这才是郑州新贵追捧的湖畔臻品。100㎡出头的临湖独院来了
撰文：哪吒 美编：刀妹 校对：紫藤
2015年，位于中牟雁鸣湖北岸，号称“改变未来的32平方公里”的利海雁鸣湖壹号项目因开发商资金链断裂，宣告折戟，阻断了很多郑州人在雁鸣湖终极置业的脚步。
“雁鸣湖纯野生环境未经开发；”
“雁鸣湖养殖业占据大面积水域，不宜游览；”
“利海这么好的地，烂尾了无人接管，雁鸣湖完了。”
彼时，如此种种唱衰之论甚嚣尘上。
后来，我们学到，一个区域的土地有没有价值，要看政策主导。
01、 雁鸣湖组团的价值回归
经济学中有个概念叫“均值回归”，指的是只要把时间的维度拉得足够长，所有事物都会接近它最本身的价值。
一个区域或组团的发展也是如此。
就区位而言，雁鸣湖组团位于郑州东北方向，上风上水，北临黄河，南接绿博，西南方向不远即是未来闪闪发光的白沙科学谷。
短短几年间，在郑州强势东进的道路上，白沙组团兴起，配套众多高规格资源，房价逆风涨了又涨；绿博组团楼市热销，一个个大盘在市场的热切关注下纷纷进入销售尾期。
郑州这个屌丝刚需楼盘遍地的城市，此时终于开始生发出改善居住的萌芽，中产高收入人群有了意识，开始普遍向着更好的地方寻找更好的房子作为第二、第三居所。
人人都知道白沙虽好，真正优质的住宅产品太少，有些甚至拿钱也难买到。
而绿博组团，部分楼盘后期推售的产品因市场、价格等原因，不同程度呈现出刚需化的趋势。
目前，住宅之于白绿，绝大部分产品要么纯高层，要么高低配，并不能算真正意义的改善。
这无疑与郑州高净值人群的改善居住需求背道而驰。
而雁鸣湖组团，也终于因为其优越的地理位置、便利的交通条件、得天独厚的生态资源，加上郑州向东发展的大势，迎来了区域价值的回归。
2017年2月，按照郑州市政府印发的《关于进一步加强中心镇建设发展的意见》，综合自身优势、经济实力、基础设施、人口规模、发展潜力等要求，确定雁鸣湖镇等18个镇为中心特色小镇，每年1亿资金投入建设。
政府重新修编雁鸣湖板块总规。以“国际会议、星级酒店、生态农业、休闲居住、旅游产业”等为区域定位，将成为休闲、居住为主的一片乐土。
随着新的规划落地，公众再次将目光投向这里，才后知后觉地发现，这片郑州东北方向的后花园、郑州城市向东发展的下一站，如同顺义之于北京城，可能是郑州富人终极置业的不二乐土。
全境天然生态环境，没有任何工业，5000亩水域面积，万亩黄河湿地，国家农业公园，是大自然赋予得天独厚的自然资源，也是绝对的郑州独一份。
这是雁鸣湖组团发展的最大资本。
高端文旅休闲配套，18洞72杆、可承办国际赛事的圣安德鲁斯高尔夫球场，效仿苏州拙政园建造、可承办最高级别行政会议的静泊山庄，雁鸣湖凌云温泉，雁鸣湖蟹岛，房车露营地，马术俱乐部，等等。
交通方便，从中州大道上连霍高速，全速开20分钟在中牟223省道出口下来就到了。不夸张，这个便利程度对于目前只能堵在郑开等红灯的绿博组团来说是望尘莫及的。
纯粹高端改善区，出于区域定位和对天然生态环境的保护，不同于其他所谓改善区域，雁鸣湖组团全区域新规划项目限容1.5，决定了住宅以别墅为主流产品。这一点，即便豪气冲天的北龙湖也无法比拟。
大佬云集，说到开发商，雁鸣湖组团可谓是星光熠熠。在这里拿地的有万科、建业、绿城、绿地、康桥、永威、绿都、正商、瀚海等等实力开发商，郑州房产江湖头几把交椅的大佬们一个不落，这是真正实力的角逐——低级别的选手没资格入局。
而说到本区域最核心的资源，还属雁鸣湖本湖。5000亩水域面积据说还要扩建，目前湖区正在开发和施工中，中牟政府真金白银投资。
郑州临水而建的房子不算少。但是那些水，大多都太微不足道了——与雁鸣湖比的话。
真正临雁鸣湖而建的项目少之又少。细数一下也就烂尾被接手后不知何日面世的原利海项目，以及早已交房的绿城雁鸣湖玫瑰园。
还有目前唯一在售的高端产品——绿都雁鸣叙。它的资源占有和稀缺程度是不言而喻的。
02、 苏州的绿都姑苏雅集
郑州人都知道，绿都地产的母公司是郑州的骄傲——宇通客车，也知道其在郑州耕耘多年，不乏高质量好口碑的住宅产品。
然而很多人也许不知道，这不是绿都第一次做高端产品了。珠玉在前的，是绿都在苏州开发的高端作品——姑苏雅集。
如果不是亲眼见到，我不太相信如此集万千美好于一身的作品出自河南本土开发商之手——竟然还舞到了房地产发展领先郑州18条街的苏州人面前，并广受好评。
这个产品什么样呢？
它的建筑设计汲取苏州古建风格，简洁典雅，以黑白为主色调，用现代的建筑材质和手法，还原古典气质。
庭院深深，景观使用松、竹等植物和徽派建筑元素——简约传统的灰瓦白墙色调搭配，凸显新中式庭院的意境之美。
如此审美，如此质感，绝对可以用惊艳二字形容。至少，在郑州极少能见到这么亮眼的作品。
