10月上海二手住宅成交1.65万套，近6年的第二名，能给打多少分？
10月上海二手房住宅成交数据出炉！
二手房住宅成交量环比下降约10.3%；
二手房住宅链家挂牌价环比上升约0.4%；市场价环比上升约0.24%；
恒星小区成交量环比下降约9.68%；
恒星小区链家挂牌价环比下降约0.11%；市场价环比上升约0.16%
月底链家挂牌量环比上升约10.89%
月底房地网挂牌量（官方口径）环比上升约6.48%；单月新增挂牌量下降约13.05%
大家最关心的自然是成交量：1.65万套，较9月份的1.84万套，下降约10.3%，跌幅还是比较明显，虽然数据不容乐观，但也不必太过失望
我们来看两个数据：
1、-10.3%是一个“正常”幅度
通过对近十年上海二手房住宅月度成交量对比，可以发现，大部分年份里，10月成交量较9月都有一定下滑
近十年中，有8年，10月成交量较9月出现下降，仅在2014、2021年有上升；总成交量下降约10.96%
2、近六年10月中，成交量第二
15-16年大行情过去之后，从2017年开始，上海楼市进入了一个新周期，这中间经历了2020-2021年的上涨，今年10月在这一周期中，成交量可以排在第二名，险胜2019年10月
虽然与2020年10月的2.8万套完全不能比，但毕竟也是第二，不算好也不能算太差！
可以说，从9月的1.84万套到10月的1.65万套，市场并没有发生明显变化，简单来说就是：没有变好，也没有变坏
对乐观的朋友来讲，市场仍保有一定活力，上海楼市可以坚挺到大环境变好，再王者归来，保持信心
对悲观的朋友来讲，市场还没有出现明显的见底信号，虽然成交量连续回落，但市场价还没有明显松动，市场仍有下行空间
恒星小区是一房一万监测市场走势的特定样本，总量约2500个小区，分布均匀、成交活跃是这些小区的主要特点，下文不再重复强调；下文中提到的二手房特指住宅；下文数据均来源于一房一万，由一房一万制图！
1.
10月上海二手房成交数据解读
复工之后，5个月的时间里，上海二手房市场完成了从1.5万套荣枯线到2.1万套阳春线的震荡上升，7月之后开始回落，市场开始有横盘的迹象，无论是全市还是恒星小区，成交量都在同频萎缩
2.1万套是上海二手房住宅的成交阳春线；1.5万套是上海二手房住宅的成交荣枯线线；
从10月后三周单日成交走势来看，市场没有变差！
先来看单日成交量，10月上海二手房单日成交量约531套，与9月相比下降了约13.4%，但除去国庆假期后，平均单日成交量超过650套，单日最高905套，与9月持平，后三周成交热度比较均匀，可以关注下11月前半月的单日成交量，看成交热度是否有延续性
说完了成交量变化，再来看看价格走势：
都说量在价先，10月上海二手房住宅成交量基本延续9月，挂牌价、市场价格也相对稳定，但是值得注意的是：全市挂牌价和恒星小区链家挂牌价的背离，尤其是全市链家挂牌价，又创今年新高
一方面是挂牌房源结构的变化，另一方面，市场的观望情绪并没有太多影响到卖家，挂牌市场的议价空间在变大
总体来讲，10月上海二手房住宅成交表现一般，市场仍处于中性状态，市场情绪一般，后续仍待观察！
毕竟到目前为止，今年上海二手房住宅的总成交量还不足去年的50%，而且预计成交量不超过17万套，不足去年的6.5成，还是有不小的业绩压力
量价说完总结一句就是：市场情绪和交易热度趋于稳定，不少人的过度的失望往往是因为不适宜的期待，后市主要盼头目前看在“政策”上
2.
10月二手房住宅挂牌分析
10月二手房住宅链家挂牌价约6.58万/㎡，环比上升约0.4%；恒星小区链家挂牌价约：7.18万/㎡，环比下降约0.11%；
10月底链家挂牌量约3.01万套，环比上升约10.89%；恒星小区挂牌量约1.18万套，环比上升约6.31%
挂牌是成交的先导性因素，一房一万持续观察房地网（官网）挂牌房源：
10月底房地网挂牌量（官方口径）约13.31万套，环比上升约6.48%，低于链家挂牌房源量的涨幅
值得注意的是：因为核验价放松导致的全市挂牌房源猛增的势头开始回落，10月新增挂牌房源仅约2万套，较上月下降约13.05%
3.
10月二手房住宅成交结构
市场总体平稳，成交结构有一些变化
从成交环线分布来看，整体变化明显，内环以内占比下降（-5.37%）、内中环占比上升（6.13%）、中外环及郊环以外占比平稳，外郊环间占比继续下降（-2.5%）
从成交价格段分布来看，基本平稳，主力成交单价还是5-7万/㎡，约占25%，单价9万/㎡以上的占比也不在少数（13%）；
主力成交总价段还是200-600万，总占比超过60%；主力面积段是50-90㎡，占比约50%；
房龄结构方面，10月与9月近乎一致，次新房、早期次新房、老公房占比平稳
后市预判
关于成交量：
复工之后，上海楼市经过6-8月的盘整，基本上消化了之前两个月的积压需求，到9月上海楼市的1.84万套，就是目前上海楼市的真实底色
接下来，在不出政策刺激的前提下，上海二手房住宅的月成交量基本会维持在1.7-1.9万套之间小幅震荡
关于市场价：
我们通常说量在价先，虽然最近经常会曝出某些市中心豪宅、郊区次新房频繁降价，中介小哥也更勤快的在旁友圈刷屏，但是从整体来讲，市场价并没有出现明显下降，业主的心态还是非常坚挺
接下来，成交量相对稳定，市场价也不会有明显波动，可能部分着急出手的房源会有比较大幅的降价，所以，市面上的挂牌房源议价空间会加大，但是短期内不会影响大盘稳定
关于当下置业建议：
打新的优先级继续提高！在经历了5-6批次新盘认购之后，大家能明显发现新房市场的热度有些下降，同一项目不同期之间，在入围积分和认购率上出现了下降
很多前期预计分数较高的项目销售也开始热情起来，积分不够也有机会捡漏红盘
相较于价格坚挺的二手房，限价且能买到的新房自然是优先级更高
而且在今年的4次集中供地拿出了不少好地、项目开发节奏加快（最快不到半年）等多方作用之下，很多原本只能买二手房的朋友，开始有可选择的新房项目，大家要更关注新房市场和土地市场动态，忽略市面上的积分预测，多去项目实地看盘
当然，市场低迷，新房供应增加，也会使得市面上一二手房的“名义倒挂”下降，这一点我们有时间在专门另开一篇文章讲，大家也可以关注一房一万直播间，新房、二手房干货、置业攻略全都有！