德誉评估|客运公司资产评估方法
一、评估方法
（一）企业价值评估的方法
据资产评估准则、规范和指导意见的相关规定，企业价值评估的基本方法有市场法、收益法与资产基础法。
◆1. 市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。
采用市场法的前提有：
（1）存在一个活跃的公开市场，且市场数据比较充分。
（2）公开市场上存在可比的资产及其交易活动。
（3）能够收集可比的交易案例的相关资料。
◆2. 收益法是指通过将被评估企业预期收益资本化或折现以确定评估对象价值的评估思路。
采用收益法的基本前提有：
（1）被评估资产的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量。
（2）资产拥有者获得预期收益所承担的风险可预测并可用货币衡量。
（3）被评估资产预期获利年限可以预测。
◆3. 资产基础法是指在合理评估企业各项资产和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。
采用资产基础法的前提条件有：
（1）被评估资产处于持续使用状态或设定处于持续使用状态。
（2）可以调查取得购建被评估资产的现行途径及相应社会平均成本资料。
（二）评估方法的选取
◆1. 市场法适用性分析
根据本次评估目的、评估对象和资料收集的情况分析，目前市场上尚无类似企业充分交易的案例，同类企业价格获得的难度较大，因此不适合采用市场法评估。
◆2. 收益法适用性分析
该企业主要从事中山到香港的客运，通过利润表可知，近四年企业主营业务收入增长比较稳定，收入无较大波动，未来收益可以预测，可采用收益法进行评估。
◆3. 资产基础法适用性分析
由于假设待估企业在持续经营前提下经营，企业的各项资产、负债资料齐备，满足采用资产基础法评估的要求，因此适合采用资产基础法进行评估。
综上所述，本次采用资产基础法和收益法对企业股东权益价值进行评估，并对求得的结果进行分析，最终确定企业股东权益价值。
（三）资产基础法
资产基础法是在合理评估企业各项资产、负债价值的基础上确定评估对象价值的评估方法。各类资产及负债的评估方法如下：
▼A、流动资产
◆1. 货币资金：
对银行存款，通过向所有开户银行发询证函取证，并查阅银行存款余额调节表，对正常项目以核实调整后的账面值作为评估值，外币按评估基准日的汇率进行调整。
◆2. 应收账款、预付账款、应收利息及其他应收款：
通过核实、询证、调查了解，逐一具体分析各款项的数额、欠款时间和原因、欠款人资金信用、经营管理状况等，对各款项收回的可能性作出综合判断, 根据具体情况对估计难以收回的款项评估为零；可部分收回的按可收回比例确定评估值；预计可全额收回的以审查核实调整后账面值确定评估值。
▼B、非流动资产
■（A）持有至到期投资
持有至到期投资按清产核资值确认为评估值。
■（B）长期股权投资
长期股权投资按清产核资值确认为评估值。
■（C）投资性房地产
投资性房地产主要为商铺、办公、车房和住宅。
对商铺和办公，因其具有收益性，故采用收益法进行评估；对于车房和住宅，与待估房地产类似的交易案例较多，故采用市场比较法进行评估。
■（D）固定资产—房屋建筑物
根据本次评估的目的，对房屋建筑物评估采用成本法。
成本法是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量，以现行定额标准、建设规费、贷款利率等计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算建筑物评估价值。
其计算公式为：
建筑物评估值=重置全价×成新率。
◆1. 重置全价的确定
重值全价由建安工程造价、前期费用及其他费用、资金成本和开发利润四部分组成。
（1）建安造价的确定
建筑安装工程造价包括土建工程和安装工程，建安工程造价采用单方造价比较法进行计算。
（2）前期费用及其他费用的确定
前期费用及其他费用，包括当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。
（3）资金成本的确定
