落地半年，太原带押过户新政还未“全面开花”
近半年来，带押过户这个新词汇已进入太原准备买卖二手房的市民视野。早在2022年11月4日，市民王女士与银行同时拿到了房屋的不动产登记证书和银行的抵押权证明，这是太原市二手房带押过户的首次颁证。
带押过户的实施在简化二手房交易流程、缩短交易时间的同时也减少了交易成本。那么什么是带押过户？它有哪些优势？执行半年多来，太原中介市场反响如何？市民获得哪些实际优惠？银行落实如何？请随记者一探究竟。
A 现状：市民对新政了解较少
什么是带押过户？据悉，在调查中，多数有二手房置业需求的市民对此政策还处于一知半解状态。带押过户是指群众在办理房屋等不动产交易过户时，卖方无需提前还清贷款解除抵押，买方也无需借“过桥资金”先办理过户再申请新的贷款，即带着抵押贷款的房屋可以直接交易，有效破解了过去房产交易中“旧贷难还、新贷难办”的问题，解决了交易手续繁杂、成本高、操作难等问题，为群众的房产交易提供了更多便利。
以太原市一套100平方米的房子、贷款70万为例，如果在之前，卖方首先要将贷款全部还清。部分中介可以提供垫资服务，垫资利息为3％左右，70万垫资利息约2.1万元，担保费约7000元，公证费约870元。等待还贷时间时，买家需租房1-2个月，也将产生一部分费用。这样一算，实行带押过户后，这一套房子成交能省出31000元左右，还降低了二手房交易风险，买方可将购房款直接存入提存账户，在一定程度上保障了交易主体的利益。
今年1月，太原市民申先生在小店区以总价90万元购买了一套二手房，由于卖家需要先解抵押再过户，房屋买卖周期相对较长，“从办理到入住，中间经历了5个月的时间。”申先生说。“在与中介交流时，对方提到过带押过户，但由于执行时需要买卖双方征信信息，以及保证贷款、借款出自于同一银行。当时一听条件比较繁琐，就没有接受这一方法。”申先生告诉山西晚报记者。
随着带押过户的推行，申先生表示该项政策还是十分惠民的，他坦言：“带押过户是比较方便的，比起解押贷款，用时少，还避免了拆借‘过桥费’时的高昂手续费。有时候大家会因为无法提前还清贷款而放弃交易。”
B 中介：需满足的条件门槛高
带押过户的被接受度如何？带着这一问题，记者来到迎泽区一家房产中介了解关于带押过户的情况。该店一位姓李的工作人员介绍说：“目前店内还没有带押过户的成交案例，因为满足此条件的客户比较少。带押过户需要卖家未结清的贷款必须是纯商贷，或者已还清组合贷中公积金贷款部分，满足这一条件的客户比较少。”
该工作人员说：“我们门店的交易专员对带押过户的政策非常关注，只要客户满足条件，对于客户来说成交十分便利，同时也能提升二手房成交业务量。带押过户不需要手续费，流程执行下来要比解押贷款更简单。一般15天左右就可以办理成功。”
房产经纪人武女士则认为：“带押过户固然惠民，但是真正可以执行此操作的银行网点却比较少，有些银行相关细则并不明晰，导致原本省事便捷的业务，反而变得复杂费时。实际还是按‘解压过户’来操作。”
据了解，不动产带押过户实行以前，解押过户是指必须由购房人将原房主按揭贷款还清之后才能办理交易、过户以及其他手续，交易程序过于繁杂，交易时间延长，同时也加大了购房者用于偿还房贷的资金成本，这让不少购买二手房的朋友望而却步。也就是说，已办理抵押登记的房产，在贷款未还清之前，其房产档案中一直有抵押登记的记录，是不允许买卖的。按照相关规定，对于银行贷款未还清的房产，只有将剩余房贷还清后，才可以出售。
有业内人士透露，带押过户推行可能影响“过桥”贷款的收益，有些中介可能并不推荐。购房者在准备办理带押过户时，一定要去银行和房产中介处多了解，以避免产生纠纷。
C 银行：执行新政意愿较强
2022年12月1日，山西省自然资源厅联合省税务局，与中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国建设银行、交通银行、招商银行、兴业银行、光大银行、平安银行、省农村信用社联合社、晋商银行、山西银行12家银行开展不动产带押过户工作，通过构建省级部门合作协同机制，打通不同银行间互通“壁垒”，打造我省不动产登记“银行互信合作、登记合并办理”办理新模式。
银行推行带押过户模式的积极性如何？山西晚报记者走访了解到，目前大范围的政策执行尚未全面落地，但多数银行对于带押过户配合执行意愿较强。
记者来到山西银行高新街支行进行走访，零售业务部负责个贷业务的工作人员陆瑶告诉山西晚报记者：“2023年3月，该支行执行了第一笔带押过户业务。该业务的实操不仅需要总行进行产品研发，还需要担保公司、公证处一起配合，前期该行便进行了20天至1个月的业务探索。之后开展的正常业务基本在15天-20天之间就能完成。”
陆瑶坦言：“对客户而言，带押过户解决了手续繁杂、成本高、难操作等突出问题，缓解了售房人归还原银行贷款所需‘过桥资金’压力，通过银行资金监管保障了购房人合法权益，也有效提升了政府服务效率。其中，资金监管处于闭环操作，即银行放款到公证处的提存账户，再到对方做按揭的公户上，保障资金在公户上流转，降低资金风险。对银行而言，能吸引更多购房人前往银行办理房贷业务，为全行业务发展和获客引流提供更多动力。”
值得注意的是，山西银行是我省首家带押过户可以跨行操作的银行，即买卖双方进行按揭的银行可以是不同银行。
与此同时，针对市民关于带押过户的细节问题，陆瑶也做了详细解答。比如：在带押过户过程中，买房者是否可以调整贷款比例？陆瑶介绍：“我们放款金额是根据客户评估价值减去首付价值，在首付方面需要满足最低要求，但最高首付金额是不设限的，买房者可以根据自己的现实情况进行调整。”对于新办理的按揭贷款利率怎么计算？陆瑶表示：“带押过户和正常按揭客户的利率一样，会随着当时市场利率政策进行调整。”
D 举措：年底实现全流程网上办
记者从山西省自然资源厅了解到，为推动不动产带押过户政策落地，并将此项工作作为切实解决群众急难愁盼问题的重要民生实事工作，该厅主动与省税务局、多家金融机构进行工作研讨，进一步推动带押过户银行网点建设，并不断加大政策宣传力度，提高服务质量。
今年6月，山西省自然资源厅公布了首批全省范围内已具备办理不动产带押过户业务的银行网点名单。目前除工、农、中、建、交五大行外，招商、兴业、光大、平安、浦发、山西省农村信用社、晋商银行、山西银行等银行也均可办理不动产带押过户，具体办理网点可进入“山西自然资源”微信公众号查询或就近咨询办理相关业务。
太原市不动产登记中心相关负责人表示：带押过户业务办理过程中，没有指定第三方机构参与，办事成本低；仅需办理转移登记及抵押权变更（转移）登记，办事环节少；新旧贷款不挂钩，可以根据实际情况重新核定贷款额度和利率，群众体验好；银行负责资金清分和结转，资金安全性高。二手房带押过户在减少交易成本的同时，降低了交易风险，加快了房产交易，推动了太原市房地产交易市场健康发展。此外，2023年年底，将在省级“互联网+不动产登记”系统平台上线“带押过户”模块，实现全业务全流程网上办，让群众“一次都不跑”拿上不动产权证书。
来源：山西晚报