其实不止姑苏雅集，绿都还因地制宜，结合当地建筑风格特色，在南京打造了民国建筑风格的“山与墅”，在杭州西湖板块打造了临湖而建的“云和湖”，以及在上海开发了距离迪士尼最近的大型商业综合体——绣云里项目。
03、 雁鸣湖畔的绿都雁鸣叙
现在，绿都为故土郑州带来了质感比肩苏州姑苏雅集的中原一号墅作——绿都雁鸣叙。
绿都雁鸣叙位于雁鸣湖组团中央别墅区的核心位置，靠近主干道雁鸣大道，南临雁鸣湖，与雁鸣湖水体的直线距离仅80米。
山北为阴，水北为阳。
这里，是真正的向南面湖而居。能享受雁鸣湖的广阔水域景观，能做到这种效果的项目在郑州可以说寥寥无几。
绿都雁鸣叙在售的南地块占地约200亩，它的容积率仅有0.8。
来雁鸣湖看过房的一定清楚，规划容积率虽然控制在整体1.5以下，但是大部分都是4层以上的叠墅或联排。
叠墅产品只有一楼住户可以享受南向的院子，而地下室往往需要分割给多家使用，仅顶层住户可以享受露台。中间楼层的住户则既没有院子，也没有露台，与普通的复式洋房没有任何区别。
且楼上的住户可以看到一楼的院子，院落的私密性没有保障。
而绿都雁鸣叙全部为地下一层、地上二层或三层的联排与合院产品，房子的高度仅有6-10米，这样的产品堪称绝版，在雁鸣湖你很难见到这样的房子。
每家每户，有天有地，独门独院，互不打扰。花园、露台和地下室，全部私家独享。
一般的联排或者合院产品动辄二三百平，即便加上花园、露台等赠送面积，也不便宜。
绿都雁鸣叙的产品被誉为“郑东小别院”，建面约113㎡到约125㎡。
建筑面积小，赠送面积大。加上赠送面积，每平米的单价直线下降，非常划算。
联排产品的面积为约115㎡。做成地下一层，地上三层。
从左向右依次为联排产品地下一层至地上三层户型图
联排的面宽达到7.3米，在小面积的产品中实属罕见的面宽。
赠送面积依次为：
1. 室内赠送约60㎡；
2. 地下室赠送约67㎡；
3. 三层露台赠送约18㎡；
4. 一层花园赠送约50㎡。
建面约115㎡的联排产品，实用面积总共为约260㎡。
合院一向是改善住宅中的稀缺产品，值得珍藏传家。
在郑州各个组团未来的城市规划中，二三层的合院与联排产品可能会成为绝版。
合院产品分为约113㎡（地上二层）和约125㎡（地上三层）两种户型，购房者可以根据自己喜好来选择。
合院的优势在于一方院落由自己家合围起来，完全保证了每一户的私密性。
这里我们分析相对小的约113㎡户型。是地下一层，地上二层，顶层为赠送的露台。
从左向右依次为合院地下一层至地上二层和楼顶露台
合院的面宽达到11.3米，设计有两处采光井供地下室透光。
赠送面积依次为：
1. 室内赠送约86㎡；
2. 地下室赠送约104㎡；
3. 三层露台赠送约55㎡；
4. 一层花园赠送约70㎡。
建面约113㎡的合院产品，实用面积总共为约358㎡，赠送率达到了夸张的217%。
从雁鸣叙的户型可以看出，其产品优势十分明显，超低容积率，虽然主打小面积产品，却有足够的面宽和不输于大户型产品的花园、地下室等面积赠送。
一套房子里有这么多的自由空间，花园、露台、地下室，属于家庭的幸福时光自然也有了更多的可能性。
▲庭院实拍图
▲地下室实拍图
绿都雁鸣叙的美感，贵在安缦与虹夕诺雅的风格营造。他们是轻奢、是风雅的。
▲景观实拍图
雁鸣叙的售楼部借鉴安缦酒店的设计风格，线条简洁明快，布局东西对称，形成完美的新中式风格。未来售楼部建筑会作为社区配套根据需要来使用。
如同苏州的姑苏雅集借鉴苏州当地古建元素为设计灵感，绿都雁鸣叙的整体设计汲取中原古城的巷院文化精髓。
在保留传统中式建筑实墙、庭院等典型元素的同时，将现代风格的设计手法与传统中式韵味完美融合，打破了传统中式别墅的厚重感，形成具有强烈辨识度的新中式体验。
绿都雁鸣叙的园林景观按照日本京都知名度假酒店虹夕诺雅为蓝本进行设计。
园区采用中原古城的巷道式布局，通过高密植、多水景，及五重造景和全冠移植的技艺，按社区建筑的主轴线，形成“一轴”“一环”“八园八雅”等一轴多面的景观布局。
国际化审美和高级质感，随着绿都雁鸣叙人性化的户型设计一起呈现在郑州人面前。
结语
大隐于市，小隐于野。
没有立于庙堂、十全十美的成功，也想学范蠡执子之手泛舟湖上享受人生。
雁鸣湖也许可以承载这样的生活理想。
起码，从它的自然资源、总体规划、配套建设来说，这里该有的，都有了。
郑州向东发展的大势已定，钱在投，建设在进行中，一步一个脚印，看得见。
绿都凭借这几年在省内省外的作品和成绩，足以说服购房者将其放入可以信任的“安全区域”。
那么，理想的区域加上理想的产品，能不能过上临湖而居的终极改善生活，就看钱了。
ID：donggetanpan
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