付了房款，房子却不能过户，该怎么办？
房屋买卖这件事，无论是对于买方还是卖方，甚至是整个家庭而言都是很重要的事情，也算是人生中的一桩大买卖。可是在房屋买卖过程中存在诸多法律风险，稍不留神，便可能会摊上一些“糟心事”。花费了大半辈子积蓄，少则上百万，多则上千万的房屋交易款也已全部支付给出卖人，原以为终于买到了自己称心如意的房屋，却发现房屋产权迟迟过不了户，此时，房屋买受人该如何保护自己的权利？本期，小编带你了解房屋产权无法变更登记的情形和救济。
案例
小张与小李签订了一份《房屋买卖合同》，签约时也反复确认小李是房屋的产权人。签约后，小李按合同约定将房屋交付给小张，但迟迟未将房屋产权变更登记至小张名下。小张催促多次无果，无奈将小李告上法庭。
问题1
小张可否要求法院判令小李办理房屋产权变更登记？
答
视情况。依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此小张可以请求法院判令小李继续履行合同，将房屋产权变更登记至自己名下，但若存在法律或者事实上的障碍，则在相应的障碍消除前，相应的诉讼请求无法得到法院支持。
《中华人民共和国民法典》
第四百六十五条第一款 依法成立的合同，受法律保护。
第五百零九条第一款 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
第五百七十七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第五百八十条第一款 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。
问题2
小李是房屋产权人，为何还可能无法完成变更登记？
答
出卖人是房屋产权人，只是变更登记的前提条件之一。除此之外，还有很多原因导致无法完成变更登记。比如：房屋被设定了抵押、房屋被其他法院查封、房屋上存在异议登记、房屋按政策要求被限制转让、买受人不符合限购政策要求等情形，还有房屋已经被拆除、毁损灭失等情形。上述情况属于房屋在法律上或事实上不能履行，按照法律规定，房屋产权无法变更。
《中华人民共和国民法典》
第五百八十条第一款 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。
问题3
无法变更登记的情形怎么消除？
答
一些对房屋变更登记的限制可以被消除。例如，在房屋上存在抵押时，可以通过归还欠款涤除抵押后变更登记，也可以在取得抵押权人同意的情况下“带抵押过户”；房屋上存在其他法院查封 时，解封后可以变更登记。存在不符合限购政策的情形时，可以在等待限制解除后再变更登记。总而言之，要针对不同的情形采取有针对性的解决方式。
问题4
如果无法变更登记的情形不能消除，小张该如何保护自己的权益？
答
如果无法变更登记的情形是由于出卖人小李的原因，则小张可以解除合同，并且要求小李赔偿损失。变更登记是房屋买卖合同的主要义务之一，按照法律规定，当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；或者有其他违约行为致使不能实现合同目的时，或者符合双方约定的解除条件时，买受人可以解除合同。
《中华人民共和国民法典》
第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。
第五百六十三条第一款 有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
问题5
若小张选择解除合同，有无期限限制？
答
要求解除合同除了需要具备解除权外，还应当在合理期限内行使。合理期间以双方约定为准，如果双方没有约定，则小张应在知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使，或者在经过对方催告后的合理期限内行使。行使解除权需要通知对方。
《中华人民共和国民法典》
第五百六十四条 法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，自解除权人知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。
第五百六十五条 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。
当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。
问题6
小张解除合同后，遭受的损失该怎么办？
答
小张可依照合同，要求小李赔偿自己的损失。按照法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。合同解除不影响合同中关于违约责任约定的效力。故合同因违约解除的，解除权人也可以依照合同请求违约方承担违约责任。合同解除不影响当事人主张民事赔偿的权利。
《中华人民共和国民法典》
第五百六十六条第一、二款 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。
合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。
第五百六十七条 合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。
第五百八十四条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
房屋买卖由于受交易金额大、交易周期长、交易流程复杂等因素的影响，使得房屋买卖务必需要谨慎签约，对于合同条款做足功课，万不可大意，必要时也需要拿起法律的武器来维护自己的权益。
来源丨上海市静安区人民法院
文 | 王世轩
责任编辑丨张巧雨
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