方米，由 7 个子地块组成。目前除了 6 号住宅地块完成、7 号地块缓慢建设，其他 1-5 个地块都处于闲置状态。项目建设的滞后，弱化了区域人流集散的能力，造成的土地闲置、低效利用也不利于片区整体风貌的提升，应当引起重视。
2、房地产市场
据悉，目前后溪-北站区域内，由于建成时间较早，配套建设相对滞后，周边居住区的几个楼盘整体人气并不高，价格处于相对低位。新城际广场、中骏四季阳光，二手房价格约为 24000-26000元/平方米。2019年，新城际福邸项目、永同昌广场项目报建，北站片区又将再迎两大新住宅项目。由于拿地时间早，上述两项目楼面地价分别为10503 元/平方米和3844元/平方米，与现今动辄2-3万元的地价相比，项目入市或将有较大的价格调整空间。
对比灌口片区动辄3万元以上的房价，后溪-北站片区以低于25000元/平方米的价格、以及良好的产品品质（目前片区内所有房地产项目均为带小区的电梯房）、较好的区位优势（1号线与4号线交汇），堪称名副其实的价格洼地。除了商品住房之外，片区内还建设有公共租赁房项目——珩琦公寓，目前已建成投用，共有2051套房源，为“夹心层”家庭和“新市民”就业人员提供住房保障。
官浔&丙洲岛站一站点位置及所在片区分析
官浔站深居同安新城腹地，东侧和北侧毗邻官浔溪和海翔大道，南抵潘涂村，西近古龙酱文化园，周边分布着住宅区、工业区、城中村等主体，各项基础设施还处于建设完善中。站点东侧300米处是即将全面竣工的公共租赁房项目——官浔公寓。站点南侧的大片村落阻断了区域与同安新城之间的联通，而北侧又有官浔溪将区域与同安工业园&官浔片区切割，西面和北面人分别为古龙酱文化园&美人山与中海万锦熙岸居住区，区域较为封闭，仅能经由小桥或绕行海翔大道通行对岸，区域间的交互性较差。
丙洲岛站位于丙洲岛南侧，站点周边仍旧处于未开发状态，保留有成片的村落，除了地铁施工外尚未其他重要的城市基础设施建设。丙洲岛招商定位为国际旅游岛，规划相应的商业用地，并待开发。但截至目前开发建设暂未启动。根据规划，未来丙洲岛将以文化旅游和休闲度假为核心，助力环东海域城市新中心的形成，打造为厦门城市旅游新名片。
站点位置示意图（仅供参考）
二 交通及周边人居环境分析（一）交通条件
官浔站周边交通设施相对较为缺乏，周边路网仍在建设当中，仅能通过小桥或绕行海翔大道通行对岸，除了沿官浔溪的一条小路以及官浔溪上的小桥之外，暂无其他道路可供通行，接驳海翔大道也需要绕行不少路程，对外可达性与通达性较弱。沿溪畔路向东可达官浔社区（村）、同安工业区、西柯工业区；向北可达西柯片区、西湖片区；西向接驳海翔大道、同集中路可达同安工业集中区、同安老城区、厦门现代服务业基地（美峰片区）、厦门北站&后溪片区等地。总体来看，该区域交通十分闭塞并且不便捷。不过随着官浔公寓项目的建成，周边交通路网设施将得到进一步完善，区域交通可达性提升只是时间问题。另外，站点周边的公共交通较少，距离较近的公交站点有BRT官浔站、潘涂、酱文化园公交站，但距离均在1公里以上。
丙洲岛站周边道路比较少，但交通可达性尚可，对外交通主要依靠海翔大道、同丙大桥及西洲路，而区内交通依靠环丙西路、环丙东路及其他环岛的村级道路，自成一体。丙洲岛上公共交通较单一，只通行615路一路公交车，距离站点较近的公交站为下乡站、国祺中学站，地铁4号线通车后可极大地方便岛上居民岛内外通行。（二）人居环境
站点周边配套示意图（仅供参考）
1、商业配套
官浔站与丙洲岛站周边，并无大型商业配套入驻，目前可供使用的商业主要位于周边的居住区或者村落之中，仅能满足极其基本的生活所需，更大型的综合商业配套只能与同安新城或现代服务业基地共享。目前，距离站点东侧3公里的厦门银城智谷产业基地内，已引进爱琴海购物公园和欧丽洛雅家居商场两座大型商业配套，未来将为新城片区和银城智谷园区提供高水平的综合配套，有效提升新城生活品质，同时辐射影响官浔站与丙洲岛站周边区域的生产生活。
2、教育配套
站点周边的教育配套设施主要集中在官浔站南侧的潘涂片区、北侧的西柯片区，包括西柯第二中心小学、新城小学、美林中学，厦门实验中学、官浔小学，以及丙洲岛站北侧的厦门市国祺中学。未来，官浔公寓旁将配建一所9班幼儿园，弥补基础教育资源的短板。站点周边各层级学校中数厦门实验中学等级最高，是厦门唯一一所市直属的，集小学、初中、高中于一体的封闭式、寄宿制大型学校。该校由厦门市教育局和中国教育科学研究院签约合作办学，即中国教育科学研究院实验学校。除了优秀的硬件条件、高水平的师资队伍之外，京剧是该校的一大特色：和中国戏曲学院签订合作办学协议，开办京剧班，设置专业京剧课程、戏曲选修课等。实验中学办学成果优异，仅用五年时间快速晋升为省一级达标高中，可以说是同安新城内最优质的教育配套之一。厦门实验中学
