人才房有这些新亮点
文/汤圆
本文为深圳看房团原创作品
今天，是深圳人才的好日子。
去年深圳“二次房改”承诺的福利，伴随着《深圳市人才住房建设和管理办法》公开征求意见，开始加速兑现了。这一政策的出台将会对深圳人才、人才待遇等结构造成深远的影响。
下面是看房团对人才房政策的最新政策的详细解读。
一图看懂三种四类住房
从上图可以看出，人才住房的供应比例高达20%，优惠力度很大，为市价的60%，供应形式为可租可售，建筑面积的选择范围也要大于安居房和公租房，这充分体现出深圳市政府对于人才的重视。看完管理办法，看房团梳理出有以下几个亮点：
亮点一：购买人才住房打六折
早在2017年以来，武汉、西安、长沙、成都、郑州、济南等城市先后开启“抢人大战”；
在2018年，抢人大战“愈演愈烈”，全国超50个城市发布人才吸引政策，送钱、送房、送户口，抢人正式进入疯狂模式；
到了2019年，借着春节后的喜庆，各地人才政策密集出台，抢人大战再次打响，未来将会有更多的城市参与进来。
而深圳作为一个年轻包容的城市，每年人口净流入在50-60万，在抢人大战面前仍不甘示弱，从今年2月28号开始，深圳将正式实施“在职人才引进和落户‘秒批’政务服务”。在职人才落户深圳，可以通过在网上填报个人信息，经过数据自动比对，“即报即批，即批即得”，从人才引进到落户，全流程最多跑一次。而且落户深圳后，政府会发放本科每人1.5万元、硕士每人2.5万元、博士每人3万元的租房和生活补贴。
在本次的《深圳市人才住房建设和管理办法》中，更是把人才住房的价格降低到市价的6折，以目前深圳5万元的均价来看，90平方米的住宅，优惠了近180万元，从全国各城市人才政策来看，深圳的优惠力度非常大。
亮点二：人才住房去投资化
人才住房的“封闭流转”大大削弱了它的金融属性，使得价格低廉的人才房免遭炒房客毒手。
人才住房在一定年限内实行封闭流转，通俗来讲，自购买人才房当日起，要持有至少15年才能获得完全产权，才能上市交易，如果在这15年期间，购房家庭从任何渠道拥有了自用住房，都要将人才房交给另一位符合条件的无房人才。同时，15年后想要获得完全产权，还要向政府缴纳增值收益才可以。
因此，人才住房的金融属性非常弱，无法像商品房一样，可以抵押贷款、买卖变现，在相当长一段时间内只能用来居住，投资属性非常低。
亮点三：在深工作年限越长，缴纳增值收益越少
原文称，从签定购买人才房合同之日起，要交满15年社保，并向政府缴纳增值收益才能获得完全产权，那么这个增值收益是多少？
应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×（1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买人才住房的申请人在深累计纳税申报年限）-相关费用
从计算公式可以看出，如果你在深圳工作的时间越长，那么这个增值收益越低，如果工作年限足够长甚至可以免交。
这体现了深圳对人才的态度，乐意为深圳奉献青春的人，深圳也不会吝啬一套人才住房。
亮点四：人才住房可继承
人才住房在取得完全产权前发生继承的，继承人可以选择以下方式处理：
（一）继承人符合购买人才住房条件的，可以申请将继承的该套住房的产权份额转移登记至其名下；（二）继承的人才住房符合取得完全产权条件的，可以按照本办法规定缴纳增值收益后，取得该套住房的完全产权；（三）向人才住房专营机构等原产权单位或者主管部门申请回购该套住房，并就回购款进行继承；（四）按照本办法及相关规定继续占有、使用该套住房。
意思是，如果人才持有人才房，未满15年（未取得完全产权）期间发生了意外，继承人有以下4中选择：
1、继承人如妻子，也符合购买人才住房条件，就可以申请将该套人才房产权转移到自己名下；
2、该套人才房符合取得完全产权条件，继承人缴纳增值收益后获得完全产权；
3、由政府回购该套房，继承人可以继承这笔回购款；
4、符合人才条件，继续使用该套房。
除了以上亮点外，还有以下问题是多数人关心的：
1、什么是符合条件的各类人才？
在《深圳市人才住房建设和管理办法》中，所称人才是指：
