广州“高龄”楼宇：玩的就是变身特效
许久没有回广州的郝生看着原来广州嘉福国际大酒店的位置，已经认不出来了：宽敞的露台集合了现下流行的各种餐饮、咖啡店；退阶而上的写字楼的外立面上，现代折角玻璃辅以铝合金装饰，光影交错之下尽显几何美学质感，将中国工程院院士容柏生的设计之美进一步激活。
城市空间不断发展，业态不断更新，广州嘉福国际大酒店从曾经的区庄“第一高楼”到效益不佳的老酒店，起起落落之间，这是一条楼宇“优等生”也无法避免的道路。
如何破解困境？近年来，一批老楼宇也在不断尝试“重生”。除了嘉福国际大酒店，曾经的广州外贸大厦如今成为了双鱼体育创新中心，促进广州体育产业的发展；广东省商业集团有限公司附楼如今成为火遍广州的一方东山文化创意园区，擦亮了区域文旅品牌。盘活物业、引入产业、打造社区业态，将“绣花功夫”和“激活产业”相结合或许是广州老城的“高龄”楼宇可以探索的一条出路。
“第一高楼”的辉煌
居民何鉴生的印象中，“广州嘉福国际大酒店”的地位在很长一段时间内都是难以撼动的，仅凭“国际”两字就已经奠定了其地位。建于1986年、1990年正式投入使用的“广州嘉福国际大酒店”更是彼时的“区庄第一高楼”，也是广州初代CBD内的地标性建筑。
和“区庄第一高楼”有着同样历史地位的还有东风西路上建于70年代的“广州外贸”大楼。虽然是普通的办公楼，“广州外贸”大楼在当时却领先性地建设了地下停车场，有这样设计的写字楼在当时非常少见。
同时，“广州外贸”大楼是广州对外贸易总公司（下称“外贸总公司”）的办公地。2001年12月11日，世界贸易组织向中国敞开了大门，在接下来的约20年间，广州进出口总值增长了4倍。数据背后是增长的需求，也决定了外贸总公司在当时的地位。
当时，广州的外贸出口由外贸总公司比较集中地运营，具有一定的行政性质，资源相对集中，效益也非常好，在当时也算数一数二。
作为城市不变的中心，区域内集聚的国企楼宇在那个时代也构建起了另外一种不同的风景。
时间回溯到七八十年代，在庙前西街上，广东省商业集团有限公司（下称“商业集团”）大院附楼（下称“省商附楼”）就是东山口地区少有的大体量写字楼。
商业集团下属企业广东省宏丰实业有限公司总助沈涛回忆，在刚建起来的时候，大楼属于广东省商业厅的办公场所，经过一系列改制后，大楼逐渐转向对外出租。“一共6000多平方米的面积，在东山口这一片属于非常大规模的办公物业。那个时候的出租率也保持在百分之百。”
在钢筋水泥下，不论是地标性的酒店还是设计超前的办公楼，一栋栋楼宇不仅仅是建筑，更承载着发展每个阶段的“辉煌”，见证了一段历史。
然而，随着城市的不断发展，以珠江新城为代表的大片商业区开始涌入市民的视线。“优等生”也难以避免楼宇迭代的困惑。
随着大楼整体硬件、水电消防等基础设施的逐渐老化，省商附楼的租金水平远远低于甲级写字楼租金水平，原本6000平方米的出租物业也逐渐失去了优势，远不能体现省商附楼的商业价值。附近居民车先生回忆，“客流顶多到东山百货，就不会再往这边来了，后来连去东山百货的人都变少了。”
“区庄第一高楼”也辉煌不再。外观逐渐老旧落后、内部装修老化，酒店曾经的入口设计也让人流和车流通行局促拥挤。紧邻街道的铺面被杂乱的快餐店包围，铺面前的杂物和停在路边的单车让原本就不宽敞的人行道显得格外混乱。
周边新酒店、楼宇不断修建、翻新，嘉福大酒店的竞争力明显不足。因营收逐年降低，2018年后全面停业。
视线往西，随着新形势下越秀体育产业的发展， 2020年，越秀区文化广电旅游体育局积极引进双鱼公司落户越秀成立广州双鱼体育文化发展有限公司。为助力越秀推动体育产业快速发展，母公司广州轻工集团也希望进一步盘活物业，将广州外贸大厦打造为双鱼体育创新中心。
