租金减免剪刀差、疫情配合存争议 我们需要怎样的长租公寓？
蛋壳公寓减免租金剪刀差的风波未止，多家长租公寓配合疫情采取的租客返程信息强制填报，再次被“吐槽”。从“跑马圈地”到精细化管理，本应该让业主、房东省心的长租公寓为何屡屡遭斥；面对市场的波动，另外一个问题也被提了出来：我们到底需要多少长租公寓。
01
不省心的房东与不省钱的租客
“我的房子月租金3250元，季付的话是9450元，蛋壳从中减去三个月的维修金177元（每月59元），每季度我的应得房租是9273元。去年6月30日与蛋壳公寓签约，三个月的空置期免租直接抵消了第一次付款周期的房租，当日在我的强烈要求下，蛋壳方面支付9273元作为第二个付款周期的房租，那是我第一次收到季付房租，也是签约以来收到的唯一一笔。‘’天津蛋壳公寓房东赵先生给北京商报记者算了这样一笔账，原本在今年1月28日，自己的银行账户应该汇入蛋壳最新一个季度的租金，但是直到现在，也没有收到该拿的钱。
北京商报记者以东城地坛北里、海淀区羊坊店路3号院、朝阳区劲松五区、丰台蒲安里等多个区域热点轨道交通沿线的小区为例，对业主直租、中介居间代理以及分散式长租公寓三种产品进行调查发现，业主直租基本绝迹，同一小区、同档次装修，分散式长租公寓产品普遍比普通出租房高出15%-30%，部分N+1类合租房总价甚至高出100%。
以劲松五区为例，在某中介的普通居间代理房屋中，75平方米三居室的出租价格为5000元/月，而在该中介旗下的分散式长租公寓，61.45平方米的小两居租金为6930元/月；蒲安里在该中介的普通居间代理房屋中，54平方米小两居租金为5200元/月，分散式长租公寓的租金价格为6390元/月。
“基本上中介从房东手里‘扣房’（中介俚语，指的是收房），如果房子的情况不太差，会按照普通居间代理下行5%到10%定租金水平，太差的话还会往下压价，同时要求一定的免租期，各家的情况略有不同，三年的长租协议一般是三个月到六个月免租期不等。”上述某中介负责收房业务的一位经纪人如此表示。
以蒲安里54平方米的小两居测算，按照这一经纪公司与房东、租客的合同规定，三年免租期为6个月，在房屋本身不太差的情况下，按照5200元/月的居间代理水平定租金，房东三年可以获得：14.04-14.8万元的租金总额；而在不换房的情况下，一位租客需要付出三年的服务费、以及每个月6390元的租金，总计24.92万元的租金，两者差价超过10万元。
某长租公寓APP上的蒲安里54平方米小两居房源
租赁双方付出与收获的前提是：这家长租公寓别出问题。一旦出了问题，卷款跑路、资金链断裂，房东不但赚不到钱，还可能收不回来房子；租客的租金付出去了，还会面临“无房可住”的尴尬境地。
据房东东数据显示，2019年53家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州成为“重灾区”，位于杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。
长租公寓“爆雷”的背后，租客和房东是最直接的受害者。为此，2019年12月25日，住建部等6部门联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中明确要求“租金贷”占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位，长租公寓运营企业的资金链遭受考验。
蛋壳公寓的招股书则显示，在2017年，蛋壳公寓有91.3%的用户使用了租金贷，2018年和截至2019年前9个月，这一数字分别为75.8%、67.9%。此外，其贷款金额逐年递增，从2017年的9.38亿元增长到截至2019年前9个月的31.57亿元。由此不难看出，30%的租金贷红线，限制了蛋壳公寓的资金来源。
如同上述天津房东赵先生，将闲置的房屋出租给长租公寓运营企业本是为了省心，但没想到却要为此操碎了心。
按照赵先生的设想，将不用于自住的房源出租给蛋壳公寓这样的长租公寓运营企业，自己免去了房源招租及日常维修的麻烦，日后可以做个安稳的“收租人”。然而让他没有想到的是，自己仅仅收取了一次季付租金，便被蛋壳公寓方面拖欠了房租。
02
不配合的理由与配合的烦恼
如果说，此前的长租公寓暴雷，多与经营情况有关，那么在抗击新型冠状病毒肺炎疫情的当下，长租公寓受到诟病的，还有对承租人的管理尺度。
“说实话，在疫情前，我们更愿意小区里的业主把房子给长租公寓，因为有人管业主和租客，我们有事儿直接找中介就行，但这次疫情没想到长租公寓成了我们防范疫情的一个bug。”北京丰台某小区的物业经理孙经理告诉北京商报记者，1月24日，北京启动重大突发公共卫生事件一级响应，自己管理的小区在接到上级要求后，迅速反应，一方面对小区公共空间进行消毒，对小区进出人群进行防疫管理，另一方面，应对节后返京客流可能产生的风险提前做准备。