（一）具有全日制本科及以上学历（含教育部认可的境外高等院校毕业的归国留学人员）； （二）属于符合我市产业发展需要的技师（指取得市人力资源保障部门核发的二级及以上国家职业资格或者专项能力证书的人员，或者按照二级及以上国家职业资格引进我市的人员）； （三）经市人民政府认定的高层次人才和紧缺人才，以及经市人民政府批准的其他特殊需要的人才。 区人民政府（含新区管理机构，下同）在市人力资源保障部门的指导下，可以根据自身发展需要，在执行上述基本条件的基础上，制定差异化的人才认定政策。
解读：
在管理办法中，人才是指本科及本科以上学历，或拥有二级及以上国家职业资格证书，或是高层次人才和紧缺人才，而且，以上认定政策可由区政府根据自身需要做出适当的改变。
这样看来，区政府可以根据自身的情况来评定哪些人是需要的人才，如西丽片区以科教为主，那就多评定教师为人才，坪山区以新能源产业为主，就多评定新能源从业者为人才，这样可以启到促进专项人才聚集，加快产业升级的效果。
同时，人才也要认清自身的专业和区域的发展方向，这样能提高
2、如果我符合人才条件，还需要哪些申请条件？可以租多久？
文件原文太过繁杂，简化版如下图所示：
解读：
人才住房既可以租，也可以售，但是以租为主。
无论是面向个人配租还是用人单位配租，最长的租赁期限不能超过10年，而且每3年要重新申请续租，意味着这个房子你只能租10年，10年后要给其它没有享受过人才房的人才腾地方。
购买人才住房，房价为市价的60%，优惠力度很大，但要求是“深户+10年社保+无房”，无房是在本市未拥有任何形式的自有住房，如果是单身，还要满35周岁才能申请。
3、可以租（买）多大面积的人才房？
如下图所示：
解读：
单身或两口之间只能申请租赁35㎡的人才房；三口之家可以申请租赁70㎡的人才房；而四人及以上家庭可以租赁90㎡的人才房；如果购买人才房，面积不超过90㎡。
从面积上可以看出，人才房面积的选择范围虽然大于安居房和公租房，但也只是根据人口数量满足最基本的生活空间，对生活质量有要求的人才还需要购买商品房。
4、多少年可以取得人才住房的完全产权？
如下图所示：
解读：
想取得人才房的完全产权，需自签订买卖合同之日起，与产权单位签订买卖合同购买人才住房的申请人累计在深缴纳社会保险满15年，或者年满60周岁且购房满10年，经批准并在向政府缴纳增值收益后，可以取得所购人才住房的完全产权。
这意味着，购买人才房，要持有15年并缴纳增值收益后，才完全算是自己的房子。
计算公式：
应缴增值收益=取得完全产权时该套住房市场评估价格×（1-原购房时基准销售价格/原购房时市场价格-1%×折扣系数×与产权单位签订买卖合同购买人才住房的申请人在深累计纳税申报年限）-相关费用
取得完全产权时，按照上述公式计算应缴增值收益为0或者负数时，购房人无需向政府缴纳增值收益。
5、对于年轻的应届毕业生，如何能享有人才房？
如果你是年轻的应届毕业生，或是符合人才条件，想租赁才房，最好加入金融、高科技、文化、新兴产业等重点领域的企业，或者是区级机关事业单位，因为区政府会向这些用人单位配租人才房。
总结：
近些年来，深圳的担忧是高企的房价对部分企业和人才的挤出效应，对于以科创和金融为核心的深圳来说，人才的流失会极大的影响城市的竞争力和吸引力。
从《深圳市人才住房建设和管理办法》中不难发现，深圳为留住人才下了很大功夫，将人才住房比例定到20%的高度，同时也是套路满满。
首先，租房面积依家庭人口数量划分，虽然只能满足基本的生活空间，但是以市场价的60%租10年，还是很划算的，也保证了在有限的空间里可以建足够多的人才房；其次，购买人才房虽然是市价的60%，但面积不能大于90㎡，削弱了自住属性，想改善住房的人才只能高价购买商品房，无法用折扣购买大户型住宅；最后，购买的人才房要15年才能“转正”，削弱了投资属性。
以上政策的核心就是，如果你是人才，深圳愿意让你低成本租房，在这里工作10年，如果你买了人才房，那么可以把你留在深圳至少15年，同时人才房的种种限制，大大削弱了它的金融属性，进而做到房住不炒。
所以，人才房的作用是最大限度的留住人才，包括安居房和公租房，它们存在的意义都是在为永远买不起房的人提供一个保障。而对于想在深圳买房的人来说，由于保障房比例的提高，商品房的比例降低，可供选择会变得越来越少，深圳的商品房会变得越来越稀缺，房价会反而会上涨。
当然，目前的人才筛选、分配机制、监督管理等方面可能仍存在不足，但可以看出，深圳想通过房改，针对不同层次群体，构建一个完善的住房供应与保障体系，进而建立一个长效机制来调节房地产，远不是现在的限购、限贷、限价等手段。