在郑州买了5年房，依然很迷茫

如果把买房这件事情简单归纳，无非三种：

所谓匹配交易就是搞清楚自己到底需要什么？以及自己的预算能够买到什么？选择项有哪些?

最近的一次粉丝咨询，5年间买了3套房。

第一套西区某全国开发商，住进去后发现工作在东区，上班太远需要换房。第二套买完之后，发现另外一个问题，自己孩子需要学区房，此时又需要重新卖房筹划学区房。

这样一个案例几乎是绝大多数郑州买房者的必经历程，刚需过渡 → 上班就近 →学区房 → 产品改善。

从购房者角度，大部分人买房最大的问题是无法厘清自己的需求：
① 既有、又要、还要；
② 购房的过程就是取舍的过程；
③ 位置、地铁、学校、开发商、装修、规划、品质、户型、价格生成选择组合；
④ 在看房的过程中被市场信息、渠道、开发商营销所蒙蔽；

⑤ 随着年龄的增多才会认识到自己忽略的需求，比如有孩子后对学区房的需求；

如果没有买对自己的房子，基本上就在以上环节出了问题。

大部分人买房同样不知道自己有多少选择项：

① 200W买哪里？300W买哪里？400W买哪里？

② 50W首付买哪里？80W首付买哪里？130W首付买哪里？

这中间有一个大多数郑州买房人的认知空白，就是二手房。为什么有的40W首付可以买蓝堡湾，有的50W首付可以买海马公园？

因为相对于评估价，如果是一个笋盘，很容易做到高评高贷，等于二手房无形多加了一成杠杆。带入之后，你会发现同样的预算，你又多了非常多的选择项。

进入2022年后，虽然郑州销量整体很差，但二手房相对新房的成交比例大幅度增加。因为安全性问题倒逼很多购房者去看二手房，最后发现二手房选择性同样非常多。

第二个问题，郑州买房的价值主线是什么？
区＞区域＞开发商＞项目

这是一条绝大多数人同意的买房准则。比如绝大多数人都认为郑东新区——高铁站板块是郑州的Ⅰ类区域，是非常优质板块。

郑东新区＞金水区 / 经开区
高铁站板块＞金水北 / 老经开

所以常规想法就是预算内首选高铁板块，次选金水北、老经开。

这条逻辑看似无比正确，但实际上问题很多。

高铁板块分为商都路以南和商都路以北。

我们先看相同区不同小板块（区域）代表性项目海马公园和卢浮公馆，2018年之后开始严重分化，一个相对走高、一个相对走低，从平均3000元/㎡的差距拉大到平均6000元/㎡的差距。

再看同样区域同样板块的卢浮公馆和华启金悦府，从2020年开始价差越拉越大。而且从配套、成熟度上华启周边明显低于卢浮公馆周边，但价格优势却越发明显。

再看不同区、不同板块的卢浮公馆（郑东新区-东站板块）和富田九鼎世家（经开区-老经开板块）对比。

2019年之后，富田九鼎世家价格有明显抬升。

更高能级区（郑东新区）、更高能级板块（高铁站板块）的卢浮公馆一路下跌，而相对低能级区（经开区）、相对低能级板块（老经开板块）的富田九鼎世家，一路上升，小幅震荡回调，但最终结果就是市场均价的反超。

这样的个案对比一定程度上推翻了<区＞区域＞开发商＞项目>的价值主线。

所以郑东新区不一定绝对靠谱，买东站也并不能做到保值。同样推论到金水区，有涨价或抗跌的，也有一路狂跌的。管城区、高新区、惠济区这些Ⅱ类区域也有逆行情保值、抗跌的项目。