房子，是真卖不动了各种花式玩法到简单粗暴直接零首付，送车送房
之前和大家提到过，我今年以来就在不断看房子，对房价关注度那是非常高。
但关注越多，就感觉，如今这房子的形势还是不够明朗。
不说别的，就这两年利好的政策，可谓都数不过来。但大家对房产信心，始终还是没有拉上去。去年呢大家还普遍认为，一线房价比较稳，只是二三线会跌。
可今年情况就是，寒气传导到了一线，非核心区域的房产，也出现了明显降幅。
为了止住寒气，最近关于房子的政策，可谓是一波又一波。
咱们今天就聊一下，几个关键的房产政策。
我身边朋友，都到了结婚生娃的阶段，是买房的刚需人群。
但实际上，除个别在老家买房之外，大家交流下来，更多人的想法还是能等就等。
就现在这环境，不认真研究一下，即便是大城市，那房子也很难保值。这几百万的房子，一旦买错，不知道要多奋斗多少年。
何况，现在的局面是真是越等越有利。
现在房子确实难卖。有关数据统计，7月份，百强房企销售操盘金额，环比下降33.5%，同比下降33.1%，是2019年以来同期新低。
根据中指研究院的数据，上个月，百城新建住宅价格继续下跌，已连续15个月环比下跌。
不仅是中小城市房价惨淡，连北上广深这种超大城市，房价也有点遭不住了。
上个月，上海二手房无论成交量还是成交价，都比较惨。北京呢，也没好到哪去。
根据财联社探访，北京二手房市场价格松动，成交清淡。
并且呢，北京房产交易格局已经逐渐变化。之前在北京买房，都是由买家承担中介费。但从今年开始，部分业主也需要交中介费了。
无他，房子市场已转为买方市场，就得要求卖家卷起来，开始让利。
现在很多地方的房子，处在不降价卖不出去的情况。
还记得也就是五一前后，出了个新闻。昆山某开发商，降价促销房子，结果被罚。
这就导致，开发商不敢明面降价，而采用送实物的方式。比如买房送装修、送物业费，送车位等等。
最近我就看到，杭州某楼盘，直接买房送黄金。
100平的房子，送1000克黄金。赶上近期黄金涨价，算下来，也是一大笔钱。
这降价幅度还是挺大的。
现在人们对房市信心不足，是需要一些政策来鼓舞人心。
据中指研究院的监测，上半年全国有超过一百个省市，出台了超过300条的楼市政策，只是效果不是很显著。
不过，近期围绕房地产有几个政策还是挺重要的，也引发了大家很多讨论。
为刺激房产，有以下五个比较重要的政策。
其一，降首付比例；其二，降首套房利率；其三、减免购房税；其四、认房不认贷；其五、下调存量房贷利率。
以上这五条中，前三条都是老政策，这两年很多城市都在实行。
其中降首套房利率，有一些作用，但效果并不大，因为利率还是挺高的。
至于降首付比例，效果就更弱了。
在房子总价未变的情况下，降首付就是加杠杆，现在大家都不容易，对加杠杆这事非常敏感。
最后两条——认房不认贷与下调存量房贷利率，是最近的新政策。
先来说下，认房不认贷。
多数城市认房的范围是全市，比如以上海为例。只要在上海市没有房子，满足购房条件，就可以购买。
而认贷的范围是全国。
就是说，之前有过贷款记录，即便名下的房子已经卖掉，那再来上海买房，还是会被认定为是二套住房。
现在还有10多个城市，执行认房又认贷的政策。
之前有过贷款记录，若买房，就面临更高的首付比例（50%左右）和贷款利率（5%左右）。
之前有过房贷，按照认房认贷，在大城市想买房，压力还是非常大的。
600万的房子，按照二套房算，首付比例高达70%，房贷利率为5.25%。
若取消认房认贷，那么首付比例就可以调整为35%，房贷利率降至4.5%。
改为认房不认贷，会降低上车的门槛，减轻还款压力。
