行业透视｜“统租房”横空出世，如何突破盈利困局？
此次焦点的中心——白芒村位于深圳南山区西丽街道，是西丽片区较为偏僻的城中村。据2019年8月深圳市南山区发展和改革局公布的西丽街道白芒村综合治理情况来看，当时白芒村整治总面积为20.6万平方米，整治总楼栋数为641栋，整治总户数达8266户。根据相关的网站信息，当前白芒村中单间每个月的租金在900元左右，一房一厅在1500元左右。
据公开信息，在白芒村统租方案中，业主签约年限按照“15+5”的模式，即15年内每三年租金上涨10%；15年后，若业主有统租签约意愿的，可以继续签约。此外统租的租金标准，根据房屋统租片区的不同，深汇通给业主的租金按照66元/平方米/月，或68元/平方米/月两类进行计算。据贝壳网，位于白芒村入口区域的百旺公寓（一般相比城中村内其他出租房屋的租金价格相比较高）每月每平米价格在40多到65元左右。可以看出，虽然签约价格没有达到此前网络上“两倍签约价格”之多，但仍处于一个较高的签约价格水平，已赶超了周边的出租价格。
2023年6月5日，舆论升级下，白芒村综合整治项目现场指挥部办公室对外采访时称已暂缓签约，同日深圳住建局回应称：针对城中村房源租金价格，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。若真的按照深圳住建局表示的，低价出租，高价收房，则统租房必然面对盈利难题，若一味采用政策补贴，该盈利模式或不可持续。
除了直属政府的深汇通，深圳还有另一个操盘城中村统租的企业“深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公司”。与深汇通不同的是，微棠是由国企主导（持股51%），民营资本（主要股东出于链家和自如系）参与的，于2023年2月10日刚成立，其中深圳龙华区的元芬社区就是微棠的第一个改造更新点，签订租赁期限为13年。事实上，在微棠改造升级后，出租项目的居住条件确实有了较大提升，还增加了健身房、食堂、自习室，甚至篮球场等生活设施，但每月每平米租金要相比周边其他项目高出约30元左右。
在资本操作上，虽然目前深圳住建局回应原则上不涨价，但若真如所言未来价格不变，仍可以在以下几点上实现成本与盈利的平衡：
第一，或会采用缩小每个房间标准面积的做法，隔出更多的面积作为出租单位。如将25平方米的出租单位变成20平方米，通过室内设计提高空间使用率。随着房源数变多，承载租客也将变多。这一做法在此前的长租公寓上曾十分流行，不少运营商通过“N+1”或“N+N”的方式，来找补改造成本。事实上，2022年 1 月，深圳市住建局就曾联合多单位举办保障性租赁住房小户型设计大赛，竞赛以“小户型、高品质、新生活”为主题，鼓励在“方寸之间”发挥创造力。
第二，用统租房项目去申请银行贷款。目前白芒村统租期限为15年，租期较长且收益稳定，如果把收来的城中村房源未来15年的现金流作为抵押，向银行申请贷款，其中部分资金可以作为改造升级的成本。类似于用未来收益变现的方式还有收益权类的REITs产品，但由于统租房项目具有公益类性质，盈利能力不高，实现REITs上市难度较大。
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