十年房价涨幅告诉你的真理！天津买房不碰远郊、公寓、小开发商
下面的数据图是天津近十年的房价走势图，我们先看一下各区之间的涨幅，可以看出来市区的涨幅整体高于环城高于远郊，武清作为环京特殊位置，涨幅也不错，但是近期武清的市场也不太理想，多个项目出现跳水大降价，不过从十年的房价走势看还是不错的。
数据 表明不同区域因为经济发展、教育资源不同，涨幅也不同，并且现在市区之间发展的差距依然很大，强者恒强，弱者恒弱的趋势很难改变，作为购房人，同等价格或者差价不太多的情况下买市区，还是建议优先考虑和平、河西、南开区。
来天津找我看房的客户，都知道，我卖新房有几个原则，不推荐远郊，公寓，和小开发商的项目。今天正好聊一聊为何不推荐这些，当然这些房子最后都会有人买，是坑是赚只有最后自己知道，但是我希望你看完文章后再去做决定。
1.哪里算远郊
上面这张地图整体介绍一下，但是事实上各区发展并不是如行政划分那般，远郊不如环城，环城不如市区，之前的文章也多次提到过，这个就跟天津的整体发展方向和特殊的位置有关系。天津经济发展南重北轻，之前是市区滨海相向以海河为轴线线状发展，武清和宝坻又属于环京区域。因为特殊区域，还需要特别分析。
所以当你去看新房的时候，你会发现，每个区域，每一个板块，都有自己的卖点，并且很多人还为此买账，今天我想聊聊关于地段和区域，你最好别碰的那种。
首先先说一下，从行政归属上看，蓟县、宝坻、宁河属于远郊，所以这些基本我就不推荐， 至于武清属于远郊里的特殊区域，之前也提到过武清和宝坻，大家可以看一下之前的文章外地人注意！2021年想花100万以内来天津买新房投资的，请做好当接盘侠的准备！，今天主要说一下，环城四区和静海的区域板块。
因为受之前大政策影响，天津很多发展的区域和板块成点状分布，并没有完全成片区式的发展，即使是市区之间，环城和市区市区也是，更别说滨海和市区之间，相距50公里的距离。关于推荐项目，我们一般是根据预算推荐，预算多的选择性还多一些，但是预算少的基本就是选择远郊区，关于市区远大新和市区老破小，我之前也写过一篇文章对比过首付只有二三十万，想在天津买房，选市区老破小还是郊区远大新？，理由就不再重复，在此强调一下，不是我不想卖你房，我也想赚钱，但是我不希望你买完之后，赔钱了再来埋怨我，所以有些钱我宁可不赚，也不想卖完了睡觉不踏实。
上图是市区和环城四区加静海区主要新房集中的板块分布图，市内六区就无需多言，预算够，放心去买，基本不会有什么坑，只不过是学区，配套不同，坑基本是没有，特别提示一下，红桥区的双环屯的新房项目特殊一点，因为行政归属北辰了，为了保险，还是选择市区其他项目，另外一个就是，受15/16年市场上行，土拍市场大热出现了很多地王项目，另外也有一些因开发商资金流问题，停工、烂尾的项目，需要谨慎一些，搞清楚现在在售的项目，是否还会有风险，再决定，当然，这样的项目，我一般也不会推荐。
环城四区的区域版图很大，虽然名义上是属于近郊区，但是有些板块通勤市区的时间超过了1个小时，基本和远郊区无益，所以我会重点说一下这些板块。
我们先说一下西青区，作为环城一哥，近年来地位直逼市区，土地价格超过市区，大家不要觉得西青就可以随便买了，因为记住，西青区的各板块也是点分布式发展，也不是所有的板块都近市区，或者有地铁。需要注意的是杨柳青，虽然贵为西青区的政治中心，老城区，但是受限于距离市区比较远，当下没有地铁直达，对于外地人来说，选择的意义不大，不过同时在售项目也不多，西青目前热点板块和项目也很多，基本大家也可以不考虑，但是投资的客户注意：有人说环城四区里，买洋房就是稀缺的，一定可以稳赚不赔，记住别忘了对比周边板块的项目组成，放在市区洋房绝对稀缺，但是环城里一定算不上，我之前提过，能买洋房不买高层，但是需要注意的是在同区域里，和高层相差价格不多的情况下，首选洋房。
投资环城需要看几点1.地段2.地铁交通3.产业就业4.稀缺性，距离地铁200米和2公里完全是两码事。有地铁和规划中又是另外一码事。有学校和规划中也是另外一码事。
当然，因为西青区发展好，本地外地人认可，房价自然高，但是注意它的上线是市区项目的最低门槛，想超过，有难度，注意！（梅江除外）
北辰区，作为生活了十年的区域，也算是有感情，比较熟悉，也是见证了这十年的发展，是真慢！上大学的时候都说会有地铁修到大学，十年了还没有，十年后还不一定。关于北辰的老外环内的板块，除了淮河道板块的农药厂问题没有解决外，发展慢点，剩下的还有南仓板块需要注意，今年会有多个项目加推，也会是北辰的一个热点，地铁位置都没有问题，问题是价格，同样的价格环城其他区能有什么选择，其他的北仓，瑞景，宜兴阜放心买，配套和地铁都是完善的，自住，市区工作很方便，北辰最大的优势就是离市区近，环内！
