“住建部倪虹：向汽车产业学习为人民群众建好房子”对物业的启示
4月1日，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹出席“中国电动汽车百人会论坛2023”，以“如何学习借鉴汽车产业，为人民群众建好房子”为题发表演讲。
好汽车和好房子都是人民群众美好生活的需要。
3月31日至4月2日，“中国电动汽车百人会论坛2023”在北京举办，住房和城乡建设部党组书记、部长倪虹出席并以“如何学习借鉴汽车产业，为人民群众建好房子”为题发表演讲。
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倪虹强调，安居乐业是人民群众对幸福的最朴素的期待。汽车是行的工具，住房是住的载体，好汽车和好房子都是人民群众美好生活的需要。
关于“如何学习借鉴汽车产业，为人民群众建好房子”，倪虹表示：
第一，在设计上要像智能汽车一样，以科技赋能住宅。
“现在智能汽车已经广泛应用了5G、物联网等新一代信息技术，大大改善了人们驾驶和出行的体验。我们要打造好房子，也需要运用数字化的手段，使房子成为科技来集成应用的重要载体，让人民在房子里住得更健康，更安全，更方便。”倪虹表示。
倪虹举例称，比如可以让房子根据主人的需要，自动调节通风、采光、照明、温度、湿度，营造舒适的居住环境；也可以及时预警，防范火灾、煤气泄露等事故发生；还可以加强独居老人、儿童的安全健康监测管理，提高社区和家庭的安防水平。住建部将会同相关部门，让新一代信息技术进家庭、进楼宇，共同建设数字家庭、智慧社区和智慧城市，让城市科技更多造福群众生活。
第二，在建造上，要像造汽车一样造房子。
倪虹表示，汽车有千百个来自生产线上的零部件，通过科学的设计和紧密的焊接组装而成，建筑行业也要学习这种工业化的生产方式大力发展装配式建筑，使房子标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修，这样既有利于老房子的更新改造，方便维修更换部件，又可以减少环境污染，提升劳动生产率和质量安全水平。
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倪虹强调，我们还看到了以电动汽车为代表的新能源汽车正在加快发展，有利推动了减污降碳和节能环保，我们在造房子的过程中也要坚持绿色发展理念，大力推广使用健康、环保、安全、绿色的低碳建材，打造绿色建筑，为人民群众提供高品质的生活空间。
对物业公司的启示
2022年8月，时任保利物业助理总经理、现任副总经理朱芮嘉以《保利物业第三次战略升维：从“现浇式”走向“装配式”》，已经在诠释保利物业的战略升维的方向。碧桂园服务也曾经提过工单原子化的概念。前段时间，万物云项目蝶城的运作模式，其本质同样也是在往服务标准化、精益化、装配式方向努力。
物业项目层面的装配式到底是怎样的逻辑？
首先，社会总有一个声音，认为物业公司对外宣传的服务和实际落地的服务很多时候不一样。这个问题出在哪里，除了费用的原因之外，还有一个重要的原因是，物业项目差异性较大，公司内部的服务标准体系无法有效适应项目差异性，同时缺乏项目层面作业的基础数据以及不同岗位作业的工效指标等数据。
正如保利物业、碧桂园服务和万物云做的实践，物业公司已经对此给出清晰的解决方案，就是项目依据场景进行拆解。以保洁为例，住宅项目保洁可以按照楼层及单元、地下停车场、地面停车场、园区道路、游乐设施等场景提供服务，写字楼保洁外加大堂、卫生间等场景。
当然有两个基本概念需要辨析，管理面积不等于服务面积，保洁等基础服务品类必须和场景结合才能形成产品。基于上述项目层面的观察，我们绘制两张图用来描述背后的基本服务装配逻辑。
第三，在使用上，要像汽车一样建立房屋的体检和保险制度。
倪虹表示：汽车根据使用年限进行年检，保证安全，买了汽车以后要买保险。而我国城镇化发展到现在，很多新房子会变成老房子，老房子可能存在一定的安全隐患。因此，要学习汽车行业的做法，建立房屋定期体检制度，按照房屋的建成年代、功能类型确定体检的频次，来及时查找和发现问题，体检出来的问题也就是房屋更新改造的重点，可以有针对性提出整改措施，消除安全隐患。同时要建立房屋保险制度，以市场化手段推动完善工程质量和房屋安全监管的体制机制。总之，要推动完善制度设计，为房屋提供全生命周期的安全保障，切实维护人民群众的生命财产安全。
对物业公司的启示
物业公司未来发展面临最大的隐患，恰恰是房屋衰老。纵观现行的物业管理规范，基本都是基于新房大量建设背景（增量）下形成的。值得关注的是，目前我们缺乏住房大量衰老背景（存量）下的物业管理规范。倪虹部长的演讲无疑为物业公司可持续发展提供了强力背书。
汽车为什么要定期保养、买交强险，还有各种商业保险，原因无他，就是汽车上路行驶会产生社会安全问题。同样，如果房屋不定期修缮，也同样产生诸如外墙脱落、电梯困人、水箱清洗不到位等社会安全问题。
汽车公司不断向社会宣传，车的“一生” 使用费用为购车费用两倍，我理解的汽车保养成本包括加油（充电）、各类大小保养、零件更换、强制险、商业险、停车费及洗车费等。非常遗憾地是，社会却鲜有房屋使用成本是购房成本的几分之几的共识。仿照汽车的使用成本构成，我理解的房屋使用成本包括对客服务的物业费、对物管理的物业费、房屋维修基金、房屋大修费用、外墙粉刷费、房屋保险等。
基于倪虹部长的提法“建立房屋定期的体检制度，按照房屋的建成年代、功能类型确定体检的频次”，我们也亟待类似汽车保养制度的房屋修缮制度。其实，国外都有成熟的案例。