3、医疗配套
官浔站及丙洲岛站周边医疗设施匮乏，就近的医疗机构包括官浔村、潘涂村内的私人诊所，就医不便。站点北侧5公里处现代服务业基地（丙洲片区）旁正在建设一座三甲标准的医院——环东海域医院。该院共分为两期建设，一期项目先行建设1000张床位，二期还将规划建设500张床位，该项目将由厦门大学附属中山医院负责运营管理。预计2021年10月建成交付使用，届时将极大提升同安新城、翔安南部新城等岛外片区的医疗卫生水平，对缓解周边群众看病难、补齐岛外医疗短板具有重大意义。
环东海域医院效果图
4、康体休闲配套
官浔站周边康体设施以小部分小众收费旅游项目为主，如古龙酱文化园、凯歌高尔夫俱乐部等，需收费。大型的公建配套主要位于官浔站南侧3公里处的滨海新城内，例如环东海域旅游浪漫线，沿着海岸线蜿蜒延伸，宛若一条莹白的玉带，碧波荡漾、水清沙幼，海天相接，令人心旷神怡。浪漫线沿线还分布着紫荆夜跑园、丙洲水岸、浦头节庆园等功能区域。未来还将体验到灯光秀、跑步、炫彩自行车、酒吧饮品、休闲餐饮、传统文化表演等多种休闲娱乐方式。与滨海浪漫线一侧相邻的美峰生态公园目前一期已建成，依山傍海、生态连廊、溪流环抱、休闲漫道，处处是绿意盎然的景象，公园依山形地貌而建，满眼的绿树红花，彩色透水混凝土慢行道从园区蜿蜒而过，碎石板路串起彩色漫道和景观小品。站在公园高点，可远眺大海和美峰科创园的高楼群，风光无限。
丙洲岛站周边的康体设施较匮乏，站点北侧4公里处坐落有大型游乐场——方特梦幻王国，该项目是一座将动漫卡通、电影特技等国际时尚娱乐元素与中国传统文化符号巧妙融合的大型高科技第四代主题公园，被称为“中国迪斯尼”。游乐场内配备有丰富的的娱乐设施，不断吸引着厦门本市，以及漳州、泉州、龙岩、莆田、三明等周边城市居民乃至来厦游客游玩，是一座具备区域影响力的大型综合游乐场。凯歌高尔夫俱乐部方特梦幻王国美峰生态公园滨海马拉松跑道三房地产市场分析
1、土地市场
官浔站西北侧的中海万锦熙岸项目前身为T2014P01、T2014P02地块，2015年由中海地产以楼面地价7027元/平方米、7000元/平方米竞得。站点南侧居住区的保利壹海里项目则最具有戏剧性，2016年4月由保利集团竞得的2016TP02地块楼面地价（25838元/平方米）一举从1字头猛蹿至2字头，开启了厦门房地产市场新一轮增长的序幕，把同安新城南侧的几大住宅项目的售价锚定在30000元/平方米以上。接下来几年，随着环东海域新城大举建设开发，五星级酒店群、滨海旅游浪漫线、美峰体育公园、最美马拉松赛道、现代服务业基地等项目拔地而起，区域价值也一路高涨，成为品质、宜居的代名词。
丙洲岛站点周边的项目基本为2010-2015年间开发商竞得土地后进行开发，恒亿尚品湾、国贸金沙湾项目地块成交的时间均在2010年，当时楼面地价均在3500元/平方米以内。
2、房地产市场
官浔站站点的住宅项目为数不多，北侧仅有中海万锦熙岸一个住宅项目，但其规模较大，已形成了一个成熟的大型社区，二手房价格为24000元/平方米左右。南侧的同安新城南部居住区由保利叁仟栋、保利壹海里、金都海尚国际三个社区组成，上述住宅项目紧邻滨海西大道，拥有滨海旅游浪漫线、黄金沙滩、美峰生态公园等海洋游乐及生态设施，是近年来备受置业者关注的人气片区，房价处于31000-36000元/平方米之间。目前，在售的保利壹海里新房价格为38000元/平方米。此外，官浔站配套建设保障房项目官浔公寓，该项目是目前我市在建的最大公租房项目，预计2020年底可实现竣工交付。该项目总用地面积5.2公顷，总建筑面积248632平方米，将有3784套公共租赁房拔地而起，满足周边产业园区员工的居住需求，服务产业发展。
丙洲岛站邻近的同安大桥居住区位于丙洲水道与同安工业区之间，通过同安大桥连接，由恒亿尚品湾、国贸金沙湾、溢翔首府三个楼盘组成。该居住区配备有国字头中学——厦门实验中学，属于学区房，但因地处同安新城靠北一侧，环境僻静、人气较低，居住环境受到一街之隔的同安工业区影响，因此均价都在3万元以下，与保利、金都项目存在较为明显的差距。官浔公寓
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