别再盼了，房贷利率根本不会降多少
前几天，LPR不对称下降，1年期下调10BP，5年期以上没有调整。
也就是说，经营贷这类短期贷款的利率又下降了0.1%，以房贷为代表的长期贷款利率没有调整。
长期贷款利率没有下调不符合市场预期，有专家分析说，这可能是为降低存量房贷利率做准备。
于是，很多背着房贷的朋友们似乎又有了期盼，期待着自己的房贷利率能下降一点，少还些月供。
在这里不得不实事求是的泼盆冷水给大家——且不说存量房贷利率下调喊了这么久到底何时能落实，即便是真的落实了，实际上也和大部分人没有关系。
01
不是所有已放房贷，都算“存量房贷”
近期央行频繁发声，鼓励银行下调存量房贷利率。将近两个月了，几乎没有银行响应央行号召。
大家翘首以盼，希望有朝一日银行能“良心发现”，把自己的房贷利率降下来。殊不知，央行所说的“存量房贷”，并不是指所有已经放款的房贷，而是已经放款的房贷中，利率高于现行标准的那些贷款。
以上海为例，现行房贷利率执行的标准是首套4.55%，二套5.25%（今年6月LPR下调前为首套4.65%，二套5.35%）。央行所说鼓励银行下调的，是首套利率高于4.55%/4.65%、二套高于5.25%/5.35%的那些“存量房贷”。
这类“存量房贷”是因为过去有些特殊时期，房贷利率执行标准比较高，按当时的基准利率上浮了10%甚至更多导致高利率的，这类房贷在房贷总量中占比其实非常小。
所以大家赶紧看看，自己的贷款到底算不算这类“存量房贷”，期盼了那么久，存量房贷利率下调画的饼，可能根本就不是画给你的。
02
大部分房贷利率下调，
需先降低现行房贷执行利率
对于更多不在“存量房贷”范畴里的买房人来说，现行房贷利率标准不下调，他们的房贷利率就不可能下调。
还是以上海为例，现行的房贷利率是首套4.55%、二套5.25%，如果你的房贷利率现在本就是这个水平，就不可能再下调了。
只有当现在房贷利率变成了比方说首套4.25%、二套4.95%，你的房贷利率高于现行利率了，才有下调的空间。
不过就连现在的那点“存量房贷”降低利率都千呼万唤始不出来，想要房贷执行利率下调、所有存量房贷再跟着下调，真的是比登天还难。
03
经营贷宽松的大环境下，
房贷利率不可能大幅下降
为什么房贷降点利率就这么难呢？主要是两方面原因：
一方面，是为了坚持房住不炒，要维持房贷的利率水平，通过增加成本来压制炒房。
另一方面，是为了稳定银行息差水平，说白了就是房贷利率下调了，银行做贷款就赚不到钱了。
差不多2016年以前，银行利润率最高的还是经营贷，那时候经营贷利率普遍在6%以上，甚至还有超过9%的，比房贷利率高不少。
近些年经营贷利率一降再降，现在已经普遍降到了3%-4%的区间，审批门槛最近也在持续放松，新开立不久的公司、刚拿到产证的房子，都能到银行申请到利率3点几的经营贷款，比二套房贷低将近2%，500万的贷款一年光利息就能少10万。
小魔女团队合作的很多银行，经营贷利率只有3.5%、3.6%、甚至还有低至2.8%、2.9%的，银行本身的资金成本却要将近4%。所以做这些经营贷款，更多是为了完成支持实体经济、扶持小微企业的任务，不但没什么利润，还要贴钱。
这种情况下，房贷就担起了维持银行利差的重任。经营贷利率越低、审批越宽松、体量越大，房贷的任务也越重。
央行要求银行为经济做贡献，多给小微企业投放低息经营贷，就不能再强制要求银行大幅下调房贷利率，毕竟银行也是需要盈利的商业机构。
所以，不管是央行所说的狭义“存量房贷”、还是所有已经放款了的广义存量房贷、还是现行房贷利率执行标准，想要下降真的是太难了。恐怕二套房贷利率能降低到4.8%、4.9%，买房人都要烧高香了。
经营贷利率越来越低，房贷利率仍在原地踏步，资金成本就会进一步拉开，这对于资本的积累意味着什么，不言而喻。
点到为止，今天就先说到这了，大家如果有资金规划方面的需求，可以扫码添加微信咨询，小魔女团队会有资深的金融服务团队为您答疑。