大东房价冲破20000+一场140轮次拍卖 中海点燃沈阳下半年土地市场
7月8日出让的四宗地块中，凌云街-1地块吸引近10家房企报名，素有“中华万保龙”之称的五大房企同时“下场”竞买，可以说为下半年的土地战争打响了“第一枪”。
激战半小时 几家欢喜几家愁
受疫情影响，今天土拍媒体仍无法进场拍摄，但从内部反馈的信息来看，在该地块引发了几家房企的激烈争夺，竞价时间超过半小时，出价超过百轮次。
整体来看，进入2020年以来，沈阳土地拍卖一直走“短平快”的路线，几宗热门地块虽然最终成交价格相对较高，但实际竞价的过程相对较快，即使号称2020新“地王”的九中地块，竞价时间也并没有超过1小时。
凌云街-1地块竞价时间超过30分钟，可以说在2020年的市场环境下，是较为少见的。值得关注的是，这次土拍虽然战况胶着，但实际上“下场”的房企并不多。从报名情况来看，中海、华润置地、万科、保利发展、龙湖均报名参与了本次土拍，但从现场来看，五大房企之中，只有中海、保利、华润置地三家参与了举牌。
大东地王拍卖竞买人出价轮次表
从现场反馈的消息来看，在凌云街-1地块的拍卖过程中，华发、招商蛇口最先亮相，在竞价阶段表现最为活跃，但进入竞产权无偿移交政府租赁住房阶段，华发即退出了本次争夺，华润置地在1000平左右时稍作试探，也迅速离场。
从后半程的出价来看，虽然战况相对胶着，但实际上频繁竞争的房企不过三家，其中保利发展对地块的“估价”十分明确，一旦“超预算”，也迅速离场。中海则在这次竞争中充分展示出了“财大气粗”的一面。
需要注意的是，在本次竞买中，只有招商蛇口全程参与了竞价，可以说对该地块的渴求几乎已经溢出屏幕了。事实上，从招商蛇口在沈阳的发展轨迹与目前的布局来看，其对于土地资源的渴求程度可能是几大房企中，最高的了。
^往届土拍现场
百家下场，只有中海“春风得意”？
从内部记录来看，中海在这次土拍中可以说亲身示范了一遍什么叫“兜里有钱，车里有油，生活充满安全感”了。
纵览全程，中海在竞争进入中段时期才下场，先后对战保利发展、招商蛇口，全程显得十分从容。有趣的是，招商蛇口和保利发展似乎是尤其是达成了无声的默契，在保利发展出价阶段，招商蛇口戏言“歇会儿”，并未插入“中保”局中，一直等到后续保利发展退出，才又开始继续出价。
而在两大房企的“车轮战”下，中海既不冒进，也不退缩，在招商蛇口跳价之后也并未被打乱节奏，始终稳步跟进，这个从容的底气，也许来源于上半年几个项目的热卖吧。
综合来看，这次土拍中海力战群雄如愿竞得凌云街-1地块，看似大获全胜，但实际上，从品牌布局的角度来看，中海也并没有想象中的“春风得意”。从销量来看，2020年上半年，随着中海半山华府等项目陆续收官，无论是销售金额还是销售面积与销冠距离被进一步拉开，这对于中海而言，可以说是“不可忍受”的了。
不过好在2019年中海通过中海和平之门、中海半山华府等项目顺利获得中高端市场认可，品牌溢价能力大幅提升，这一点从2020年上半年房企排行中就可见一斑，与2019年相比，中海销售面积排位虽然下滑一位，位居第三，但销售金额仍然稳坐第二的位置，可见中海在2019年的转型成功，是其在凌云街-1地块竞买中，出手阔绰的关键原因。
凌云街-1地块凭啥“集齐”中华万保龙？
说完几家房企的表现，再来看一下地块本身，作为下半年的“开场地块”，凌云街-1地块为啥能够顺利集齐中华万保龙呢？
从区位来看，地块临近新开河，虽然水系景观不如浑河壮阔，但也是二环内少见的“河景地块”了。其次，地块周边又有地铁一号线与多条公交线路加持，距离中街、龙之梦等商圈均不超过3公里，综合地块体量来看，几乎是沈阳二环内的绝版地块了，这也是地块能够吸引各大房企参与竞买的关键原因。
其次，经过近三年的集中去库存，即使是中海这样的“百万专业户”土地储备也在吃紧，何况是其它房企呢，可以说，无论是“中华万保龙”，还是其它全国性房企，在沈阳的土地储备都是紧缺的。综合上半年的土地供应来看，下半年开年就有这样一宗“肥肉”出现，又怎能不让人心动呢。
这也是几家房企展开激烈竞争的根本原因，土地储备本就不足，遇到合适的地块，谁又不愿意一试呢？而这“一试”的结果，不仅推动了区域土地价值的提升，更重要的是，这次土拍，可能打开了未来大东区域房价全面提升的大门。
根据新峰测算，凌云街-1地块，中海摸顶8700元/㎡成交，+51500平计容配建租赁房成本，则综合楼面地价将达11000元+/㎡，项目上市均价精装高层21000元/㎡、清水洋房25000元/㎡。
从新峰测算来看，未来中海凌云街-1地块项目上市均价保守估计精装高层也要破2万，如果预测成真，这不仅将刷新黎明板块目前的新房售价，更将开启大东的“2万时代”。
除了凌云街地块，东望街西-5地块被金地以5300元/建筑平方米的价格竞得，地块总价4.74亿。同时，该地块有增设配建学校要求，该地块需建设建筑面积不低于5000平用于教育培训并自持五年。
大明电工地块被大悦城控股以4400元/建筑平方米的价格竞得，总价7.93亿元，溢价率25.71%。该地块有配建学校要求。
远大铝业北地块被万科以4300元/建筑平方米的价格竞得，总价11.55亿元，溢价率22.86%。该地块有配建学校要求。
四宗地块成交总面积近46万平，成交总价49.3亿元。2020年下半年沈阳土地市场的头炮打得还算响亮。
今年，沈阳楼市南北大热，而从今天的土地拍卖，我们可以看出，东西两个方向，也开始了各自的发力。板块轮动， 在沈阳楼市中，还是有着较为明显的体现的，每个板块，有着各自的发展周期，而新晋板块的起势也需要时间，只是其被大家发现得或早或晚。
从沈阳东部来看，2019年，金地、美的、旭辉、金科、中梁、新希望相继在大东拿地，尤其是2019年11月5日金科、中梁、新希望拿下三宗相邻地块，让大家看到了东部崛起的前兆。而进入2020年，美的、龙湖已经在大东拿地， 此次两宗地块的顺利成交，为未来大东的新建商品住宅数量提供了保证。
再看西部，沈阳经济技术开发区，在张士板块已经成熟进入主城化以后，经开三环外成为了刚需与刚改的主战场。2019年，板块其实起势苗头已现，在融创夺得铁西销冠的同时，万科、恒大、阳光城等房企相继进驻经开三环外。进入2020年，经开三环外更是开启了选择一个板块集中发力的模式。由于经开幅员辽阔，内涵多个板块，曾经的零散式开发不容易让购房者发现板块利好的到来，此次，经开在远大板块连续推出三宗相邻地块，并且发布公告调整远大板块用地属性，板块内住宅、商业、教育规划均有，板块起势，显而易见。
由此可见，沈阳东部与西部，并不甘于长期处在南部与北部的热度之下，有着主城情节的改善客群，可向东看，而沈阳的新势力们，西部，将会是一个不错的选择。