卖完了住宅卖底商，社区商铺还值不值得投资？
小编现在住在山南某较早开发的楼盘居住，每当我晚上回家，尤其是赴宴归来或者加班太晚的时候，肚子总是不争气的咕咕叫。这时候如果能在楼下的小吃店或者烧烤摊饱餐一顿，那简直是一天当中最享受的时刻。相对于大商超来说，小区底商的经营时间更长，价格更便宜，也更接地气。
感冒发烧直接买药，烟酒杂货随手可得，生活的基本所需下楼左拐50米都有，这应该是一个成熟社区该有的样子。
而另一方面，我的朋友小周却每次都会跟我抱怨他们家楼下的底商：布局混杂，管理无序，小吃店的桌椅经常堵住半幅路面，而嘈杂的噪音和刺鼻的油烟更让他无法忍受。
爱恨交织下，淮南的社区底商已经成为大多数开发商的必选项。卖完住宅卖底商，淮南的社区商铺还值不值得购买？
01
最近我的一个朋友准备买婚房，我陪着他在几个楼盘逛了逛，便有了如下对话：
我：“你们这买东西不方便啊。”
置业顾问A：“我们有底商！会有社区超市的。”
我：“你们这吃饭不方便啊。”
置业顾问B：“我们有底商啊！会有餐厅小吃店的。”
我：“你们这看病不方便啊。”
置业顾问C：“我们有底商啊！会有社区医院的。”
对于楼盘最为头疼的配套问题，底商似乎成为了解决一切的万能钥匙。同时，很多人也看中了楼盘自带人流量的属性，热衷于投资底商，在开发商不遗余力的宣传攻势下，社区商铺在近几年被带上了一波热度。
然而，理想很丰满，现实很骨感。等到交房入住之后，传说中稳赚不赔的底商往往变成了这样——
门头上的条幅永远写着“火热招商中”，但是入驻的商家却寥寥无几，道路上也是门可罗雀。
梦想和现实是有差距，可不要相差这么大好不好！
02
开发商宣传过度 底商回报率低致招商困难
楼盘的底层商铺本身定义就是为了服务于小区的居民，满足小区居民的日常消费需求，也是对周边生活配套的一个补充。
但是开发商在宣传时往往将其宣传成一个未来的新商圈，这就夸大了底商本身的作用，因为如果没有大的社区规划或政府支持，购买、租用商铺的人群就多以个人为主，受资金和商铺面积的限制，多以一些成本较小的小饭店、超市、家装五金店为主，想要形成大的商圈，基本难以实现。
购房者应审慎对待住宅底商 底商≠完善配套
目前投资回报率等一系列的问题造成了很多楼盘底商招商不力，很难给小区的业主提供宣传时所承诺的完善配套，甚至有的小区底商在交房多年之后，仍然空空如也。
对于普通购房者来说，一定不能盲目的相信开发商对底商的宣传，因为是否有底商和楼盘配套是否完善是完全不搭边儿的。
您可以想想，如果您的小区在一个配套奇缺的地方，整个小区只有几百户人，然后给小区围了一圈儿的底商，您觉得将来交房入住以后，配套会变好吗?
03
社区商铺还值不值得投资?
社区商铺还值不值得买?或者说哪一类的社区商铺值得买?可以说这是一个很宏大的命题，也是一个仁者见仁智者见智的命题。很显然，简单的说YES或NO，都会有失偏颇。
投资者与其想法设法给自己一个值或不值的答案，倒不如面对投资物业时，在以下几点做到心中有数。
(1)买商铺是超长线投资，炒房的套路在这里注定行不通。
地产行业人士，都认为社区商铺体量是过剩的，尤其是新城区的社区商铺。
过剩就意味着社区商铺的成熟周期被大大拉长，有些城市已经交房了五六年的社区，仍有大面积的商铺空置，也就足以说明这点;还有一现实情况是，当下商铺的初始回报率率很低，仅有2%-3%左右。
也就是说，购房者想抱着投资住宅的思路，持有个五六年变现赚差价的套路，在现在社区商铺的投资上是完全行不通的，即使卖也是有价无市。
那么是不是就不值得投资了，显然不是。据小编那些朋友的测算，如果把投资回报期拉长，拉长至10年或者15年去看，那么社区商铺的仍是不错的投资选择。因为现在看，再偏、入住率再低的小区，10-15年后，也是一个十分成熟的居住小区。
所以，投资商铺时，购房者必须要有着更长远的眼光和更宽裕的资金规划，要确保未来几年内，不因为买铺资金的占用，导致自己其他方面的支出捉襟见肘。
(2)保持清醒，不被“主题特色商业”、“统一招商运营”等套路迷惑。
生意不好做的时候，就是卖家嗓门最大的时候;商铺不好卖的时候，就是开发商各种概念包装大行其道的时候。这几年，定位于主题特色商业、统一招商运营的社区商业是漫天飞。
