产业地产服务市场刍议
摘要：产业地产服务市场拥有较大的市场容量和服务空间，本文以江苏市场为基础，通过分析江苏省的工业经济发展情况、工业用地供应情况及工业企业情况，阐明观点；归纳总结出现状占据市场的产业地产主流服务模式，大胆预测未来市场服务模式走势；最后提出万购地产网的解决方案，包括产业地图、园区态势感知及决策支持系统应用等。
关键词：产业地产服务；服务模式；产业地图；态势感知
产业地产是以产业为依托地产为载体构建的产业价值链一体化平台，园区是专业化产业聚集区，分工明确、协作配套紧密、集群效应明显，尤其是近年来，随着“互联网+”、“大数据”、“人工智能”等概念的提出及具体应用，园区发展逐步实现信息化、科技化、智能化为大势所趋，本文从市场容量、市场服务、解决方案几个方面阐述产业地产服务市场的空间、价值与意义。
一、市场容量
说园区、讲产业，离不开其前身，即工业。江苏省是工业大省，2010-2016年间，江苏省的工业经济规模总量连续7年位居全国第一，2017年虽屈居第二，但规模总量在全国仍有压倒性优势。统计数据显示 ，2017年，江苏省工业增加值34013.58亿元，同比增长7.3%，同期，江苏省地区生产总值85900.94亿元，工业增加值占GDP的比例39.6%，而这一占比已是2010年以来的较低点。
事实上，2010年以来，江苏省工业增加值年均增长率10%左右，而工业增加值占GDP的比例常年保持在40%以上，高于全国水平约5个百分点。据不完全统计，近年来，江苏省正处于工业经济的高质量发展阶段，工业规模大、门类全、企业优、支撑强，全省产业门类齐全，涵盖8大类、39个中类、259个小类，共计有45万家左右，几大主要工业行业规模总量均居全国前列，其中，制造业总产值超过16万亿，约占全国的1/8、全球的3%左右。
图1 江苏省工业增加值及历史走势
数据来源：江苏统计年鉴
从江苏省工业用地供地规模看，2017年工矿用地供应190560.91亩，占全省供地总量的比例为30.7%，供应规模较大，但是从2010年以来的数据看，这一规模在近8年来，一直呈递减趋势，包括工矿用地占全省土地供应量的比例也是呈逐年递减的趋势。新增工业用地在减少，存量工业用地的挖潜和集约节约利用工作迫在眉睫，而由此衍生出的服务，如本文提到的产业地产相关服务将呈爆发式增长。
图2 近年来江苏省工业用地供应情况
数据来源：江苏土地市场网、万购地产网整理
从江苏省工业企业数量看，全省工业企业约22.66万家，工业企业平均用地规模25亩/家。苏州、无锡是工业大市，其中，苏州工业企业更是6万以上，为全省最多；从企业平均占地看，盐城、连云港企业亩均占地较多，均在80亩/家以上。
而江苏自然资源厅课题研究结果显示，不同行业工业企业存在一定生命周期，其中江苏省平均15.5年，分解到各市，最高的无锡23.4年、最低的宿迁8.9年。企业的调整、转型必将引发用地需求（租/售）的转变，这给我们产业地产服务市场以无限想象的空间。
图3 江苏省各市工业企业数量及用地规模
数据来源：万购地产网态势感知系统
图4 江苏省各市工业企业平均生命周期
数据来源: 江苏省自然资源厅《工业产业类型与土地资源配置关系》课题
在政策上，江苏省多次出台文件，支持产业发展，如《省政府关于加快发展先进制造业振兴实体经济若干政策措施的意见》（苏政发〔2017〕25号）、《江苏省城镇低效用地再开发规划和年度实施计划编制指南（2018年版）》、《江苏省自然资源厅关于进一步降低企业发展成本服务保障实体经济高质量发展的指导意见》苏自然资发〔2018〕1号等，总之，江苏省正处在由粗放到集约、由增量到存量、由传统到创新的产业转型升级关键期，这是我们的机遇，产业地产服务市场必将有大片蓝海待挖掘。
二、市场服务
纵观占据市场的产业地产主流服务模式，总结为三种：
一是自主型服务模式，包括参会招商，即参加或举办各种招商推介会；以商招商，即借助企业的信息渠道、商务渠道、人脉资源进行招商引资；定点招商，即设定定点机构，等企业找上门。
二是居间型服务模式，包括以五大行为代表的全球范围服务商，业务涵盖全球范围的房地产专业服务和投资管理业务，在产业地产方面他们有供应链物流、产业园区选址、土地购置和处置、定制开发、设施管理以及投资买卖等各个方面的丰富经验。还包括有一定经验的区域型服务商。如，中投顾问2002年在深圳成立，专注产业研究与产业战略咨询。以咨询＋资源为服务模式，有数据、懂研究、善规划、会招商、能引资。谷川联行2009年在天津成立，专注政府、工业以及商业地产招商领域。结合招商引资大数据、云平台等专业服务，协助园区进行产业发展定位、打造招商队伍、完善产业政策，达成招商任务指标。