资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：
资金成本=(工程建安造价+前期费用及其它费用)×合理工期×贷款利率×50%
（4）开发利润的确定
开发利润=（建安成本+前期费用及其他费用+资金成本）×利润率
◆2. 成新率的确定
本次评估房屋建筑物成新率采用现场勘察成新率，现场勘察成新率是通过评估人员对各建(构)筑物的实地勘察，对建(构)筑物的基础、承重构件(梁、板、柱)、墙体、地面、屋面、门窗、墙面粉刷、吊顶及上下水、通风、电照等各部分的勘察，根据原城乡环境建设保护部发布的《房屋完损等级评定标准》、《鉴定房屋新旧程度参考依据》和《房屋不同成新率的评分标准及修正系数》，结合建筑物使用状况、维修保养情况，分别评定得出各建筑物的现场勘察成新率。
◆3. 评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
■（E）固定资产—机器设备
根据本次评估的目的，对机器设备评估采用成本法。
成本法是在现时条件下重新购置或建造一个全新状态的被评资产所需的全部成本，减去被评估资产已经发生的实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值来确定被评估资产价值的方法。
一般情况下，评估人员首先估算被评估资产与其全新状态相比有几成新，即求出成新率，然后用全部成本（即重置全价）与成新率相乘，得到的乘积作为评估值。
成本法的基本计算公式为：评估价值=重置全价×成新率
◆1. 重置全价的确定
▽（1）目前市场上还在流通的设备，我们按现行市场价并考虑相应的运杂费、安装调试费、以及其他必要的合理费用确定重置全价；对于目前已不生产的设备，我们参考其替代产品的现行市场价，确定其更新重置成本。
▽（2）购置时间不长的设备，考虑其价格变化不大，按核实后的账面原值进行修正作中山市
为重置全价，对原账面值中不含运杂费和安装调试费的，在评估中根据实际情况均加以考虑。
▽（3）对于车辆的重置全价，我们按照现行市场价格并考虑相应的车辆购置附加费、牌照费确定，车辆的重置全价包括车辆所在地区的新车价，再加上车辆购置税和牌照费。
◆2. 成新率的确定
▽（1）机器设备的成新率的确定
①理论成新率：年限法为理论成新率，年限法主要考虑使用时间、使用频率、设备完好率、故障率、利用率、维修状况、大修和技改情况、工作环境、设备精度、功能等多方面因素来综合确定。这是建立在假设机器设备在整个使用寿命期间，实体性损耗是
随时间线性递增的，设备价值的降低与其损耗的大小成正比，其计算公式为：
理论成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
②勘察成新率：勘察成新率是评估人员根据对设备的现场技术鉴定和观察，结合设备的使用时间、实际工作时间、负荷程度、制造质量等经济技术参数，经综合分析估测出设备的成新率。
③综合成新率：综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
▽（2）车辆成新率的确定
①理论成新率：年限法为理论成新率，年限法确定主要通过对车辆的尚可行驶年限和已行驶年限进行调查分析，按国家有关部门最新颁布的汽车报废标准的有关规定，根据车辆的已行驶年限和尚可行驶年限，计算车辆的理论成新率。即：
理论成新率=尚可使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）×100%
②勘察成新率：评估人员对整车、车架、发动机、变速箱、转向及制动等车辆主要部件的勘察，按国家有关部门最新颁布的汽车报废标准的有关规定，结合车辆使用状况、维修保养情况，分别评定得出车辆各部件的勘察成新率，各部件勘察成新率相加即得出车辆的勘察成新率。
③综合成新率：综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
◆3. 评估值的确定
评估值=重置全价×成新率
■（F）无形资产—土地使用权
