深圳市纵深推进二手房“带押过户”工作
自《民法典》施行以来，广东省深圳市统筹谋划，以市场主体需求为导向，以持续深化营商环境改革、切实提高登记服务水平为宗旨，深入开展二手房“带押过户”工作，取得阶段性成果。深圳市二手房“带押过户”形成转移登记和抵押权变更登记“一并受理、一并审核、同时发证”为基础的多种组合登记模式，减少当事人跑动，提高了登记效率。
据统计，自2021年4月至2023年6月25日，深圳市共办理二手房“带押过户”517单，有效发挥了二手房“带押过户”的制度价值，节约了当事人的经济成本，降低或节省了当事人的“过桥贷”或担保费。据悉，深圳市完成的首单跨行“带押过户”即为当事人节约了17万元中间成本。
主要做法
出台工作指引，加强制度建设。二手房“带押过户”关系老百姓的切身利益，深圳市对此高度重视，及时部署出台了相关规范，加强业务指导。2021年4月，深圳市不动产登记中心（下称登记机构）制定《关于抵押权登记和不动产转移登记等登记事项的补充规范（试行）》。2023年1月，深圳市住房和建设局、市规划和自然资源局、市司法局、市地方金融监督管理局、中国人民银行深圳市中心支行、中国银行保险监督管理委员会深圳监管局6部门联合印发了《深圳市推广二手房“带押过户”模式的工作方案》。5月9日，登记机构发布了《不动产“带押过户”登记申办指引》，明确了3种“带押过户”服务模式、申请主体、申请材料、申请流程、办理期限等相关事项。
加强组织领导，构建联动机制。深圳市在二手房“带押过户”工作开展过程中，以“各司其职、群策群力、协同运行”为要求，所涉主管、监管部门加强组织领导，并与银行、公证、居间等机构共同组成工作联盟，明晰部门职责边界和工作内容，协力推动工作。例如，不动产登记、公证等机构加强协调对接，进一步确定具体业务流程标准；金融管理机构开展工作指导，加强抵押权人提供材料的配合度；市司法局指导公证机构出具满足二手房“带押过户”业务的材料等。
规范登记材料，保证申请便捷。对于二手房“带押过户”中的抵押权变更登记，以“增加登记类型但不增加申请材料”为原则，在申请材料上无须当事人另行提交其他材料，只是由抵押权人在申请表上直接勾选“不动产抵押”“组合登记”项目，作出知悉并接受变动的意思表示即可。抵押权人需要更换不动产登记证明的，抵押权人在申请时可一并提交原不动产登记证明进行换发。所涉组合登记中的其余登记类型事项，当事人也是根据要求正常提交法定材料即可，避免因新制度的出台给当事人增加负担。
精细登记流程，保障审查高效。抵押权变更登记中抵押人变更发生的情形，实则是基于不动产转移登记引起的抵押人身份自然承继，针对这一事实原因，深圳市对业务流程进行精细化再梳理，以“明确增加登记类型但不增加审核内容”为导向，通过系统自行实现在转移登记登簿时同步完成抵押权变更登记登簿，而无须人工干预对抵押权变更登记进行审核。最终实现效果为只要转移登记登记，在转移登记完成的瞬间时点上抵押权变更登记也即完成。
打造三模式，实现运行高效。在二手房“带押过户”市场选择模式相对固定的基础上，深圳市以“已完成登记实操案例为补充，具象化构建典型模式”为思路，及时总结出二手房“带押过户”的三种典型登记模式：抵押权变更模式、顺位抵押权“三合一登记”模式和“双预告登记”模式，并予以推广。笔者对这三种模式简要介绍如下。
首先，抵押权变更模式。该模式是三种“带押过户”模式中最简单和最常见的模式（涉及三个登记），具体操作流程如下：一是买卖双方签订买卖合同（选定公证机构办理购房款资金监管手续）。二是买卖双方、卖方贷款银行（抵押权人）共同申请“带押过户”（转移登记+抵押权变更登记）。三是银行通过“不动产登记+金融服务”系统办理完成原抵押权注销登记。
其次，顺位抵押权“三合一”登记模式。该模式相对简单（一般涉及4个登记），具体操作流程如下：一是买卖双方签订买卖合同（选定银行办理购房款资金监管手续，同时就剩下购房款申请购房按揭贷款）。二是按揭银行出具贷款承诺函，买方与按揭银行签订借款合同。三是买卖双方、按揭银行共同申请带押过户手续，并完成第一顺位抵押权抵押；登记机构完成转移登记、抵押权变更登记、抵押权设立登记3个登记。四是银行将监管资金及贷款划转至卖方及第一顺位抵押银行（如为同行贷款的则“新贷还旧贷”）。五是第一顺位抵押银行通过“不动产登记+金融服务”系统完成第一顺位抵押权注销登记，第二顺位抵押相应变成第一顺位抵押。
再次，“双预告登记”模式。该模式相对复杂（共涉及8个登记类型），具体操作流程如下：一是买卖双方签订买卖合同，买方银行向买方出具贷款承诺函，买方与买家银行签署约定书；二是买卖双方向买方银行出具承诺函、卖方银行同意在“带押”状态下进行转移预告登记；三是买卖双方与公证机构建立不可委托公证关系，通过提存公证完成首期款提存；四是买卖双方申请双预告登记，登记机构同日完成不动产转移预告登记、不动产抵押预告登记2个登记；五是买卖双方和抵押权人完成双预告登记转本登记，登记机构完成涉及不动产转移登记、抵押权变更登记、注销转移预告登记、抵押权首次登记、注销抵押权预告登记共5个登记；六是公证机构完成提存支付，即划扣卖家欠款给银行和将尾款扣划至卖方；七是银行通过“不动产登记+金融服务”系统办理完成原抵押权注销登记。