如果房屋修缮制度最终能够落地，必然对物业公司项目管理体系产生较大的影响。可能让物业公司从现有对客服务阶段囊括对物管理的阶段，形成物业对客服务pro体系。
房屋修缮制度需要解决哪些问题？
（1）谁来确定房屋修缮标准，住建系统的职责之一就是制定房屋有关的标准。目前，从国家层面，玻璃幕墙，电梯等是有相关强制性约定，但是不完整。北京在2022年出台了完整的房屋检查标准。
（2）房屋修缮的费用谁来承担。理论上是很容易回答这个问题，遵循“谁受益谁负担”的原则，2021年，中海物业委托我们课题组做了一个有关房屋修缮主体的研究，其中的结论：业主是房屋修缮的第一责任人。既然是第一责任人，理应房屋修缮费用由业主承担。但是实际上，这个问题并不好回答。这个观念可不是一朝一夕能够形成的，前年我去观察老旧小区物业服务的“先尝后买”做法，连物业费缴费义务养成难度之大，超出我们想象。
房屋修缮费用一定是业主承担，但是考虑到目前房屋已经大量衰老的事实，建议国家还是从社会安全角度，在出台强制房屋定期修缮保养的政策的前提下，一种策略是采用公共财政资金作为房屋养老金。刚刚过去的两会，全国政协委员柴强《关于及早建立房屋养老金制度，保障人民群众居住安全的提案》，建议每年从当年土地出让收入（地价款）或净收益（出让收入减去出让成本）中提取一定比例，如按照土地出让收入5%以上或土地出让净收益20%以上计提，作为房屋养老金。这又产生一个新问题，政府公共财政收入怎么能够用于私人产权房屋修缮呢？当我们从社会安全角度去思考，姑且作为制度实施过程中的成本补偿吧。
（3）确定谁是房屋安全责任主体，这是最核心的问题。单一业主的房屋责任，和私家车保险类似，风险转移（转嫁）机制也类似。但多人共有的集合式住宅的责任就复杂得多。我们国家对建筑物和物件损害责任也做了约定。
《民法典》第十章 建筑物和物件损害责任，第一千二百五十二条
最新修订的《民法典》，在原《侵权责任法》的相应条款中，明确增加提出了建筑物的所有人的侵权责任概念。根据《民法典》二百七十三条、第二百八十三条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利、承担义务，我们可以得出“全体业主作为建筑物及其附属设施产权人应当承担房屋修缮责任”的判断。修缮费用分摊有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。物业公司基于与建设单位（全体业主）签订的（前期）物业服务合同的约定，承担房屋日常修缮的责任，日常修缮费用由全体业主以物业费的名义分摊筹集；物业公司认真履行了日常维修责任仍会发生的小概率事件，可以通过购买相关保险来转嫁风险；房屋修缮达到需要大、中修的程度的（各地有住宅专项维修资金使用审核标准），由相关业主按照维修资金使用的相关规定分摊修缮费用。
当然， 也有部分声音对于“全体业主作为建筑物及其附属设施产权人应当承担房屋修缮责任”存在异议，他们的观点是集合式住宅的所有人应该是全体业主组成的一个可以独立承担责任的（法人或非法人）实体而不应该是全体业主，后者几乎无法完成有效、公平的责任追究。物业公司代替业主组织承担责任，因为其专业，也自然是最合理的责任人安排。当然，在物业公司作为责任人的情况下，确保房屋安全而产生的必要开支资金，还得是全体业主以物业费的名义分摊筹集。上个月我与中国社科院金融所阎建军研究员交流房屋保险的话题，阎老师也提到房屋保险最终责任人如果归结为全体业主的话，也会出现无人负责的窘境。
行业资深专家张红喜也给了一个业主立案法团承担责任的佐证：当时香港统计楼宇共有10万栋，但凡发现楼宇有危害公共安全的地方，譬如外墙、门窗、附属构造物等有松动脱落或有碍观瞻的迹象及地方，房屋署就会给该楼宇的业主立案法团发出适时维修的公告，如果没得到及时回应和处理，房屋署会派出维修队紧急维修，事后直接给出费用清单交给法团买单或由业主分摊，这相当于“交强险”，必须执行……
确定房屋修缮和保险的责任人之后，物业公司遇到的问题是，现有的物业费可能维持不了房屋修缮的法定支出。建议政府能够进一步测算，如果完全按照国家法定的房屋修缮标准，到底需要多少费用。片面强调物业公司有所作为，实际上物业公司不能支撑国家法定要求。
根据《国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号），第十一条规定已经明确约定保险费用从物业费支出。物业公司执行房屋强制维修修缮政策要有成本，但是物业公司到底是否执行，业主并不清楚。2023年住房和城乡建设部印发《全国物业管理文明行业标准》，再次明确让业主（物业使用人）明明白白消费。
第四，在服务上，要像汽车4S店一样搞好物业服务。
倪虹表示，4S店为汽车提供了全方位、一站式的服务；好的房子也应该有好的服务，好的服务要靠好的物业，现在一些物业企业也积极探索一些新的业态和模式，比如有的物业服务建立了抢单平台，业主可以通过手机APP提交维修需求，物业人员通过抢单的方式进行处理。
“传统的方式就是家里哪坏了，等着维修人员上门维修，可能一个小区只有一个维修人员，修完上家才能修下家，现在可以通过抢单的方式，把一个片区的维修人员整合起来，让有困难的群众能够更快地得到有效服务，既提高了业主的需求响应和处置效率，又提升了业主的居住体验。”倪虹表示，我们要努力推动提高物业管理能力，引导广大物业企业提高服务水平，让人民群众能够享受好的服务。
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