至于环外需要注意的是，双街发展比较早，各种配套比较成熟，地铁4号线在建，不过新房在售不多，基本带看概率很低，不过相对武清的下朱庄，我觉得双街更适合居住和市区工作。位置和地铁是优势。
文化街这个名字不熟，但是万科文化村这个项目基本都听过，我们学校就在附近，投资的不建议，自住的建议考虑买瑞景附近的二手吧，能不能发展起来一回事，主要是时间太长。十年？
关于双青，最大的问题就是周边的经济适用房，你打算买新房之前，想想你的买房目的和看看周边二手房再决定，别听他人的一面之词。
剩下的就是小淀和大张庄，之前写过一篇文章，100万投资买新房的，很多观点没有变，这里也不想说太多，大家可以看一下，简单一句话，大张庄属于近郊里的远郊，需要谨慎，小淀发展需要时间长点，但是总会有好的一天，这不前两日刚刚出了新规划。北部新区靠谱不靠谱，但是还是在行动中，有没有投资价值，毕竟价格也在那里，北漂的客户，武清离市区太远，西青又太贵，北辰是不是可以关注一下。打算买大张庄的朋友，建议加点预算买小淀吧。
东丽区里需要注意的两个板块，东丽湖和军粮城，一个属于养老地，一个属于市区和滨海中间，两面都远，虽然有9号线，外地客户一定注意，没有到养老的年纪，别想养老的事情，即使到了，看病买菜也不方便。年纪轻轻不要有情怀，大海和湖景都要付出代价。关于市区滨海两地通勤的选择，可以再往市区选选，例如新立开发区，更近市区，配套更全，之前有同事就是两人工作，一个在市区，一个在滨海，开车通勤，居住还算方便，虽然价格贵点，但是居住和后期出手是没有问题的。
关于空港提一下，因为空港二期有大量的住宅土地出让，原来空港的住宅稀缺性可能被打碎，投资买空港的需要注意了。工作自住的可以考虑，毕竟就业机会多，学校也是齐全，行政归属滨海，政策宽松一些。
津南区的坑多一些，我多说点，预算不多，想买新房，配套成熟，去市区，滨海都近点，选择哪里？津南！我们先看一组六月份新房认购排名，津南多个项目上榜，卖的好的不一定好，性价比高不代表适合你，所以很多客户来天津看房，我都会让客户把所有的想法和需求都说一下，这样就可以避开一部分没有必要的项目，至于销量这东西，可以参考，但是不一定100%信。带城的项目基本都是超级大盘，如果配套起来居住舒适度还不错，但是投资的话，后期出手时候同质产品和户型化太多，影响升值和出售，毕竟都不是带重点学区，稀缺性不强。
对于津南的选板块，需要注意的是距离城区比较远的八里台和小站和天嘉湖。理由远，没有地铁，二手房库存量大。之前没有关注二手房的客户，麻烦你买房之前看看二手房，你赚钱那么难，花钱怎么就那么容易，网上买个东西还得货比三家，看口碑看评价，为啥买个几十万上百万的房子，毫不犹豫的说买就买。当然还是那句话，很多客户说了，我就是看不上市区老破小，也不要还迁房，大不了就放在那里，等它发展起来。我还能说些什么，只能说，如果你看完文章，还是想买，记得找我，我还能让你省点。
对于津南区的新房，我更建议是打算来天津生活工作的客户更适合，投资并不是最优选，一个是津南体量大，二是同区域相邻板块之间竞品也多，再有就是还迁房比较多，价格拉低了整体的房价，这些都会影响二手房的升值空间。至于区域选择就是看最远别过咸水沽。下面的区域都是可以考虑的。海教园还是环城四区里教育和自住的最佳选择，国展西能否发展起来就看今年国展的效果。咸水沽的房价真不贵，选择性也很多。就是离地铁远点，生活方面还是很舒适的。
关于静海，团泊西可以入手，但是期望值不要太高，因为我看地铁走线，大部分项目距离站点更远，算不上地铁房，这几天和客户聊天，觉得团泊西的房价一万三四也贵了，所以你怎么看？至于团泊东，价格就是王牌，我一直不看好的主要原因就是通勤距离，不方便出行，如果地铁后期通了，还算方便，短期看缺少人气和交通便利性。所以入手需谨慎，有学校不假，学费也不低也是真。
我们看一下下面这图，各项目位于各区的远郊位置，即使像万科、恒大、碧桂园这样的品牌项目，房价涨幅也并没有那么高，还有一直霸占排行榜的津南天嘉湖的星耀五洲，十年前就是这个这个价格，十年后还是这个价格，虽然现在融创接手，也在推进配套，但是地理上距离市区太远的现实，仍然改变不了，单纯靠外地落户群体接盘，在天津实行高考新政策后，购房人群会回到教育资源好的市区会更多，纯落户的远郊区新房或者二手房未来更难出手了。
2.不要碰公寓
前段时间正好也写了一篇关于公寓的文章，大家可以看一下，现在信息这么发达，你还敢来天津买公寓?