同样贷款400万，降低0.75%的利息，每月少1600多，20年累计下来就少还近40万。
看起来，降低了很多成本。就给很多老家有房，在大城市打拼的人，买上房的机会。
但是呢，到底能起到多大的效果，并不好说。
另一个政策呢是降低存量房贷利率，也是很多朋友千呼万唤的政策。
这两年房贷利率不断下调，基本都降到3字头。
而之前，一些高位站岗的，利率要达到5-6%。虽说，后面出台了和LPR挂钩。但是存量房贷是基础利率加点的，整体算下来，贷款利率依旧很高。
在利率负担很大的情况下，提前还贷也成了热潮。
这样的话，对银行来说，并不是好消息。所以今年以来，个别银行会阻止客户提前还贷，但依旧无法抵挡还贷的大潮。
究其原因就是，贷款利率确实是高，负担很大。
咱多了不算，就以100万贷款为例，贷款30年，等额本息。
6%的房贷利率，利息就要115.8万，每月还6000左右；
4.8%的利率，利息要88.8万，还款降为5200多；
再低一些，3.8%的利率，利息只需67.7万，月供4600多。
这还只是100万差距，多数人贷款都得是200万往上，那差距自然是会更大了。要不为啥，高位站岗心态崩了，选择提前还贷。
下调存量利率，确实会减轻很多人月供压力，但这一项政策，到底能给房市带来多大利好，还是难以断言。
因为现在这个阶段，房价遇冷，并不是利好政策不够多，而是大家信心不够。
房子卖不动本质原因，还是大家没钱了，或者说是杠杆加得过多，已经到极限了。
一般买房的话，至少要背负20、30年的房贷。
就意味着在相当长时间内，要保持工作稳定，而且还要有足够强的抗风险能力，不能因病而失去还贷能力。
这要求真的是非常高的。
特别是，对于普通人来说，收入与房价的差距还是很悬殊的。
之前有媒体做过统计，按照当地平均工资，一年不吃不喝，可以买多少平。
在大城市，那平均工资，那么一年不吃不喝，只能买2平米左右；
要买一套80平房子，不吃不喝的话，也要40多年。
现实情况下，每个月工资攒下25%都已经很理想的了。
去热门城市，拿当地平均工资，实际每年攒下来的钱，只能买0.5-1.5平，距离买下房子，真是遥遥无期。
工资不够，买不起房，那就只能加杠杆。
但问题是，我国居民负债已经到了一个比较极限的数值。
过去二十多年来，我国居民负债率在持续上升，但是到2021年，我国居民负债杠杆率达到60%后，数值就趋于平缓。
还不是杠杆真加不动了。
种种原因影响下，就导致现在这种，虽然出了很多政策，但只要不降价，房子就比较难卖的现实。
另外，决定房子长期走势的，还有一个大招，那就是人口。
人要是变少，那房子就很难卖得动。
比如我老家东北，那房价持续往下跌，根本原因就是人口流出严重，房子空置率高。
现在的情况是，年轻人不愿生娃，生育率持续走低。
对房子居住和使用的需求减弱，那房子的实际价值就会被再次定义。
房子涨不动是多种原因导致的。
短期内，信心没有恢复，大家不愿加杠杆；长期的话，人口负增长，导致实际需求减弱。
虽说我是保险博主。但每隔一段时间，我都会写关于房子的文章。
究其原因，无外乎房子对我们实在太重要了。
自打我进入社会后，周围人茶余饭后的话题，很难绕开房子。到了现在，我到了结婚阶段，也开始实地看房，考虑是否上车。
但这两年种种因素影响，让我意识到，若一旦买错房子，承担的代价是无法想象的。
不说买期房的负面影响了。就买二手房，若遇到大幅度跌幅，也很难承受。
所以说，有关房子相关的政策，每条都会牵动人心。
可以预料的是，下半年，还是会有很多有关房产的政策。至于房价会一改颓势，还是维持如今这种局面，咱就不得而知了……