既有空间陈旧，周边业态跟不上发展需求，运营方式落后等问题是老城区部分“年长”楼宇面临的共同问题。
为了向有限的空间要无限的发展，在区域政策的鼓励下，老楼也以改革创新为动力，不断提升服务、推陈出新。一栋栋楼宇的新活力呼之欲出。
“优等生”求变
走进环东广场二层展示厅，一张张展板上印着广州嘉福国际大酒店的黑白旧照片，一间间酒店房间充满历史的味道。而如今，广州嘉福国际大酒店已经在经过约两年的改造后，变成了区庄新地标。
从层高只有3米的老旧酒店，到集合花园露台、折型立面和多层退台的现代化楼宇，环东广场将“绣花功夫”体现得淋漓尽致。
空间逼仄、缺少图纸，如何在更新改造的同时避免对楼体的破坏？这是大多数改造项目遇到的第一难题，而对业主方来说，很多时候都是摸着石头过河，设计稿赶不上新遇到的困难。
“确实不容易。”珠实地产环东广场项目负责人杜淑芬回忆，2020年，珠实地产联合同创集团合作定下对项目进行微改造的方案，年底正式启动改造。“旧楼拆的过程足足耗了三个月，因为在老城区进行微改造，施工场地受限制，大车进不来，周围楼栋密布，专门运输材料的塔吊也用不了。酒店原有的小电梯成了早期唯一的运输通道，运输材料和搭建脚手架都需要反复腾挪。”
“嘉福大酒店通过微改造实现蝶变重生，每一步都充满了艰辛，也倾注了各方的智慧和力量。”黄花岗街社区发展办、综合保障中心主任周军海表示，商务局和街道围绕发展大局，发挥属地保障服务作用，加速了转型进程。
“广州外贸”大楼的改造也面临同样的挑战。2020年年末，双鱼公司启动双鱼体育创新中心立项改造。而由于地处繁华的东风西路，并且紧靠唯一的右转道，大楼改造需要经过多方协调，在不影响交通、居民的情况下一点点摸索。
在改造过程中，由于是旧楼改建，并且70年代时图纸档案还没有电子化管理条件，原图纸查找调档等也遇到了各种困难，其间还遇到了三场台风、特殊防护期停工、广州2次疫情的影响等，导致工期也相对延长。
与环东广场和双鱼体育创新中心不同，省商附楼的改建目标是文化创意园区。然而，作为商业集团第一个该类型的项目，大家并没有参考可寻。
一方东山最初是从2020年开始策划改造活化利用，自主投资3300万元，整个项目改造的建筑面积约6094平方米，外立面改造工程面积为4014.14平方米。
项目包括外立面装修、供电、消防、景观绿化等工程。
简单来说，就是从室内环境改造到室外交流空间的打造，都得重新推翻，构思重建。
“我们也受疫情影响，竣工的实际日期和初步拟定的开园日期的时间有差距，对我们来说是‘打击打击再打击’，也需要与各大客户进行沟通和协调。”商业集团园区运营事业部负责人冯少筠回忆说，“最终入驻园区品牌都选择配合我们的工作，证明一方东山满足了各大品牌的选址客流、环境、区位等系列指标要求，值得大家跟我们一起‘赌’。”
改造一群“高龄”楼宇，在脆弱的老旧物业上，以“绣花”功夫实现城市界面重塑、楼宇外观焕新及物业价值提升。然而，对楼宇的提升来说，改造不仅仅是一场“装修”，更是对整体的业态的改善。硬件装完还远没结束，从招商到运营，都是考验。
老瓶装新酒
写字楼内，“环东广场·创投会客厅”活动现场，8家生物医药企业完成现场路演。多家生物医药企业参会，20余家头部投融资机构代表参加，现场对接交流业务。
“环东广场是我们打造的第一个‘老城换新颜’项目，已成功入选2021年广州市产业园区提质增效试点项目24席之一。”杜淑芬说，但是由于此前从来没有操作过生命健康产业类型的案例，接下来的运营也是一大挑战，环东广场将如何立足生命健康产业特点，打造成为高端医疗、科技创新、健康服务等产业的集聚地呢？
