法律科普：夫妻共同的房子，不经另一方同意可以独自售卖吗
夫妻共同财产是指夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有，夫妻对共同财产有平等的处理权。
房屋作为一种重要的财产形式，往往是夫妻共同财产的主要组成部分。那么，夫妻一方是否可以不经另一方同意，擅自出售共有的房屋呢？这种行为是否有效呢？
这是一个涉及到夫妻财产权、合同效力、第三人利益等多方面的法律问题，也是司法实践中经常遇到的问题。
——【❉案例描述❉】——
张某与李某系夫妻关系，共同拥有一套位于北京市朝阳区的房屋，房屋登记在张某名下。
2019年6月，张某未经李某同意，以自己为唯一出卖人与王某签订了房屋买卖合同，约定以300万元的价格出售该房屋，并收取了王某10万元的定金。
2019年7月，张某与王某办理了不动产登记手续，并将房屋交付给王某使用。
2019年8月，李某发现张某出售了共有的房屋后，向法院起诉，请求确认张某与王某签订的房屋买卖合同无效，并追回该房屋。
——【❉法院判决❉】——
北京市朝阳区人民法院审理后认为：
根据《中华人民共和国民法典》第1062条第一款规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产,为夫妻的共同财产,归夫妻共同所有：
（一）工资、奖金、劳务报酬；（二）生产、经营、投资的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或者受赠的财产,但是本法第一千零六十三条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”
根据《中华人民共和国民法典》第1062条第二款规定，“夫妻对共同财产,有平等的处理权。”根据《中华人民共和国最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第二十七条规定：
“由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋,登记在一方名下的,应当认定为夫妻共同财产。”
本案中，张某与李某系夫妻关系，涉案房屋系张某在结婚前承租，在结婚后用夫妻共同财产购买并登记在张某名下。
因此，该房屋应当认定为张某与李某夫妻共同所有。张某未经李某同意，擅自出售该房屋，侵犯了李某对共同财产的平等处理权，属于无权处分。
根据《中华人民共和国合同法》第52条第一款规定，“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
根据《中华人民共和国最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
本案中，张某与王某签订的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，虽然张某订立买卖合同时未经配偶同意，是对夫妻共有房产的无权处分，其配偶不追认情况下，将导致房屋权属不能变动，但该强制性规定为管理性强制性规定，不应影响买卖合同的效力。
因此，该买卖合同应认定有效。但由于张某未清偿债务以消灭房屋设定的抵押权，且房屋共有人不同意转让，导致买卖合同目的不能实现，故应解除买卖合同。
根据《中华人民共和国最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。”
根据《中华人民共和国物权法》第106条规定，“他人以自己为所有权人或者受他人委托处分不动产,取得该不动产的第三人善意且给付了合理价款,并依照法律规定办理了登记,该不动产原所有权人请求返还该不动产的,不得为之。”
本案中，王某以自己为购买该房屋的买受人与张某签订了房屋买卖合同，并支付了10万元定金和290万元尾款，并办理了不动产登记手续。
王某在购买该房屋时，并未知悉张某与李某之间存在夫妻关系及其对该房屋享有共有权利。
因此，王某系善意购买、支付了合理对价，并已办理不动产登记。李某主张追回该房屋的请求，依法不予支持。但
张某擅自处分共同所有的房屋，造成了李某的损失，李某有权在离婚时要求张某赔偿损失。
赔偿损失的方式可以是增加李某在夫妻其他共同财产中的份额，也可以是张某另行支付一定数额的金钱。
具体的赔偿方式和数额，应当根据夫妻共同财产的总额、张某出售房屋的价格、李某对房屋的情感依恋程度等因素综合考虑。
——【❉焦点争议❉】——
本案中，张某与王某签订的房屋买卖合同是否有效，以及李某是否能够追回该房屋，是本案的焦点争议。这涉及到夫妻共同财产的处理权、合同效力、第三人利益等多方面的法律问题。具体而言，有以下几个争议点：
- 张某是否有权以自己为唯一出卖人出售夫妻共有的房屋？
- 张某与王某签订的房屋买卖合同是否有效？
- 王某是否为善意购买人？
- 李某是否能够追回该房屋或者要求赔偿损失？
——【❉争议分析❉】——
张某是否有权以自己为唯一出卖人出售夫妻共有的房屋？
根据《中华人民共和国民法典》第1062条第二款规定，“夫妻对共同财产,有平等的处理权。”这意味着，夫妻一方处理共同财产时，应当征得另一方的同意。
如果未经另一方同意，擅自处理共同财产，就侵犯了另一方对共同财产的平等处理权。因此，张某未经李某同意，擅自出售夫妻共有的房屋，是对李某权利的侵害，属于无权处分。
张某与王某签订的房屋买卖合同是否有效？
根据《中华人民共和国合同法》第52条第一款规定，“有下列情形之一的，合同无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