不过投资者只需稍作分析就会发现这里面的逻辑漏洞。首先，社区商业的属性与主题特色商业本身就不搭调，落地的困难很大，现实中有太多失败的案例;其次，统一招商运营和散售商铺也是一对无法调和的矛盾。开始打着统一招商运营的旗号，最后却无力经营，导致购房者集体闹事的案例也是不胜枚举。
说白了，一边说要出售给你，一边说要打造主题商业街、统一招商运营，就是纯粹的耍流氓。
(3)也不要被任何“返租”、“租金抵月供”的销售政策给忽悠。
任何时候都是“买的没有卖的精”，抱着贪便宜的心态去投资商铺，可以肯定，你最后一定会是那个冤大头。
“带租约销售”、“售后返租”、“租金抵月供”等等，这些销售政策的创新是开发商为打消购房者的担忧(担心商铺租不出去和租不起价)，而专门设计的。那些所谓返的租金，其实开发商在定价时，都早已经加到房价里面了的。对投资者来说，成为“冤大头”不说，还丧失了未来几年的出租权和经营权，真可谓是“偷鸡不成蚀把米”。
所以，投资者在购买商铺时，面对此类“诱人”的销售政策，一定要淡定。
居民财富和生活水平的提高会直接反应在社区商铺的房租上，货币超发、通胀又会直接体现在资产价格上。所以，站在一个长周期里，社区商铺是一个很好的能分享社会增量财富的被动型投资工具。
那么对于投资者来说，在有一个谨慎资金安排计划和能轻松识破开发商计量后，那么接下来，要做的就是如何挑选出好的商铺。而在小编看来，诀窍就在投资者对一些细节的把握上。
04
细节决定着商铺的租金收益和增值空间
无论开发商在当初吹嘘的有多好，商铺一旦被购买后，真正决定商铺租金水平和未来增长空间的，恰是那些买铺时不被注意的细节。正是这些细节决定了你买的商铺是不是一个让众多商家争相租赁的“好商铺”。
有一位做地产评估的朋友，经常听他聊些工作见闻，久了，对商铺的价值要点也就略知一二了。比如他经常会遇到一些社区商铺，因细节缺陷，要么处于长期空置、要么在频繁的更换商家，这类商铺其实是很难估出高价格的。有一次，其评估某知名开发商项目的社区商铺，商铺已经交房了五六年，结果按照当时情况评估的价格还没有当初的售价高。
可见，细节性要素对商铺收益及增值空间的重要性。这些细节具体有体现在以下几个方面：
(1)商铺是否在居民出行主动线上。
购房者买铺时，一般会听到置业顾问讲，小区有几个入口，商铺正好在出入口附近之类的话。但现实呢，却是另一幅场景，相比大家也有这种感触，那就是居住的小区的一些次入口，要么常年处于封闭状态、要么人烟罕至，那里的商铺也是要么长期空置、要么频繁更换商家，即使出租租金也很低。
所以，投资者买铺时，千万不要听置业顾问的一面之词，一定要现场走一下，结合公交站、地铁站、小区主入口的位置，模拟下未来的出行动线。看看商铺是否在居民出现的主动线上。
(2)弄清商铺门前道路类型，是人行干道，还是快车道。
有些商铺在销售时包装的极有迷惑性，宽广的大马路、宽阔的外摆区，进而给人一种车水马龙、人潮涌动的错觉。但现实中也是另一番景象，车流很大却基本不停车，因为道路是快车道。而又因是快车道或支路，居民很少从此处出行。所以，这一区域的商铺也基本成了摆设。
因此，面对这类商铺投资者一定要擦亮眼睛。
(3)商铺门前，有三样东西最挡财，长条绿化带、护栏、陡坡。
长条绿化带、护栏使得马路上行人无法直接进店，门前更是没法停车。这就导致了什么呢，不管做什么生意，都会失去很多客户。陡坡对更是限制了商铺的使用功能。
因此，面对带有这三样东西的商铺，投资者最好躲得远远的。
(4)商铺的隐形配套直接影响商铺使用价值。
这些隐形配套包含了化粪池和隔油池(容量大小)、电量负荷及天然气(通不通、接口位置)、烟道(有没有、是否合理)等。
(5)关注商铺门宽、高等数据和物业对商铺改造的态度
现在随着家庭轿车的普及，汽配、汽修、汽车美容等业态在社区商业占的比例越来越高。然而现在很多新开发的项目，很多门面的尺寸是达不到这类业态的要求的;而出于商铺外立面美观度的考虑，一些开发商的物业则禁止商家对商铺门口的改造。
(6)带内街式社区商业就是个坑，能躲多远躲多远。
开发商出于利益需求，往往会把商业指标用满，而为了便于销售往往设计成开放式内街商业。从开发商的角度是再好不过，三面商铺临街，售价一下子就上来了。但实际运营情况如何呢?小编之前因工作关系，走访过一些此类型的社区商业，内街商业的经营真是惨不忍睹，大量门面长期空置。