“我们基本分了两块，一是出京过节的业主，这部分马上就联系上了，大家都很配合，纷纷提供了返京的情况，我们也都在第一时间上门走访，提供服务；另一个就是承租客的返京情况。因为我们这个小区比较特殊，所有出租房源都是在一家中介手里，都是分散式长租公寓，我们第一时间联系了这家长租公寓，希望配合联系租客，一个是提供返京的情况，另一个是与我们一起给租客们提供必要的隔离期生活需求，但是遭到了拒绝。”孙经理介绍，这家中介在该小区的管家约有7、8人，在取得联系后，给出的回应都是拒绝提供租客信息，理由是侵害租客个人隐私，“监管部门不允许提供”。
“我不理解在防疫面前哪家监管部门会提出这样的要求，但对方不管我们如何沟通，都不愿意支持我们的工作。”孙经理在与中介沟通无果后，根据物业登记的业主信息开始与业主沟通，但得到的回复都是“包给长租公寓了，不清楚租客信息”，在努力了一周之后依然无果，我们只能上报住建委。“而在孙经理上报次日，1月31日，北京市住建委发布信息，明确提出中介需要向社区提供出租人和承租人。
但对于孙经理的这种不理解，一家经纪公司长租公寓的负责人也在喊冤：“原来app租房多要求租客填些东西，我们都被投诉侵犯隐私，政府要是不明确提出，我们根本不敢把租客的资料给到物业。”
他坦言，在北京市住建委明确提出长租公寓需要配合社区管理承租客返京后，自己所在的公司开始要求承租客同一填报返程信息“第一天投诉电话就被打爆了，说我们侵犯个人隐私。”
03
错配的市场概念与亟待出台的管理规范
“对于租赁市场来说，国家政策鼓励的‘长租公寓’是增量市场，或是买卖交易中，或是开发商库存，这样可以增加供应量。”中原地产首席分析师张大伟如是说道。
张大伟认为，长租公寓这个概念被错用了，对于市场来说国家鼓励的长租公寓应该是业主改造，将过去限制的房源变成租赁市场的增量房源，而现在市场议论的长租公寓，其实都只是吃差价的“二房东”模式。随着越来越多的资本进入租赁市场，把中低端租赁房源升级成为中高端，这种情况下，对于租赁市场而言，已经失去了梯级消费。
张大伟指出，上述房源，政府称之为‘高风险租赁’，部分市场可能有需要，但并不应该普遍存在。因此，可以选择限定小区内“长租公寓”存在的比例，达到‘房东直租’和‘二房东’模式需求的平衡，至少这样租房价格会有所好转。
诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱则表示，“房东直租”确实能起到平抑租房价格的目的，但也会存在一些问题，例如租金没有参考定价、房东如何获客都成为难题。此外，限定每个小区或区域长租公寓的比例，这个不好控制、也不好实现，因为房东选择出租房屋方式是房东的自愿行为，无法限制房东采用何种方式来出租自己的房屋。
在王小嫱看来，最主要的还是做好租赁行业以及租赁机构的监管，例如严厉打击黑中介、乱扣押金、假房源等现象，维护租赁行业的健康平稳的发展，未来可以考虑政府搭建租房公共信息平台，这样也可以为“房东直租”提供机会。“虽然当前中介机构垄断租赁市场信息，但中介结构行业也有多家，租赁市场的完整信息很难掌握，因此政府搭建公共信息平台是有必要的，有利于监测租赁市场的变动，维护租赁市场的稳定。”
“随着租房需求走向平稳，过去几年的租金价格上涨明显开始放缓，这对于‘二房东’模式的长租公寓影响最大，此类市场监管不容大意。”张大伟称，长租公寓最大的问题，其实不仅仅在推涨房租，更大的问题是金融化带来的“资金池”，现在的长租公寓已经不是一个租赁企业，而是一个个标准的“金融企业”，其中风险值得警惕。
与此同时，更多的从业者则呼吁，政府应加紧出台长租公寓管理办法，对租金贷管理、服务费收取以及必要的社会责任予以界定。
艾媒商情舆情数据监测系统监测显示，2019年5月4日到6月3日期间，长租公寓网络口碑为23.1，监测时间区间内长租公寓的网络言论偏负面。艾媒咨询分析师认为，受到租金上涨、家具装修甲醛超标、长租公寓无法实现盈利（如朗诗集团剥离长租公寓业务）等事件的影响，长租公寓平台在处理负面舆论，获取消费者信任方面任重道远。
借疫情收割房东权益 蛋壳陷入漩涡
免租期“剪刀差”仍在、“退租难”持续 蛋壳公寓紧急留客声明难留客
北京要求中介向社区提供出租房和承租人信息
市房地产中介协会：2月9日24时前暂停中介门店
市住建委：物业公司需配合社区建防疫台账
减租抗“疫” 超20家房企推“减免铺租”举措
市房协：倡议2月9日24时前暂停售楼处销售活动
多家长租公寓启动防疫应急预案
中房协倡议书：房企暂停售楼处
房企捐款援助湖北抗击疫情滚动汇总
【特别策划·数读房企榜单】
碧万恒座次未变 前三门槛提至6000亿
房企十强门槛提至2425亿 土储暴露野心
近两成房企未达目标 2020年更趋谨
千亿房企十年之变：跨不过的规模生存法则
【年终策划 · 拾问 2019】