二手成交反超一手，聪明买房人已经在悄悄抄底了
依据国内的知名求职网站发布的《2023年毕业季调研数据报告》来看，
苏州位列2023年毕业生首选城市第10位。
薪资水平是吸引毕业生的首要因素，
苏州凭借毕业生平均9324.5元的月薪位列全国薪资水平第8名。
薪资具有竞争力，城市也是毕业生的心头好，苏州的房地产市场是不是又有了新生代的血液？
先来说一个涉及金额比较小的房产数据：租房。
一年毕业季，按理说这会苏州的房东们已经摩拳擦掌准备要涨房租了， 实际的情况却是：今年的房租不仅没涨，还跌了！
这不是灼灼拍脑袋瞎说的，也不仅仅是体感；而是有数据支撑的。
刚刚过去的6月， 苏州六区四县中仅有新区和常熟的租金环比略有上涨，其余均在下跌。
跌幅较大的相城区，6月租金35.55元/月/㎡，环比下跌4.26%；
其次是吴中区、太仓，分别为3.91%和2.28%；
就连园区这样一个香饽饽的板块，房租也是迎来了三连降。
与去年同期相比：房屋的租金价格下跌的区域占到6个，其中跌幅最大的是吴江，达到6%；其次是新区和吴中。
我又特别去查了一下数据，发现近一年以来，苏州的房租整体呈下降趋势。6月房租已经降到了谷底，为近一年除了春节月外最低值。
相比动辄几百万的房价来说，房租其实更能反应明市场博弈的结果。租房市场必然也逃不开供需关系，供应多了，租房的人少了，价格自然就会下跌。
租房市场新鲜血液没能起到很好的鲶鱼效应。
苏州2023年上半年新房成交25586套，同比下降29.77%。
就成交来说：略显平淡、虎头蛇尾，略有向好。
毫不夸张的说，今年上半年是苏州新房市场过去5年中最惨的半年，哪怕去年疫情封控，都比今年好。疫情放开，新房反而卖的更加不好了！
主城六区中，园区是唯一同比上涨的区域，这与今年上半年园区核心区优质楼盘集中入市有很大的关系。除了园区，无一例外的都是下跌。
3月，市场迎来了一波短暂的行情之后，4月成交量急速下滑，二手房二季度整体成交量有回升的趋势。
从区域来看，吴中和吴江二季度新房成交有回升的趋势。当前购房政策宽松，尤其在开启契税补贴之后，吴江的补贴力度较大、再加上首套不限购，新房成交明显有所回升。
就价格来说：分化加剧，旱的旱死、涝的涝死。
今年上半年苏州主城新房均价为28362元/㎡，同比上涨13.12%，市场分化行情加剧。新房备案价更是连番突破，已经破五：润月雅筑备案均价52500元/㎡。
上半年核心区核心板块一波品质盘走出了自己的独立行情，同时大量集中网签拉高了整体的成交均价值。
今年上半年，苏州新房市场上房企销售额排名的前三的分别是建发、招商和保利，销售额分别为：59.4亿元、43.7亿元、41.5亿元。
共同点是都在核心区有品质盘推出，建发的缦云、缦月华庭；招商的润月雅筑、文禧花园以及保利的天珺、天汇等。
非核心区的楼盘，特别是一些边沿乡镇板块，却不得不通过渠道分销，甚至打折才能有成交。什么一口价房源、海购节、周年庆，能想到的方式直接上，花式降价此起彼伏。
2023上半年苏州新房市场分化加剧，核心区品质盘持续热销，量价稳涨；非核心区楼盘销量走低，价格下浮。
总的来说，新房市场：开局平淡、短暂复苏、持续降温。
苏州2023年上半年，二手房成交37406套，同比上升约70%。
从区域上来看，上半年姑苏区的二手房成交量最高，为7448套，其次是吴中区和吴江区；相城区二手房成交量最低，仅4327套。姑苏区的新房供应一直比较稀少，二手房成交量大也是必然；相反，相城区的新房供应量大，二手房的签约就相对较低了。
刚开年，苏州房地产市场迎来了短暂的小阳春，二手房在金三银四成交突破8千套大关，市场仿若回光返照一般，到了5/6月份又被打回了原型，成交下滑着实严重。
乍一看，市场在下行，二手房是不是同新房一般表现平平？
灼灼对比了近五年苏州二手房半年度的成交情况：3.7万套的成绩排名第三，说上不上，说下不下，凑活。
二手楼市并没有你想象的那么冷。
今年上半年，苏州二手房签约量远远超过了新房，二手房占市场住宅成交比例高达60%，这一现象是不常见的。
通常来说新房的成交量应该高于二手房，今年的市场却完全背离。
经常听到很多从业多年的专业人士感慨：市场魔幻的开始看不懂了，过去的经验不太好借鉴了。
二手成交如火如荼，新房市场表现平平，二手成为市场的成交主力，新房市场的惨淡情绪就会被传导到二手房。
随之而来的就是二手挂牌量居高不下，房东出现踩踏式出逃，你方降罢，我登场。各种营销手段层出不穷，这也导致二手住宅的价格一降再降，多少有点以价换量、兔死狐悲的内味。
今年上半年，全国以及苏州都有不少利好楼市的政策出台：
2月，相城带押过户开始执行；苏州落户政策再放松，落户门槛放宽至400分，同时提高各类加分值；
4月，吴中、相城及新区（除狮山外）社保要求降至3个月（网传）；
5月，上调住房公积金可贷倍数，多孩家庭首房首贷额度可上浮30%，同时除园区外可商转公；相城：外地户籍提供3个月苏州社保即可买房，不管社保年限，补缴也可以，外地户籍有3个月苏州居住证的无需社保或个税可购买一套；2023.5.20-2023.8.19相城首套商品房144㎡以下享受契税补贴，其中90㎡以下为契税缴合同价的0.5%，90㎡以上144㎡以下，契税缴合同价的0.75%；除园区外，五区四县均可提取公积金余额作为首付款，新房、二手房均可，且不影响贷款额度；
6月，1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.2%(苏州首套4.0%，二套4.8%）；园区开始执行公积金余额作为首付款，新房、二手房均可，且不影响贷款额度。
购房政策多次调整，全面铺开，“四限优化”，多措并举，政策托底，刺激楼市，利好能出尽出，整体放宽力度较大，为近年来最宽松的政策。
刚需自住买房绝对是个好时机。
不过这些利好政策对楼市影响依旧需要时间来显现。
楼市的复苏回暖是个漫长的过程，还需要更多利好支撑，我们预测下半年楼市还会有更多，影响力更大的扶持政策。
人生海海，山山而川，不过尔尔。
人生的道路虽然漫长，但紧要处常常只有几步。
照顾好自己，评估好自己的薪资收入，
来一套说买就买的好房，犒劳自己吧。
最后，现在经济大环境不佳，是客观事实，
但也不必太过悲观，起起落落，才是常态。
免责说明：文章仅代表作者个人观点，不作为任何的依据，个人买房卖房还是要根据自己实际情况，慎重考虑。
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总编 | 三 鱼 编辑 | 灼 灼
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