郑州叫停“首付分期”，你怎么看？
近日一则署名并加盖“郑州市房地产市场和产权交易管理中心”的通知（非红头文件）在郑州地产圈传的风生水起，该通知被解读为“郑州叫停首付分期”，可以“郑州”很委屈，因为“郑州”从未启动“首付分期”，没有开始，何来结束？
经查找多份资料可以看出，首付分期在郑州一直属于违规行为，2019年郑州出台多份文件严查首付分期。然而，很多房企依然铤而走险。
此次，郑州下发文件，意在从金融端扎紧首付分期的操作渠道。
该《通知》内容为：
近日郑州市房管局发布通知：自2011年5月11日（含5月11日）后，签订的内五区商品房买卖合同在申请办理商品房买卖合同备案时，须提交：
1、商品房买卖合同双方签字盖章页、补充协议签字盖章页；
2、由银行开具的商品房预售款专用存款账户缴款回单（须备注买受人姓名、房屋坐落）；
3、限购资料。
5月11日之前的商品房买卖合同提交资料为：
1、商品房买卖合同双方签字盖章页、补充协议签字盖章页；
2、预收款收存信息表；
3、限购资料。
其实，郑州曾多次整治首付分期等违规行为！早在2018年，郑州就曾开展房地产市场集中整治行动。
其中明确强调了开发商以下等违规行为：1. 私下认筹、恶意炒作；2. 捂盘惜售；3. 无证预售；4. 电商费；5. 首付分期；6. 捆绑车位、装修；7. 霸王合同；8. 私设账户；9. 未执行限购政策；10. 售楼部公示不符合要求……
这些行为在经历2018年严查之后，部分已经不再普遍，但两个月后首付分期政策，甚至分期5年的营销套路就再次在环郑区域出现。12月，市内五区以及三个开发区，也开始了“首付分期”之路。
2019年2月、7月，政策再次示警。
2019年7月，河南住建厅出台《关于开展房地产市场集中整治的通知》，明确指出：禁止房企实行“零首付”购房，或采用“首付贷”“首付分期”等形式违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。
郑州市这次重拳出击对楼市有何影响？
4月时有媒体统计，郑州首付分期+组合贷楼盘项目达71个。本次政策对于郑州市场的打击面可谓是相当大了。那么这次重拳出击对于楼市将造成什么影响呢？
短期看，郑州此次下发文件，可能会使得郑州首付分期项目抓住最后的时间疯狂销售、备案。
而房价在短时期内影响不大，甚至开发商为了促销会有一定程度的下降。
从长远来看，取消首付分期后，郑州的房地产市场可能会朝着更加健康的方向发展。但有地产人认为，取消首付分期也会增加开发商的融资成本和财务负担，这些成本最终可能会转嫁到客户身上来，其实非也，同一个项目，开发商自有资金开发建设与融资开发建设，成本是不一样的；快速销售与拖延销售，财务成本是不一样的；合规建设与工程出现问题，建设成本也是不一样的。自己结的“苦果”不能让购房者来分摊。
说什么取消首付分期多出的开发成本会转嫁到购房者身上；说什么现房销售比期房销售高处的成本“羊毛出在羊身上”由购房者承担……其实都是某些开发商的大放厥词，经不起推敲，也不值得理会！
首付分期为何屡禁不止？
先看看首付分期的操作模式是：
开发企业与购房者签署借款协议，由开发企业向购房者提供借款，购房者在约定的时间内偿还企业借款，逾期偿还会承担相应的违约责任。
然后开发企业给购房者开具首付款的收据和发票，然后拿着这些资料去房管局办理商品房买卖合同备案手续；银行根据备案完成后的合同向购房者发放按揭贷款，开发企业收到银行按揭款部分的款项，实现预售款的回收。