通常采用的土地评估方法有收益还原法、假设开发法、成本逼近法、剩余法、基准地价系数修正法等方法。评估方法的选择应根据《资产评估准则》、《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择最适宜的评估方法进行评估。对于待估土地，因其位于基准地价覆盖范围内，可采用基准地价系数修正法进行评估；同时采用假设开发进行评估。分析上述两种方法的结果，综合确定最终土地使用权价值。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等成果，按照替代原则，就待估宗地的一般条件、区域条件和个别条件等与其所处区域的市场条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，求取待估宗地在评估基准日价格的方法。计算公式为：
Ps＝P×K1×K2×(1±∑Ki)×K3±K4
式中：
Ps—宗地地价。
P—基准地价。
K1—期日修正系数。
K2—土地使用年限修正系数。
∑Ki—区域因素、个别因素的修正系数。
K3—容积率修正系数。
K4—开发程度修正。
假设开发法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税费等，以价格余额来估算待估土地价格的方法。
■（G）在建工程、固定资产清理、递延所得税资产
对于在建工程、固定资产清理、递延所得税资产，其清产核资值为 0.00 元，故不需再进行评估。
▼C、流动负债
对于流动负债，我们根据企业提供的各项负债评估明细表，核实各项债务是否为评估基准日实际存在的债务和负债金额，不漏记和错记，以正确揭示企业负债情况，最后以清产核资值作为评估值。
（四）收益法
现金流折现方法（DCF）是通过将企业未来预期的现金流折算为现值，估算企业价值的一种方法，即通过估算企业未来预期现金流和采用适宜的折现率，将预期现金流折算成现时价值，得到企业价值。
其适用的基本条件是：
企业具备持续经营的基础和条件，经营与收益之间存有较稳定的对应关系，并且未来收益和风险能够预测及可量化。使用现金流折现法的关键在于预期现金流的预测，以及数据采集和处理的客观性和可靠性等。当对未来预期现金流的估算较为客观公正、折现率的选取较为合理时，其估值结果具有较好的客观性，易于为市场所接受。
▼A. 评估思路
根据本次评估尽职调查情况以及评估对象的资产构成和主营业务特点，本次评估的基本思路是以评估对象的会计报表估算其权益资本价值。即首先按照收益途径，采用现金流折现方法（DCF），估算评估对象的经营性资产的价值，再加上基准日的其他非经营性或溢余性资产的价值，来得到评估对象的企业价值，由企业价值扣减付息债务价值后估算评估对象的权益资本价值。
本次评估的具体思路是：
◆1. 取得企业近几年收入、成本、费用、利润的相关财务资料、同行业市场状况及其他有关资料。
◆2. 根据该企业的历史资料、所处的市场环境、未来发展规划等因素，对企业的历史年度的收入及其构成进行分析，采用分段法预测企业以后年度的主营业务收入。
因此，在对整体收益进行测算时，通过对基准日前几年的年度收益及对成熟市场的合理利润的分析预测以后年度的收益。
◆3. 根据企业的经营成本现状及企业特点，合理预测企业的运营成本。
◆4. 求取企业的利润总额，根据对企业所得税征收的实际情况，计算所得税，得到企业的税后净利润。
◆5. 根据企业的税后净利润计算企业自由现金流（FCFF）。
◆6. 根据加权平均资本模型（WACC）确定折现率。
◆7. 根据企业经营特点，对企业自由现金流折现模型选择两阶段模型的增长模式，即未来 n 年的净现金流量有一定幅度的增长，n 年后的净现金流量保持在第 n 年的水平上。
◆8. 在企业自由现金流折现价值的基础上考虑企业非经营性资产和溢余资产对企业价值的影响，调整得出评估基准日企业净资产价值。
▼B. 评估模型与折现率
◆1. 本次评估模型
E = P + C - D
式中：
E：股东全部权益价值。
P：企业经营性资产价值。
Rt: 未来第t年的自由现金流量。
r：折现率。
A：自由现金流量第n年以后保持不变。
C：溢余性或非经营性资产价值。
D：到期偿还债务价值。
◆2. 公式运用的说明
