如果一定要买房，500万预算该如何选？
▲成都金融城（成都市政府官网）
现在这个时间点，对于未来的判断，相信大多数人还是比较迷茫的。
未来究竟怎样，真的很难预测。
前段时间，听了一位经济学家演讲，有些感受与大家分享。
对普通人来说，手上有两三百万，怎么办？
买股票，创业，存银行，买保险，还是买房？这些选择，大多数小伙伴，可能都思考过。
这位经济学家给出的建议是，能买房还是买房，特别是核心城市核心地段。
理由是，古今中外历史证明，优质不动产仍然是实现阶层跃迁的最好选择。
你可能会说，这样的道理听了太多，不就是推销“卖房”吗？
这个结论背后，有数据支撑。
在发达国家核心城市，比如东京、纽约、伦敦、巴黎，城市核心地段的房价是周边6倍。
▲纽约中央公园
这说明什么？
城市内部的分化，在成熟大城市越来越明显。
我们也在经历这样的过程。
以成都金融城为例，5万单价，差不多是周边（二圈层）4倍，这种差距也就是在最近5年拉开，并确立。
敲黑板，分化时代，关注核心地段核心资产，“二八定律”无处不在。
01
弱市之下，可以把“二八定律”看为“一九定律”。
难点是，如何找到那“10%”？
具体来看成都，目前市场普遍认可的核心板块有“五强”。
可以总结为，一超四强。
一超为金融城，独领风骚；四强为天西、攀成钢、大源和麓湖，各有所强。
▲成都金融城（交子公园投资公司官网）
当然，随着城市发展，产业落地，人口导入，各自实力也会有所变化。
比如，十余年前桐梓林、神仙树还是第一梯队，现在很难和“五强”抗衡，后浪实在太强大。
从“五强”来看，金融城和攀成钢已经断供，“金三”虽有少量新增地块，但某润剧透单套不低于一千万！
麓湖供应主力是麓湖生态城，属于高单高总，一千万也平平无奇。
大源新F4也不会便宜，从部分项目透露信息来看，预估单价不低于4W。
看一圈下来，3W左右的天西，竟然成为最有性价比的存在。
▲成都天府新区新貌图
成都这样常住人口超2100万的超大城市，一二圈层12个区，平均每个区20来个板块，一共近300个板块。
“5强”也仅占2%，塔尖这5家，就是这座城市天花板。
02
业内都知道，买天西的客户不少来自金融城，而当年买金融城的人不少又来自桐梓林。
用发展的眼光看世界，“格局”很重要。
为什么看好天西？
道理不难，全城很难找到一个在规划上比它更超前的板块。
官方规划中，它被定位为“人城境业”高度和谐统一的“未来城市新中心”。
▲天西位于天府总部商务区西
一方面，它位于天府新区黄金十字，是天府总部商务区所覆盖的范围，位置好、能级高。
另一方面，它兑现程度高，随着商业、轨交、学校、生态、产业落地，确定性越来越强。
▍第一，高端产业加速落地
中国电建西部科创中心进入建设收尾阶段；泸州老窖全球科创中心、四川城建监理集团已签约入驻招商时代公园。
东方电气创新及海外业务总部项目、国际汽车主题文化街、国际汽车艺术中心的建国集团全国总部、四川名人馆等已在建设中，日本神户医疗已完成签约。
总部商务区总部基地正按照“1年开工建设，3年全面建设期，5年基本建成，8年全面形成城市新中心”的建设时序迈进。
▲天府总部商务区设计意向图
▍第二，人字绿廊景观示范区年底亮相
“人字绿廊”是天西最具标示性景观工程。
呈现后，天西人字绿廊和天东望山廊将共同组成天府新区城市景观中轴，目前人字绿廊景观示范区已初具形态，预计今年将呈现。
▲“人字绿廊”景观设计意境图
▍第三，人字绿廊低密度商业街区开建
这是一条以全新场景体验和生活方式为主题，打造的“潮流商业街”。
将形成轻潮里、舌尖旅、微度假、夜未央等“7x24全时”特色商业街区。结合人字绿廊公园，呈现轻奢零售、社交聚会、夜经济、微度假、文化策展等特色场景。
▲人字绿廊低密商业街区意向图
▍第四，19号线二期年内通车，衔接双机场
地铁19号线二期全线站点已全部移交运营，年内即将通车。
19号线将衔接双流国际机场和天府国际机场两大门户枢纽。
体量达约61万㎡的“天府新站”距离天西三个站点，是成渝地区双城经济圈上重要城际枢纽节点之一，预计2025年建成。
▲地铁红莲站&城市候机楼设计意向图
▍第五，天府招商花园城预计年底开业
在人字绿廊南侧，12万㎡天府招商花园城购物中心预计于今年底开业。
▍第六，396m天际地标有望今年底开工
396m天际地标由世界知名设计事务所“全球地标缔造者”——AI建筑公司主创David Malott（大卫）领衔设计，建成后将与中海489一起勾勒出天府新区城市天际线。
▲招商时代公园396米超高地标设计意向图
总之，天西各项规划正变成现实，随着商业、公园、地标、轨交全面呈现，确定性越来越强。
03
天西的顶层规划+兑现速度，是它始终热度不减的原因。
想要买入天西，占地约787亩的招商时代公园无疑是必看。
▲招商时代公园
原因有三：
