天津一成首付、1.5成首付风险预警

天津一成首付、1.5成首付风险预警！

天津市场上出现了个别可以做一成首付的楼盘。

本来不想评价的，但近日还有开发商跟进，好几位读者朋友给我留言，想知道是否靠谱。

这里统一回复：

现行政策下，天津首套房贷款最低首付三成。

因此，任何楼盘推出的一成首付、1.5成首付的营销套路都是开发商自发行为，且当前市场环境下风险极大。

我们这里讨论的一成首付是什么概念？

百度百科是这样解释的：

一成首付是指购房者给房地产商的首付一成，就是总付款的一成即10%。

这种一成首付，或者是低首付的操作方法各有不同。

比如：

最高评估价。

比如200万的房子，三成首付需要200万×0.3=60万。

但，你手里只有20万，怎么办？

这种声称可以做到一成首付的开发商有可能会这样干：

把房屋总价最高评估价到257万，向银行申请7成贷款，也就是257万×0.7=179.9万。

如此一来，原本首付需要60万的项目，摇身一变，只需要首付20.1万。

如果价差拉得足够大，0首付也不是不可能……

首付借款。

开发商替业主先垫款，即开发商先行垫付短期内业主交不上的部分首付。

借款比例上限、还款期限，由开发商拟定。

正常出合同，备案、贷款都不耽搁，业主在约定时间内把这笔大额首付归还给开发商即可。

首付分期。

业主按照和开发商约定的分期协议，在一定期限内分批次交齐首付款即可。

但是，与首付借款不同的是，业主需要自行交齐全部首付款才能出合同办贷款。

这里面，性质最恶劣，风险最大的是最高评估价，可以确定是违规操作。

首付借款、首付分期，相对来讲更擦边球。但，风险也不小，一旦过程中被叫停，你只能傻眼。

为什么会出现一成首付？

从开发商的角度，无论是一成首付还是1.5成首付，都是为了降低客户的买房门槛，从而把更多想买房但首付款不足的客户收进来。

从购房者的角度，其实这是早期投资客玩剩下的招数。

在特定时期，这些投资客乐于一成首付，本钱少而赚得快，房价上涨一些出手卖掉即可获利丰厚，实现以小博大。

这实际上是一种高杠杆的房贷融资方式。

那么，问题来了。

当前市场环境下，面对未来工作收入的不确定性，大家都在降杠杆，你偏要反其道而行，图什么？

正如一位品牌房企营销总裁的评论：

守法开发商不要效仿，客户更不要买，风险极大，这么干的开发商应该是走投无路了！

这的确是所言非虚。

因为，无论是哪种情况，开发商都要承担同等风险。

如果是做高评估价，“阴阳合同”的做法无疑属于违规行为，理论上银行可以追究相关的责任赔偿。

这种做法放宽了购房者的门槛，但增加了个人的信贷风险以及银行的放贷风险。

如果是首付借款，其实也是明令禁止的行为，因为原则上所有首付款都应该由购房者自己出。

万一购房者没有按约定时间还钱给开发商，理论上会产生违约金，但开发商自知理亏，也未必敢过于强势的逼你还钱。

如果是首付分期，风险值相对较小。

但最大的麻烦是，一旦客户资金出现问题就无法履行购房合同，这个时候，开发商也未必有多么理直气壮。

说白了，没有开发商是为了做慈善帮你做低首付。

无论是哪家开发商，如果祭出一成首付或1.5成首付，只有一种可能，那就是：

这个楼盘已经相当难卖了。否则，又怎会出此下策？

对于推行一成首付或1.5成首付的楼盘，我劝大家慎重，一不小心，你的钱可就真的打了水漂了。

楼市促销信号又来了，而且还悄悄升了级。

“最低28万首付起”、“最低37万首付起”、“最低一成首付起”....

从新春以来，天津楼市新房打折的消息就频繁刷屏。

在观望中，大家的情绪低到了极点。

但就整个大环境来看，因为松绑政策已经出现“城传城”的现象，很快楼市轮动的效应也会跟着来。

政策的收紧往往从一二线开始传导到三四线，但市场的活跃度则恰恰是相反的。

开春以来，便淹没在一片“打折促销”的漩涡中。

各大楼盘‘一成首付’的叫卖声越来越响。

一时间，似乎深圳已经满城尽是打折，促销活动。

而随着各大媒体争相报道，“楼市转弯，深圳新房再现一成首付”，龙少身边一些以往非常坚定的朋友，也开始变得没有信心。

因为市场实在太冷了，冷到成交出现近十几年来的最低，冷到成交只有3位数。

但实际上，以龙少十多年的从业经验来看，这恰恰是市场底部的信号，市场越冷，就越代表着反弹的机会越快到来。

因为梳理以往市场的走势，会发现，每一轮深圳楼市出现底部信号的时候，都伴随着二手房成交冰冻、新房打折、中介佣金大幅提升、断供拍卖大幅增加引起媒体关注、政策层面全国松绑等等。