根据《中华人民共和国最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”
本案中，张某与王某签订的房屋买卖合同，并未涉及上述导致合同无效的情形。
虽然张某订立买卖合同时未经配偶同意，是对夫妻共有房产的无权处分，其配偶不追认情况下，将导致房屋权属不能变动，但该强制性规定为管理性强制性规定，不应影响买卖合同的效力。
因此，该买卖合同应认定有效。但由于张某未清偿债务以消灭房屋设定的抵押权，且房屋共有人不同意转让，导致买卖合同目的不能实现，故应解除买卖合同。
王某是否为善意购买人？
根据《中华人民共和国物权法》第106条规定，“他人以自己为所有权人或者受他人委托处分不动产,取得该不动产的第三人善意且给付了合理价款,并依照法律规定办理了登记,该不动产原所有权人请求返还该不动产的,不得为之。”
根据《中华人民共和国最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第十八条规定，“第三人善意取得不动产的，是指第三人在取得不动产时，没有知悉或者应当知悉出让人对该不动产没有所有权或者处分权的情形。”
本案中，王某在购买该房屋时，并未知悉张某与李某之间存在夫妻关系及其对该房屋享有共有权利。
王某以自己为购买该房屋的买受人与张某签订了房屋买卖合同，并支付了10万元定金和290万元尾款，并办理了不动产登记手续。因此，王某系善意购买、支付了合理对价，并已办理不动产登记。王某符合善意购买人的条件。
李某是否能够追回该房屋或者要求赔偿损失？
根据《中华人民共和国最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条规定，“一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。
夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。”
本案中，王某系善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记的第三人，李某主张追回该房屋的请求，依法不予支持。
但张某擅自处分共同所有的房屋，造成了李某的损失，李某有权在离婚时要求张某赔偿损失。
赔偿损失的方式可以是增加李某在夫妻其他共同财产中的份额，也可以是张某另行支付一定数额的金钱。
具体的赔偿方式和数额，应当根据夫妻共同财产的总额、张某出售房屋的价格、李某对该房屋的情感依恋程度等因素综合考虑。
——【❉学术及实务界的学说观点❉】——
对于本案中涉及的法律问题，学术及实务界存在不同的学说观点。主要有以下几种：
一种观点认为，夫妻共有房屋的出售，应当遵循《中华人民共和国民法典》第1062条第二款规定的夫妻对共同财产有平等的处理权的原则，即必须经过双方同意，否则无效。
这种观点强调了夫妻共同财产制度的保护作用，维护了夫妻双方的平等权利，也符合《中华人民共和国合同法》第52条第一款第五项规定的违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效的原则。
另一种观点认为，夫妻共有房屋的出售，应当遵循《中华人民共和国物权法》第106条规定的善意取得制度的原则，即如果第三人善意且给付了合理价款，并依照法律规定办理了登记，原所有权人不得追回。
这种观点强调了物权法律关系的稳定性和公信力，保护了第三人的合法利益，也符合《中华人民共和国最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定的不以出卖人无权处分为由主张合同无效的原则。
还有一种观点认为，夫妻共有房屋的出售，应当根据具体情况进行判断，既要考虑夫妻双方对共同财产的平等处理权，也要考虑第三人善意取得不动产的利益。
这种观点主张在不影响合同效力的前提下，根据夫妻双方是否离婚、是否追认、是否赔偿损失等因素，采取不同的救济方式，如确认房屋权属、解除买卖合同、赔偿损失等。
这种观点体现了对各方利益的平衡和调整，也符合《中华人民共和国最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）》第二十八条规定的不支持追回房屋但支持赔偿损失的原则。
——【❉律师观点❉】——
本文作者认为，张某与王某签订的房屋买卖合同应当认定为有效，但应当解除。张某虽然未经李某同意，擅自出售夫妻共有的房屋，侵犯了李某对共同财产的平等处理权，属于无权处分，但该强制性规定为管理性强制性规定，不应影响买卖合同的效力。
王某系善意购买、支付了合理对价，并已办理不动产登记的第三人，其合法利益应当受到保护。但由于张某未清偿债务以消灭房屋设定的抵押权，且房屋共有人不同意转让，导致买卖合同目的不能实现，故应解除买卖合同。
本文作者认为，李某不能够追回该房屋，但可以要求赔偿损失。王某系善意购买、支付了合理对价，并已办理不动产登记的第三人，李某主张追回该房屋的请求，依法不予支持。
但张某擅自处分共同所有的房屋，造成了李某的损失，李某有权在离婚时要求张某赔偿损失。
赔偿损失的方式可以是增加李某在夫妻其他共同财产中的份额，也可以是张某另行支付一定数额的金钱。
具体的赔偿方式和数额，应当根据夫妻共同财产的总额、张某出售房屋的价格、李某对房屋的情感依恋程度等因素综合考虑。
——【❉结论❉】——
在处理这类问题时，应当遵循尊重夫妻双方对共同财产的平等处理权、保护第三人善意取得不动产的利益、平衡各方利益、实现公平正义等原则。