这里就简单说一下不建议买公寓的理由，
不限购、不限贷，主要也没有升值空间
2.二手房交易税费高，交易难，不好卖
3.大部分公寓居住环境差，用途为出租，居住人群杂
4.不划重点小学学区，只能落一次户口或者只能落一个家庭户
我们看一下这十年来，市区的公寓价格涨幅，下面这些项目还是市区为例，即使是和平区，也没有跑赢大盘，更别说郊区的公寓项目。所以看完数据，你还敢买公寓吗？
3.小开发商
我们先看一下今年1到5月中国房企销售额排名情况，虽然卖得好这不代表开发商一定有实力，但是也可以侧面说明，中国头部房企占据着整个市场的大份额，销售额少的 口碑也不一定不好，例如仁恒，金融街，还有一些一直做口碑或者没有资金压力的房企，也是可以考虑的，数据只能作为参考，但是没有上榜的房企，或者最近几年有资金流压力，踩了三条线的房企，一定要注意啦！央企国企背景的房企，后期会度过难关，但是私企就没有那么幸运了，离我们最近的就是河北的华夏幸福。
所以在我们买新房选择大的开发商可能遇到交付标准低，延期交付，但是如果买小开发商的项目，轻则质量差，重则项目烂尾，投诉无门，虽然这几年天津的烂尾楼不多，但是遇到的恶心事可不少，大家可以百度或者通过其他搜索平台查询一个开发商的口碑，当然最简单直接的办法就是去最近几年交付的同品牌小区实地考察，虽然不具有等同性，参考意义还是有的，还有很多中型房企，近年来遇到的资金危机，也都自身难保，踩了三条线的房企，需要购房人注意，不仅担心项目延期烂尾，突然降价也会打你个措手不及，例如某大，前几年买了它的房子，房子还没有交，现在因为债务危机，房价打骨折了，资产直接缩水一半，放在谁也不好受，值得庆幸的是，天津的项目不多，并且多为远郊区，我们平时很少带看，但是从三四线城市来的客户，首先就会问有没有某大或者宇宙圆的项目，肖老师在此说一下，每个城市都一些本地人比较认可的房企，虽然有些房企名声很大，但是在天津的认可度不一定高，下面一张图是在天津比较认可的一些开发商排名，大家可以作为参考。
另外我们还可以参考一下去年天津各房企在天津销售额和今年第一次土拍，各房企拿地情况，你就会发现哪些房企正在深耕天津，看好天津，卖得好也是大家对他们的认可。
另外我们再看几组数据，关于不同户型，下图是不同户型涨幅对比，三孩政策实施后，人们对户型、平米的要求会提高，所以大家在买房的时候，能买三室不买两室，能带两个卫生间的更好，预计未来90-144平米的户型成为市场主流，但是对于刚需的来说，先上车更为重要，但是需要注意的是，除了市区带有学区的一室，要不然还是以两室为主。郊区买新房一室后期真的不好出手。
说到最后，谁都想买到又便宜又好的 房子，但是奈何天津的好房子那么贵，对于外地客户来说，天津买房无非就是几个目的，落户，自住，投资，但是当你预算不多还要买新房的时候，一定要注意，不是所有的房子都值得买，也不是所有的销售都有原则，有所卖有所不卖，因为身边遇到太多买房吃亏的人，不想让更多人走他们的弯路，希望各位最后都可以买到顺心的房子，不踩坑，不迷路。