如今，可以说，这些信号都叠加在了一起。

比如2008年，横盘了将近一年，便在2009年引发了一轮周期。

比如2014年也同样出现了这样的规律，狠狠地横盘一年后，在2015年又开启了一轮新的周期。

而新房市场方面，往前回看市场变化，08年、09年、12年、18年同样也都出现过大面积“一成首付”的情况，引发媒体大肆宣扬报道。

看上去，都是同样的配方，都是熟悉的味道。

再往前复盘深圳楼市，开发商资金断裂、头部小区流拍、新房维权事件频繁出现、各大社群没有人在谈论楼市等等，如今都逐一出现了。

所以，如果说还没到底部，龙少是很难相信的。

02

抄底还是逃顶？

目前楼市调控转向，已经是路人皆知了。

从调低公积金首付款比例试探，到多地完全放开，似乎全国一线以下的城市，都开始变得热闹。

从试探性下调公积金首付比例到各城商贷首付比例下调，再到典型城市完全放开认房认贷的限制，松绑力度进一步加大。

截至3月1日，已经是1省18市下调购房首付比例，菏泽打响降首付“第一枪”，佛山、赣州、延吉、温州等多地跟进，郑州日前直接取消“认房认贷”。

而昨天全国调控松绑再度升级，山东青岛即墨区放松限售，新房交易由拿证满五年调整为网签满五年；山东德州多家银行下调首套房贷最低比例，由原来30%下调到20%；云南昆明近期也放宽了首付比要求。

这并不是某个城市出现这样的信号，而是不停地有城市跟进。

这意味着，不管是政策底还是市场底，都已经到来，未来不同的城市、片区会更加分化。

但这并不代表可以千篇一律抄底。

像郑州、南宁这种城市，短期看会有一定涨幅，因为有政策兜底。

但长期来看，都属于大库存的特大城市，极度依赖土地财政。

根据郑州自规局的数据，郑州的新房住宅供应量大概在1.09亿㎡，如果按照以往每年平均能够去化1300-1800万㎡的节奏，得卖6到8年。

相比其他同能级的城市，去化周期要多2年左右。

天津高考政策的改变

实话实说，大部分的北漂来天津或者来到武清生活，就是图天津的高考红利，为孩子选择一个优质的教育资源的城市去学习和高考，为了避免通勤不便及两地分居，大部分家长会选择先买房落户再等初高中时间过来才加中考或者高考。

但是，今年八月份出台的高考新政把这一扇门给关闭了，因为从今年起，22年高考的需要一年学籍，23年高考的需要两年学籍，24年高考的需要三年高中学籍等其他要求。

这一政策的出台又会卡掉一部分不愿过早来天津落户置业的家庭，我身边就有不少因为新政策出台而选择放弃天津户口的例子，确实令人唏嘘。

四、市场周期性

从2008年的保利进入武清开始，武清才全面进入商品房开发时代，短短十来年，武清发展速度确实很快，别看起步晚，但是潜力巨大！

之前咱们也分析过武清商务区等片区的空地及未来规划。

现在来看，武清的房产项目确实挺多的。城市发展需要人口支撑，现在人口引进变少，那直接影响的就是新房的销售，二手房更是无人接盘。

五、市场的应激反应。

由于整个楼市低迷的新房开发商压力都比较大，压力大的时候最不能受刺激。有句话怎么说来着？

不在沉默中爆发，就在沉默中灭亡！

这时应激反应就产生了！

比如年初时世茂项目降到12000元一平，其实这是非常良性的，也是很友好的价格，这个价格其实在当时的武清房产纯刚需也很有市场，但是开发商也许是回款心切，也许是放弃了天津市场，所以降价还在持续，一度降到9000元一平...

当然了，对持币观望的人群是有利的，越便宜越好。

但是，这种行为也变相的破坏了整个武清市场，同期开盘或者加推的新房项目也纷纷跟着降价，降价不怕，怕的是降价引起的降质延期等一系列不好的后果。