简单谈谈与房屋有关的贷款优劣按揭贷抵押经营贷抵押消费贷房值贷

一概论

与房屋有关的抵押类贷款（意思是贷款担保方式为抵押，不还钱债权人打官司房子对应价值就成别人的了）有房屋按揭贷，房屋抵押经营贷（具体又可以分为一抵，二抵），房屋抵押消费贷三大类，四小类；

有的银行四类都能做，有的银行不缺客户，只做买房的按揭贷和第一次抵押经营贷；少数大银行和地方性银行或者城商行四种都做，至于哪些机构典当之类甚至个人的，那就是有啥做啥，没得挑了；但是从头部银行到机构个人利率也都是越来越高了。

季墨飞：我的房子到底是谁的？质押和抵押的区别是什么？3 赞同 · 0 评论文章

与房屋有关的信用类贷款（担保方式为信用无抵押）有月供贷（就是你在全国范围内有按揭月供记录，一般一年以上，就能申请贷款，不要和房屋按揭贷搞混）和房值贷（意思是你即使一无所有，但只要有房子，也可以贷款，但遗憾的是，目前这种贷款只有北京有）

在中国，房屋毫无疑问是老百姓价值最高，最受银行喜欢的抵押担保物，风险相对最小，利率也就是资金成本也就理所当然最低了。

所以做贷款首先记住四个字，“有房选房”，至于具体用哪种，就要结合额度+利率+授信期限和还款方式这贷款3大核心要素来决定，具体问题具体分析了。

二具体分析历史背景

无论用哪种，首先要买房，目前北京首套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别为2.6%和3.1%。

第二套个人住房公积金贷款5年以下（含5年）和5年以上利率分别不低于3.025%和3.575%

商业贷款首套利率原则上不能低于4.3%+0.55%=4.85%；二套利率不能低于4.3%+1.05%=5.35%。

虽然22年以来，存款准备金率，LPR一降再降，但是这个利率水平只能说不高，但不能说低。

举个不恰当的例子，当年八国联军侵华，庚子赔款的年利率也才是4%

这里说的高低指的是在城市化超过50%，在60%-80%这个阶段的超低利率甚至0利率还没有出现在我国，并不是说任何时候我国利率都高于国外。其实在22年美联储连续10次加息之后，现在我国整体利率水平是低于美国。大家辩证理解。

2023年当地时间5月3日，美国联邦储备委员会（美联储）发布最新的联邦公开市场委员会（FOMC）货币政策会议纪要，根据会议纪要公布的内容，美联储将联邦基金利率目标区间上调25个基点到5%至5.25%之间。 美国至4月28日当周MBA30年期固定抵押贷款利率6.5%

我国房地产最后的高峰是出现在疫情之前的18-19年，当时首套房利率都在5%，二套房在6%以上，最高甚至在7%-8%之间。

距离来说，如果按照贷款200W，房屋按揭贷款现在最长25年，年利率在6.4%往上，那么25年下来总支付利息和本金基本是一样的，也就是说贷了200W，还了400W；

如果贷款200W，利率5.5%， 25年，总利息是本金的4/5还多。

如果贷款200W，利率只有3.5%， 25年，本息还款就只有300W了，

相比较于6.4%的年化，少了100W； 5.5%的年化少了将近70W。25年不一定能购攒下100W，但是利率只要降低2个点左右，就能轻而易举省下100W。

而且20年以前房屋按揭贷款都是固定利率（银行在当时LPR上，上浮或者下浮多少个基点，确定最终按揭贷款利率），20年之后都改成LPR浮动利率了，按揭贷款利率随着LPR一起变动；

但是如果20年，按揭贷款固定利率购房的客户如果没有及时改为LPR浮动利率，那么就无法享受疫情以来的存款准备金率降低+LPR降低+宽松财政+央行放水刺激经济的一系列财政政策。

这就自然而然出现了利率倒挂，也就是现在的购房者和你在同一家银行，贷同样的钱，利率更低，房价有可能总价还低。换句话说，同样的贷款，你还了重新贷，反而更加省钱了，这也是各种提前还款新闻层出不穷的底层逻辑。

三不同种类房屋贷款本身利率区别

除了上文提到的，因为各种原因（疫情+反全球化+俄乌危机+对冲美国加息压力），所有贷款种类相对于疫情前都有一个回落，有的跌幅能达到25%左右；这是纵向时间轴上的利率差，其实在任何时候，不同房屋贷款种类本身额度，利率也是不同的，下面用图表简单分析下

注意，下面说的只是平均和一般情况，要具体客户，具体房屋，具体银行，具体分析

贷款种类

利率

额度

授信期限

还款方式

最大优点

抵押经营贷

3.5%

1000W或更高

最长20年

先息后本，
等额本息
自定义还款

利率低额度高还款方式灵活

房屋按揭贷

4.85%首套
5.35%二套

房值20%-60%

25年

等额本息

期限最长最稳定

抵押消费贷

3%-6%

不超过100W

3/5年

先息后本
等额本息

补充
食之无味
弃之可惜

按揭信用贷

月息0.4%-1.1%

50W

不超过5年

等额本息

不用抵押房屋

房值贷

同上

以在北京购买第二套，价值1000W房子举例，DG+抵押经营贷相比较于商业按揭贷款的优势如下

第一个原因是减轻资金压力；

北京二套普通住宅首付比例60%，一般你按揭买1000W房子，意味着你需要有600W自有资金；如果DG+经营贷，平均可以从银行贷到7成，也就是700W资金，你的自有资金要求从600W变到了300W；以前能买1000W的房子，现在可以买2000W的房子。多了一倍杠杠。节省下来的300W现金流放到银行，5年期存款利率是2.65%，每5年的利息都能有397500元，而房贷一般是25年，25年的300W现金流利息就有1590000.

第二个原因是贷款利率，也就是减轻资金使用成本；

如果按揭买，按照6%利率，贷款400W，20年，等额本息，利息总和是287W；

按照5.7%的利率计算，贷款400W， 20年，等额本息，利息总和什271W；

如果使用经营贷， 700W，3.5%的利率算，20年，总利息是274W；

也就是说按揭买1000W房子（按揭贷款400W）的利息综合≈经营贷700W贷款的利息总和。

第三全款买房优惠，

买1000W房子，全款，总价平均便宜20-50W是完全有可能的；

第四过户税费有优惠