三是平台型服务模式，包括专业类园区/厂房选址平台：近几年发展起来的，探索中的选址类平台，如园区宝主打智慧招商平台、产业服务平台；集商大数据产业平台主打通过大数据和人工智能技术为地方政府和园区提供智慧招商解决方案。综合类园区/厂房选址平台：以58同城、赶集网等为代表的，住宅起家，兼顾园区、厂房等的交易平台。
分析上述三类模式，存在一些共同的缺陷，这也是产业服务的痛点，一是有效项目信息不足，二是需求匹配不精准，更多的是靠人力、经验和资源；三是招商缺乏全产业思维；四是服务体系不完善。基于这四大问题，我们的思考是，能否建立一种系统能够实现园区房地信息全覆盖、经过一定时间的沉淀形成包括房地信息、配套信息、交易信息、用户行为习惯等信息的大数据；能否利用信息技术、更智能的算法，得出更为精准的客户画像、产业链等规律；能否做出产业地图、实现一键选址，用全产业的思维做产业服务；能否对服务人员进行专业培训、形成标准化流程化管理。
带着这些思考，研究我们了解的用户习惯使用的几家服务机构，多为居间和平台兼做，其中，安居客、链家的主营业务均是住宅，产业地产相关居间服务是其分支业务；中工招商网、厂房在线主营业务是厂房、园区等，是我们重点关注的对象；空间家、乐铺、上上铺以商铺、写字楼为主，是近年来发展起来的平台型公司。从这些公司的业务模式看，基本模式都包含了匹配、数据分析、线下实勘，智能模式鲜有提及；从盈利模式看，广告、佣金、服务费等是主流模式，而平台是最主要的使用工具，这与万购地产网过去两年来的模式较为相似。（见表1）
联想其他行业的服务模式演变，或许产业地产服务模式也应该有新的模式，尤其是2015年左右发展起来的平台公司，在市场检验下也正面临某些方面的挖潜和升级。研究媒体行业的服务模式演变，最初的媒体是以纸张为载体的报纸、杂志等平面媒体，信息资源固定、单一，用户“有什么看什么”，无选择；随着时代的发展，人们越来越习惯使用以电脑、手机等电子产品为载体的媒体，这就是平台媒体，平台媒体信息量大、资源丰富，可自由搜索，“想看什么看什么”，选择大，但也因此产生信息垃圾；现如今国内移动互联网领域成长最快“今日头条”精准实现了智能匹配，我们认为这是平台媒体后的另一个划时代进步，它利用数据挖掘为用户推荐有价值的、个性化的信息,是提供连接人与信息的新型服务。这种智能型服务模式在其他很多行业也正在实现，人与商品的匹配，如拼多多；人与视频的匹配，如抖音；人与人的匹配，如美团、滴滴。
三、解决方案
万购地产网创立于2015年11月，过去的两年间专注于打造全国非住房类不动产交易的集成服务平台，在为政府、企事业单位（包括房地产开发商、银行、经纪机构、资产管理公司等）、不动产投资人、经纪人服务的过程中、在对市场容量、市场现状有了深刻理解后，探索出一条全新的智能服务模式，即服务于园区招商和工业企业选址的园区态势感知系统+产业地图+企业选址辅助决策系统多核驱动的模式。
图5 万购地产网智能服务模式
其中，产业地图的基础是万购基础数据库和交易数据库，能够以数字化、信息化方式全面展示区域产业经济及空间产业布局情况，是对产业现状、产业结构、企业资源的智能化解读，也是企业选址应用的基础。
园区态势感知及决策支持系统是以国土空间数据为载体，关联其他领域或者行业的相关数据（规划、工商、经济等数据），实现在时间上进行分类、在空间上定位的时空一体化多维综合性数据，基于以上数据，利用云计算、大数据等技术理念和模式，从园区全样本资源数据中挖掘趋势性特征，针对园区不同业务形成专项应用及构建多项专题决策支持系统，并建立态势感知与决策支持平台，实现智能化决策。
图6 万购产业地图之行业热力图
图7 万购园区态势感知系统之数据可视化界面
四、结语
综上所述，根据江苏省各市工业发展阶段、企业用地情况、结合企业生命周期，在产业地产服务上，万购地产网研究中心针对苏南等发展阶段较高的地区的园区重点推广产业地图、态势感知系统、一键选址等服务，为各层级园区提供招商、土地集约利用、企业运营监管等专项及企业全生命周期管理整体信息化解决方案，助力园区高效的管理、服务企业，也助力企业做好选址服务、缩短选址时间；针对苏中、苏北等地区的园区重点推广资产管理、招商管理等系统和线下服务。目前，这一模式在南京、南通、绍兴、镇江等部分园区实现了应用，效果反馈良好。