自由现金流量 Rt = 净利润+税后利息+折旧和摊销－追加资本性支出－追加营运资金，在自由现金流折现价值的基础上考虑企业溢余资产对企业价值的影响，调整得出评估基准日企业价值。
◆3. 折现率
折现率采用加权平均成本模型（WACC）确定，其公式为：
式中：
r1：税后债务成本。
w1：负债在总投资中所占的比重。
r2：股权成本，采用资本资产定价模型确定r2。
W2：股权在总投资中所占的比重。
二、评估程序实施过程和情况
整个评估过程包括接受委托及评估准备阶段、现场察看及评定估算阶段、评估汇总及复核阶段、提交报告阶段等，具体过程如下：
（一）接受委托及评估准备阶段
◆1. 了解委托方、被评估单位、评估报告使用者及评估对象的基本情况和本次资产评估目的，确定评估范围与对象、价值类型、评估假设及限定条件和评估基准日，分析评估风险，接受项目委托，签订资产评估业务约定书。
◆2. 确定项目负责人，组成评估项目组，确定评估重点，编制评估计划。
◆3. 指导被评估单位清查资产，收集被评估单位和与被评估单位相关的其他信息资料。
◆4. 检查核实资产，验证评估申报资料，对提供的评估对象法律权属资料和资料来源进行一定的查验。
（二）现场察看及评定估算阶段
◆1. 与委托方、被评估单位等相关当事方进行沟通，根据评估对象的特点约定适当的察看时间和方式，通过察看确认所申报资产存在的真实性和完整性，了解资产的质量状况，形成察看记录。
◆2. 调查分析资产价格影响因素，根据已收集到的资料选择相应评估方法。
◆3. 开展市场调研和价格咨询，收集市场信息。
◆4. 分析评估资料的合理性、相关性和完整性以及资料来源的可靠性。
◆5. 针对评估对象选取的评估方法，合理选取相应的计算公式和参数，进行分析、计算和判断，确定具体对象的评估价值。
（三）评估汇总及复核阶段
◆1. 进行资产的评估汇总工作。
◆2. 对评估结论进行分析，相应调整、修改和完善评估结果。
◆3. 撰写资产评估报告，汇总编写评估说明。
◆4. 项目负责人完成对项目的一级复核。
◆5. 项目复核人完成评估报告的二级复核，项目负责人根据二级复核意见进行修改。
◆6. 向委托方提交资产评估报告书初稿，并与委托方及相关当事方就评估报告有关内容进行必要沟通，取得交换意见后，对评估报告书再次修改。
◆7. 完成评估报告书的三级复核，根据三级复核意见进行修改。
（四）提交报告阶段
经本公司内部三级复核后，按资产评估业务约定书的要求，向委托方提交资产评估报告书。
三、评估假设
（一）一般性假设
◆1. 评估对象及其所涉及资产是在公开市场上进行交易，在该市场上，买者与卖者的地位平等，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双方的交易行为都是在自愿的、理智的、非强制条件下进行。
◆2. 假设在评估目的经济行为实现后，评估对象所涉及的资产将按其评估基准日的用途与使用方式持续使用。
◆3. 国家现行的宏观经济、金融以及产业等政策不发生重大变化。
◆4. 企业的社会经济环境以及所执行的税赋、税率等政策无重大变化。
◆5. 企业未来的经营管理班子尽职，并继续保持现有的经营管理模式持续经营。
◆6. 本次评估没有考虑特殊的交易方式可能追加付出的成本费用等对评估值的影响，也未考虑遇有自然力和其他不可抗力对评估值的影响。
◆7. 本次评估不考虑通货膨胀因素的影响，资金的无风险报酬率保持目前的水平。
（二）特殊性假设
◆1. 除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产的购置、取得、改良等过程均符合国家有关法律法规规定。
◆2. 除评估师所知范围之外，假设评估对象所涉及资产均无附带影响其价值的权利瑕疵、负债和限制，假设与之相关的税费、各种应付款项均已付清。
◆3. 评估对象依被评估单位提供有关资料载明的用途在合法且继使用的假设前提下进行估算，当假设条件发生变化时，评估结果一般会失效。
◆4. 本评估结果建立在被评估单位提供所有文件资料真实、准确、完整、客观基础上，为委托方指定之评估对象在评估基准日和价值类型定义下的评估价值。
文章作者：AaronDing资产评估 /侵删