正常的购房者都是30%的首付，银行按揭贷款占据70%，银行按揭贷款是商品房销售回款的大头，所以房企愿意延缓首付款的回收时间，优先把银行按揭贷款收回。
在市场下行阶段，房企销售压力巨大，一般都会选择首付分期政策来降低购房门槛，吸引超级刚需客户入场（无能力支付首付款又存在极强的购房需求），进而实现快速销售，缓解房企现金流压力。
首付分期一般是2年4次将首付款偿还完毕，还有2年后一次性偿还首付款的，甚至有更猛的，5年分10次偿还首付款（比如最近的绿****项目），还有之前最猛的5年后付首付（恒*****、翰***项目）。首付分期5年的项目基本都是开盘必清盘，销售火爆。嗯
玩弄“首付分期”，没有最狠，只有更狠。
首付分期这个策略早已被开发商玩成了花。你首付分期1年、我分期2年，你3年、我5年，都是通过时间缓解购房者首付款压力。
最狠的就是直接0首付！
当一个项目销售极难的时候，卖不出去就是一份钱都拿不到，只有卖出去才能回钱，于是0首付诞生了。购房者艰难的是30%的首付款，开发商盯的是你70%的贷款金额，0首付的核心逻辑就在于此。购房者0元定房，一般首付交房前还清，开发商拿走70%贷款，你好我好大家好。
前段时间荥阳某项目就凭着0首付一天销售了500多套！基本吸干了这个区域的购房者！威力可见一斑！
而更猛的是，开发商适当调高销售价格，不仅0首付，开发商还给客户倒拿钱！
你没钱凑首付？这不是问题，我们不要首付！
你怕前几年你还不起月供？这也不是问题，我们先倒补你一笔钱！
开发商满足你各种想象，你还能找到一个不买的理由？
从北京到南京，买家没有卖家精！道理很简单，假如一套房子总房款原本100万，开发商卖不出去一份钱也别想拿，0首付开发商至少可以从银行拿到70%也就是70万的房款。如果把房价定到110万，开发商可以拿到77万的房款，就算补贴给客户7万，其余首付客户交房前再还也是划算的，这样还能大大刺激客户的购买决心。
这几年监管政策的严厉，0首付几乎灭迹江湖，但相似的政策花样百出，比如前段时间同样霸屏的某创某语，就曾推出了2万定房首付分期3年6次+每月补助的犀利方案。
某创某语就是销售价格略高于市场价，长达5年的月供补贴，80平以下补贴1100/月、80-100平补贴1200/月、100平以上补贴1300/月、110平以上补贴1400/月、120平以上补贴1500/月，120平相当于开发商5年补了9万。
逻辑上也是一样，一方面通过首付分期疏解购房者购房启动资金压力，另一方面通过补贴对冲购房者月供压力，大大刺激了购房者的购房欲望！
开发商愿意首付分期的逻辑很简单，就想通过降低单套房子的回款周期提高整体回款数额。
开发商不再潜心盖房子，而在法律的红线内计算数学“最大值”！所以项目营销总的数学成绩都是很棒的！
然而这一切的一切都将在5月11日后成为过眼云烟。
本次郑州市房管局备案政策的调整，对市内五区的首付分期政策算是判了死刑。按照最新政策，房企要提供购房人向资金监管银行转款的缴款回单，由于购房者并未真正向房企支付首付款，自然没法提供相应的凭证，房企无法备案，也无法获取银行提供的按揭贷款。
至此市内五区首付分期政策告终！
今年经济形势严峻，房地产企业销售压力极大，本次市内五区首付分期政策被扼杀，房企将重回正常竞争的赛道，各自比拼自己的产品和营销能力，通过销售政策来提振销售的历史彻底告终。
值得一提的是，这个文件针对的是市内五区：二七区、金水区、中原区、管城区、惠济区（包含高新区、郑东新区、经开区）。所以对环郑市场比如荥阳、中牟、南龙湖反而是利好！
评论区讨论：首付分期你会买房吗？