上述三种模式中，抵押权变更模式主要适用于抵押状态下的离婚财产分割、夫妻更名、继承、遗赠、一次性全额付款购房等情形。顺位抵押权“三合一”登记模式和“双预告登记”模式则适用于受让方贷款购买商品房或不动产的情形，“双预告登记”模式还同时适用于跨行贷款情形。
存在问题和困难
二手房“带押过户”虽然是《民法典》新设立的有利于民的制度，但该项工作开展两年多来，深圳市在制度的推行中也遇到一定的阻力因素，具体如下。
金融部门积极性不足。二手房“带押过户”能否有效落地取决于银行对该制度的接受度和推动力，但制度推行的初期，银行对二手房“带押过户”并不积极推动，从根本上制约了二手房“带押过户”基本条件的成就。银行考量主要存在两个问题：一是风险问题，如“三合一登记”模式下“转移登记”与“抵押权设立登记”的办理存在时间差，不符合先设权后放贷的金融规则设定。二是金融流程复杂问题，二手房“带押过户”“以贷还贷”情况下，卖方最终还款金额在最后结算时才能确定具体金额，存在多重划账、对账行为，在买卖双方贷款是同一银行的前提下，银行尚可进行全流程把控，若是跨行则实现难度大。
信息技术手段支撑不足。以上三种模式均涉及多个登记类型的组合，特别是“双预告”登记模式涵盖8个登记类型，且多个登记类型之间不是业务上的简单加成，而是有其内在的先后、连续关系，有赖登记系统在逻辑上理清业务流程关系后进行信息化系统的整体再造，操作难度较大。
部门间信息共享水平不足。二手房“带押过户”中，银行机构、公证机构、居间机构等利益主体从各自控资金风险的角度和控交易安全性的角度出发，要求交易的全过程、登记的全过程、贷款的全过程、还款的全过程、提存的全过程均实现进展节点、进展结果可查询，以求能及时掌握节奏信息，防控风险。这对机构间信息互通共享的要求极高，现有信息共享水平远远达不到。
解决思路
针对二手房“带押过户”存在的困难，深圳集中精干力量，加大调查分析力度，创新工作作风，推动问题从早从小从根本上解决。具体解决思路：
一是开展把脉问诊行动，前移工作时点。深圳市在首单二手房“双预告”“带押过户”登记案例办理的过程中，登记机构主动联系公证机构，送服务送意见上门，了解当事人和公证机构的目标导向，盯准登记业务靶心，提前协助公证机构完成材料的准备工作，改被动等申请上门为主动促成申请上门，并在业务办理的过程中及时对公证机构进行事中对接，形成全流程专项服务。
二是以客观数据为依据，重视结构化数据分析结果。深圳市对二手房“带押过户”的开展进行全流程密切监测，在不同阶段多次调取办理数据，并对数据进行子项分析以全面掌握制度运行面貌。如2022年9月23日调取案例140份，2023年2月1日调取新增案例33宗、2023年3月28日调取新增案例68份等，并集中精力对案例进行分类、梳理，从而发现问题现象，并透过现象查找问题本质。
三是扎实调研，求真务实解决痛点堵点难点。为了推动和检视二手房“带押过户”的落地情况，规自部门、住建部门、公证机构、银行等金融机构和居间机构等多部门分别于2022年10月11日、2023年2月15日、2023年2月24日、2023年5月18日等多次联合开展座谈和专题研讨会，会上各部门针对二手房“带押过户”未能形成大规模推广的原因进行分析，并以政策落地为目标导向共商解决方案，为下一步工作的良性开展夯实了基础。
工作经验和方向
坚持优良作风，进一步推动二手房“带押过户”制度化、规范化开展。对于二手房“带押过户”，除了深圳市主流的三种典型登记模式外，各地也有其各具特色的登记类型，未来不排除有当事人选择其认为更有操作便利性的登记模式，深圳市将继续发挥特区先进性，牢记先试先行的理念，保持开放性和创新性，及时发现和实现二手房“带押过户”新类型，以完成“双预告”登记的工作机制和工作决心，尽最大能力促成各种新登记模式的制度化、规范化实现。
优化工作流程，充分运用信息化手段推动新时代登记工作。一是优化三合一模式。针对“三合一”登记模式中顺位抵押权设立登记与转移登记存在时间差，不符合金融放贷规则，制约银行办理二手房“带押过户”的积极性问题，深圳市采取逐步推进的方式，在系统功能实现之前先是通过制度设计进一步优化一并受理和一并审核组合模式，实现转移登记和顺位抵押权设立登记的无缝衔接，同步又对信息系统开发提出要求；至6月29日，已实现通过系统功能实现“三合一”登记一键登簿（转移登记、抵押权变更登记、抵押权设立登记先后无时间差登簿），因此，目前深圳市已通过科技赋能提升效能，消除制度风险。二是探索优化双预告登记模式。目前登记机构与公证部门的信息共享能力较差，互联网+公证业务系统平台也未建立，可列入后续探索范围，争取通过打造信息平台优化业务流程。
加强培训宣传，尽快形成同类业务集聚效应。深圳市仍将进一步增强各部门合力，建立全流程业务衔接，通过案例检视打通内外部工作流程堵点，并进行多部门集中联动培训以促成全流程规则在培训过程中自然形成和构建。同时根据市场动态交易情况，适时加大政策的宣传力度，提高市场主体对二手房“带押过户”的认识，推动二手房“带押过户”常态化运行。
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