首付5万真的能在海南买房吗，上车前看清楚
我在海南这么久，虽然看过很多楼盘，看过很多发展商的风骚操作，但还是会被各种套路刷新。
在接触的这些卖房套路中，有的是道听途说，有的是网友爆料，但更多的是业内人士的分享。
这里有一个很精彩的例子，让我们看看海南的发展商是怎么做的。前几天，一个朋友突然打电话给我来借钱。本来他过得很好。为什么突然借钱了？电话里他说找到一个楼盘，想入手。已经有4万多在手上，只差1万。
什么情况？你没听错吧？5万块能在海南买房？你确定不是鹤岗而是海南？我的直觉告诉我，这里面有一些材料。
于是，我让他先把项目资料发过来看一下，然后简单说一下5万多首付的购房情况。
正如我所料，这并不像听起来那么简单。朋友口中的楼盘是位于儋州的“某基·湖畔新城”。看了资料，我感觉也不太好。没想到现在还能看到这么猛的营销手段。
总之，简单来说，你要的是5%低首付和十几万的存款，而发展商觊觎的是你十几万的贷款。
买房的时候会遇到一些很有诱惑力的活动，有些是馅饼，有些可能是陷阱。所以，下手买房的时候，不要急，了解清楚再出手。
那怎么样呢？让我们来看看。
朋友在海南儋州工作，收入不高，但也想把买房提上日程。同时他也是海南本地人，觉得有时候接父母来住一段时间，孝敬父母也是不错的选择。
于是，我朋友关注了这个“某基地·湖畔新城”楼盘。国庆期间推出“21万元高额返现”优惠活动，各种眼花缭乱的活动叠加。这个活动很有吸引力。
据他介绍，大致在这里买房，不仅可以分期首付，还有一个返租活动。经过计算，80多万可以拿下一百万的房子，首付只要5万多，再加上赠送10年物业费和车位使用权，相当诱人。
根据这种情况，我们来看看目前海南儋州的房地产市场。
至于儋州地区，有三个大家比较熟悉的地方，分别是那大(儋州市内)、白马井(儋州滨海新区)、洋浦(临港工业区)。这三个地方无论是房价还是购房者都有明显的差异。
首先，那大市区，位于儋州腹地。房价9000元/平左右，刚需会多些。
其次，白马井镇滨海新区，也就是海花岛对面的海岸线，房地产开发比较早，海景房大概1.7万/平米，更多的是旅居性质；
再次，洋浦经济开发区，常住人口10万人左右，房地产项目很少。但是现在一些在工业区工作的人也选择在这买，尤其是一些安居房之类的，总有人问。
下面，我们再来看看湖边某新城是什么样子的。
该项目位于儋州花果山旁，总占地面积约500亩，总建筑面积约40万平方米，总户数3260户，容积率仅为1.2。分三个阶段发展。
其中，一期占地162亩，共47栋，有叠拼别墅、平房、高层，总户数1092户。据了解，一期分为三个区块出售。目前三个街区的房子和高层在售，105平米和127平米面积段居多。交货时间是明年六月。
接着，刚开车到儋州市该项目附近，一开始感觉是世外桃源。这个项目建在湖边。要放在五年前，当地人是很少去那里的，但现在不同了。儋州作为海南人口第二多的城市，需求越来越大，来的人也越来越多。
看了项目，样板间，户型，这感觉户型挺好的，是我喜欢的类型。
虽然产品不错，但是，周围的配套设施有点困难。
看着小区门附近，没有一家像样的超市。虽然有几栋楼，但目视入住率不高。晚上，这里的建筑里只能听到蛙声。
比如你要去夏日广场（儋州市内目前较好的购物中心），从小区出来要半个小时，然后坐车，基本上要一个小时才能抵达。
总的来说，给人的感觉是住这里没什么不好，但真不适合刚需。
另外，这个项目体量这么大，我很奇怪为什么以前没听说过，就问了销售人员，销售人员说这个项目还是很有故事的。
原来是宝安地产早期拿地，还是当时的“地王”。
2018年，项目所在土地被当地部门以清理闲置土地为由要求无偿收回。之后宝安提起行政复议。到2020年，某基物业通过股权转让开始后续发展。整个过程可谓一波三折。
还是那句话，我们再来看看价格。
看完位置，沙盘，样板房，户型，我们来算算房子的价格。
目前在售房屋均价约10000/m2。至于刚开始文中说到，只要首付5万多就能购买，这也是真实的，但怎么操作呢？
以一户100㎡的高层住宅为例。总价100万左右。如果用正常贷款买，首付30%，需要30万，贷款7就变成70万。
如果能按照这个盘子操作，买房只需要首付5%，也就是5万元。
这时候发展商为了顺利贷款买房，会替你垫付剩下的25%(约25万元)。首付30%后，可以拿贷款买房，发展商垫付的部分需要你在2年内还清。
看到这里，你可能会说:“就这样？这不是首付贷吗？”别急，重点在后面。
根据上述销售形式，发展商可能觉得诱惑不大，进而推出回租活动。
也就是说，你买房，发展商会和你签订回租合同，承诺3年内返还15-20万。这笔账算下来，原来30万的首付只要10万就结清了，而原来100万的总房款实际要花80万。此外，发展商还承诺再帮你交十年物业费和车位使用权。
这么多让步加起来，那不是少奋斗几年了嘛。据说通过这种形式买房的人还不在少数。一些不太了解总是喜欢跟风。
经过这次操作，乍一看，发展商很大方，出钱买车位，但是越是这个时候，你越要淡定。大家想想，都2022年了，天上怎么还会掉馅饼？
另外，这个手术般的操作有什么风险呢，请三思而后行。
这两年国内楼市不景气，上市房企风波不断，小发展商跑路的情况屡见不鲜。买家更惨，从延期交房到未完工，稍有不慎钱和房子都是空的。
回顾这种“首付+回租”的销售模式，前者本身就是违规操作，后者也是大概率的套路。我们觉得有必要强调其中的风险。
先说“首付”
假设一个发展商100万的房子收你5万，然后给你25万。当购房者已成功支付首付并完成按揭后，银行将向发展商账户发放70万元贷款。
以后如果项目出了什么事，或者发展商跑路，购房者可能会落得“房子还不起，贷款还不起”的下场。
正是因为这种操作的巨大风险，早在2017年，上层就明令禁止发展商和中介向购房者支付首付。
再说回租
之前也有过这样的案例，比如海口的椰树门，澄迈的千秋城市广场，堪称“吃人不吐骨头的房子”。
买房时发展商承诺返现，让购房者觉得占了便宜。这样一来，退回来的钱其实是自己的购房款，一般2、3年后就没有下文。与其说是回租，不如说是“羊毛出在羊身上”。
经过这么盘算，是不是有点清楚了。
当然，这样操作并不是说这个楼盘有问题，正常的发展商一般不会这样卖房。一般这种抢购和变相降价也能从侧面反映出一个问题，那就是发展商真的很缺米。
综上所述
对于我们老百姓来说，买房是件大事。如果你走错了一步，你会后悔莫及。
买房前，建议首先选择一些知名的大型房企，或者看看一些在售的现房，做大量的考察。不要总以为发展商会无缘无故给你好处。毕竟买房是多数人一辈子的事情。