第一，它是天西，乃至全城巨无霸，体量大、能极高、要素全，很难忽视。
第二，天西不少关键配套，由它参与设计、修建，比如人字绿廊、396m天际地标，它的发展一定程度上决定了天西未来。
第三，如今的天西，招商时代公园算是最后“收官楼盘”，错过它等于错过天西。
目前，招商时代公园正在销售的是58号地“天澜境”组团。
天澜境位于此前“大热”的57号地“天府序”南侧，从地段价值来说，两者基本一致。
在产品打造上，“天澜境”保持克制，没有追求大户型，而是把面积控制在137-156㎡。
这样的好处是，让总价不到400万便可买入，降低天西置业门槛，给到更多人机会。
▲招商时代公园意境图
要知道，此前550万起的“天府序”，中签率也只有9%。
虽然户型定位于“普通改善”，但是品质仍然遵循一贯“高改定位”，无论是建筑审美，还是户型产品、园林景观，均有不少亮点。
▍亮点一：位置优越，比邻地铁+商业
天澜境位于益州大道和厦门路交汇处，自驾出行便捷；地铁6号线秦皇寺站直线距离约350米，步行即可抵达。
天澜境毗邻12万㎡的招商花园城购物中心，生活需求一站集齐。
▲天府招商花园城轨交众多
▍亮点二：高颜值外立面，审美在线
建筑立面，是品质体现，也是保值增值重要保障。
天澜境传承招商时代公园高端“森系自然主义建筑设计”风格，以蓝灰LOW-E幕墙流线美学，配合高窗墙比，呈现干净挺拔建筑立面。
腰部以香槟金铝板，镶边轻奢金属线条为勾勒，使建筑更富层次感。
山墙部分以米灰色仿石漆，搭配正面落地窗，以及大面宽艺术界面，给人以现代简洁之美。
落地窗还将大尺度园林景观及自然阳光引入室内，提升居住舒适感。
▲天澜境外立面意境图
▍亮点三：无界南向视野，多组团园林景观
天澜境一共38亩，由7栋精装高层组成，虽然是2T3布局，但户户南朝，保证良好视野。
小区内规划有“一带+一环+八景”景观格局，把山、水、石、林、瀑、影等自然元素融入其中。
天澜境“一带+一环+八景”景观设计意向图
“一带”伴溪而归“水溪带”，以灵动水湾设计贯穿归家礼序，营造仪式感和品质感。
“一环”康养逍遥“漫步环”，通过300米轻氧跑道串联社区空间，突出运动、健康，营造社区公园感。
▲天澜境景观设计意向图
“八景”是自然公园生活轴串联起来八大景观节点，涵盖悬山迎境、逐影长林、巨石洞间、绿汀溪境、水光迎境、光庭水瀑、森林秘境、氧气花园等。
首批次开盘为1栋和2栋，一共279套，首层均为架空层，让小区拥有更多主题会所空间。
从总平图可以看到，1栋2栋均朝南向中庭，最大南向楼间距约78米，中庭景观“尽收眼底”。
▲在售1、2栋南向中庭大视野
目前首批次还有少量房源在售，买入便可占据朝南景观视野C位。
卖过二手房的都知道，同小区这类房源更好出手，也有更高溢价。
04
户型方面，天澜境为137-156㎡改善产品，层高均达到3.1米，层高向高改看齐。
对于改善而言，立体空间上的尺度同样重要。
▍156㎡户型
该户型分布于2T3楼栋两侧，是主力户型，由于设计上的提升，各项指标和T2楼栋非常类似。
▲天澜境156㎡户型图
比如，户型整体采用大横厅设计，LDK厅加上生活阳台，整体南向面宽达到约8.3米。
餐客厅面积达到约44㎡，空间宽敞，整体延续性强，没有浪费面积。做封窗处理后，拥有270度采光面，配上大面积落地窗，视野更开阔。
主卧做到南北通透，整体面积达到约26㎡，配有独立衣帽间等，符合人们对改善的需求。
▍137㎡户型
采用经典竖厅设计，属于天西入门级改善产品。
在137㎡这个尺度上，选择套三而非套四，更强调改善属性。
▲137㎡户型图
由于该户型位于T3中间户，采光非常好，明厨明卫，加上阳台两侧均可采光，享受全景舱视野。
装修方面，基础包为2950元/㎡，配置大金中央空调、菲斯曼地暖锅炉、方太烟机灶具、弗兰卡龙头水槽、唯宝马桶面盆、高仪龙头花洒等大牌主材。
另外，不到10万的升级包，可获22项精装升级，包括玄关柜、主卧衣柜、垃圾处理器、末端净水器等15项增配，全屋墙布、客厅墙面木饰面+竹木纤维板、电视墙和主卧背景墙、洗碗机、热交换新风等7项升级。
▲天澜境装修示范单位
装修方面，可根据个人喜好，自由搭配。
05
总体来说，天澜境符合“核心地段核心产品”的挑选逻辑。
400万起的价格，也是天西，乃至“五强板块”最低上车门槛。
至于，有人担心“现在入手，是否站岗”的问题。
这样的忧虑，不能说没有道理。
就好比，买一支股票，如股神巴菲特，也没有办法买到最低那个点。
巴菲特曾说，自己买了股票后，不太会关心股价波动。
背后意思是，股票每天有涨跌很正常，更应该关注的是长期价值。
因为短期投资的不可预测性，坚持长期主义的“价值投资”越来越被青睐。
▲天府总部商务区意境图
事实证明，唯有坚持长期主义，做时间的朋友才能成为最后赢家。
大道至简，还是那句话，无论市场如何变化，核心地段核心资产，仍然值得拥抱。