越秀区政府也主动引入优质企业入驻环东广场，广州海博特医药科技有限公司（下称“海博特”）就是其中之一。
海博特相关负责人表示，环东广场正在打造生物医药集群，海博特本身属于平台型公司，具有丰富的生物医药产业上下游资源。同时，环东广场和越秀区政府共同打造的“粤港澳大湾区生命健康产业创新区CRO产业地标越秀区运营中心”也落地在环东广场，为进一步推动大湾区生命健康产业的发展搭建了很好的平台。
“环东广场打造环东创投会客厅等活动品牌，打通了‘项目+资本+业务+市场’的核心资源，也为我们企业的发展提供了帮助。”江苏亨瑞生物医药科技有限公司董事长、创始人路宝说。
目前，项目办公区已入驻38家企业，医疗大健康类企业17家，其中有3家上市公司。企业类别涵盖创新药研制、眼科医疗器械、临床及临床前CRO、合成生物等高成长性科技企业，医疗大健康垂直产业集聚度57%。“除了广东地区的企业，还有四川以及上海的企业入驻。”杜淑芬介绍。
旧楼转身化为产业发展高地，越秀有越来越多的实践。4月，双鱼体育创新中心暨越秀国家体育产业示范基地双鱼体育创新园正式揭牌。6000平方米的空间里，集纳了产品展示、历史文化博览、技术研发、产品体验、体育服务的大型综合体育服务体，充分发挥双鱼公司作为国家体育产业示范单位的优势，推进“双鱼体育”品牌在体育产业上的全方位综合发展。
“我们将充分发挥双鱼集团作为国家体育产业示范单位的优势，推进双鱼体育品牌在体育产业上的全方位综合发展。”双鱼集团董事长王晓东表示。
另一边，由省商附楼改建的一方东山如今已经成为东山口地区的最突出的名片之一。一方东山想吸引一批优质的文化艺术企业聚集，培育优势文化创意产业集群，这也决定了他们的招商方式不同以往。
商业集团从街区里零散的文化艺术店铺、咖啡店等年轻业态入手，随着越秀区“东山印象·新河浦”片区发展规划的不断推进建设，大量的文化艺术类创业者涌入东山口，他们也急需一个优质的“阵地”。一方东山独特的设计和年轻化的运营模式迅速吸引了他们的目光。“我们早在2021年上半年就已经完成招商了，2022年5月20日整个园区正式开业。”冯少筠回忆。
如今走进一方东山，首、二层以特色潮牌、知名品牌为主流，三、四、五层融合泛娱乐、休闲消费类泛商业价值空间，小清新和二次元的有机结合，而六层则打造了茶艺与瓷艺的互动灵动空间；天台打造摄影、露营、活动的潮流基地，打造消费新场景。
如今，来自英国且拥有超80年历史的国际潮流品牌KANGOL品牌全球旗舰店、品牌大中华总部落地一方东山，并打造了线上直播与线下体验相结合的全新业态，也为一方东山建设专业化运营的文化创意产业园区打响了名号。
从“区庄第一高楼”、广州外贸大厦、省商附楼到环东广场、双鱼体育创新中心以及一方东山，这些楼宇的转变是推动老旧楼宇更新改造后成功注入新业态的典型案例，也是一个缩影。
在主体结构不变的情况下实现了城市界面重塑、楼宇外观焕新及物业价值提升，打造医药、体育、文化创意等产业综合体。
他们探索出了老楼如何通过“微改造”实现“重生之路”打造高层建筑微改造项目新范本，业态在更新，品牌在焕新，年轻人聚集，多样元素在老旧楼宇中绽放出新的花朵。
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【南方+记者】马艺天
【作者】 马艺天
【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端