破浪2020
回首2020，是一个特殊之年，对于房地产行业来说，亦是充满了跌宕起伏、人间百态，既有着疫情冲击下的停摆，也有着面对困难时的勇进。
这一年，有很多房地产大事发生，足以刻入历史的时间节点。时值年末，新京报房产新闻盘点出“十大事件”，包括房企抗疫、世茂福晟“世纪合作”、救市“一日游”、宁杭蓉“万人摇”、万科入股泰禾、长租公寓频暴雷、深圳“打新”、恒大深深房终止重组、涉房企业赴港上市潮持续、房企养猪等，希望借此窥探今年房地产行业的全貌。
房企驰援抗疫
今年，虽然受新冠肺炎疫情影响，每个人的生活发生了很大变化，各大行业受到巨大冲击，但是社会各界齐心协力，共同抗击疫情。疫情之初，包括万科、碧桂园、恒大、融创中国、龙湖集团、新城控股、世茂集团、佳兆业、阳光城、正荣集团在内的多家房企，纷纷伸出援助之手，踊跃捐款捐物。
同时，疫情的传播使得商场客流量锐减，多家房企减免或降低商户租金，尽力减少商户的损失。此外，众多房企积极配合防控，主动关闭售楼部，取消各类线下推广活动，开放线上售楼处。
值得关注的是，作为防控第一线和基础环节，社区成为抗疫防控的重点。疫情期间，物业公司与街道、社区联动，从出入管控、信息搭建，到清洁、消杀，以及社区最后一公里中的物资代采、快递代收等，建立起立体的防控体系；从人海战术到研发使用智能化、信息化的防控手段，竭尽全力，使防控工作更加切实有效。
点评：在这场战“疫”中，房企的表现充分彰显其社会责任与担当。
世茂福晟“世纪合作”
去年下半年以来，福晟不断出现债务问题，此后市场传闻，福晟为纾困找来了“白衣骑士”世茂。2020年1月份，世茂福晟宣布达成战略合作，双方建立世茂福晟平台，福晟将所有项目放入该平台，超过4000亿的货值，由世茂操盘。对于外界解读的世茂收购福晟，世茂董事会主席许世坛表示，双方是战略合作，不是谁收购谁。
但是，随后世茂、福晟双方之间的矛盾频现，员工维权、业主维权、划款罗生门等等。截至目前，福晟的资金困局仍然未解，且出现项目停工、债券兑付违约的情况。
点评：这场被外界誉为的“世纪合作”，华丽开场，却陷入尴尬后续。双方矛盾将如何解决？福晟的债务问题又将如何处理？这似乎是一个待解的难题。
救市新政“一日游”
今年年初受疫情影响，房地产市场陷入低迷行情，地方纾困楼市动作频频，出台各式各样新政，支持房企复工复产，确保房地产市场平稳健康发展。但也有不少地方政策出现触碰“红线”的现象，发布没多久就被“叫停”，被业界称为“一日游”，包括海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店、青岛、福州高新区等多个城市和地区都曾出现。
诸如3月24日，有消息称，海宁市云上房博会期间（3月25日至4月24日），非海宁户籍人口在海宁限购一套住房政策暂不执行，这引起巨大的舆论反响，该优惠政策在公布一个半小时后就被紧急撤回；4月27日，福州高新区官网发布《关于调整高新区片区控价方案的通知》, 不到一天时间，该文件便从高新区官网撤下。
点评：松绑政策“一日游”背后，是疫情压力下地方政府对调控底线的试探，也是中央层面对“房住不炒”的坚决表态。
宁杭蓉“万人摇”
进入5、6月份以来，热点二线城市包括杭州、南京、成都等地都出现了新盘“万人摇”现象，引发市场关注。
比如，杭州某项目只有900余套房源，却出现5万人摇号的场面，中签率低至1.61%。在南京，某新盘共计223套精装房源，竟引来11890组购房者，中签率不到2%。在成都，今年至少出现7个“万人摇”项目，其中3个项目的认筹人数超过2万人，7月份开盘的凯德卓锦万黛，共推出774套房源，58177人参与摇号，摇中概率仅为1.33%。
点评：新房市场“万人摇”背后，根本原因并不是楼市整体火爆，而是在限价政策之下，一手房与二手房之间存在明显差价，加之上半年金融政策松动，令部分优质楼盘热销。
万科入股泰禾
今年疫情之下，泰禾的流动性危机是雪上加霜，并遭遇失信、股权冻结、停牌重组、债务兑付逾期、项目延期交付等一系列事件。引入战投，是泰禾化解资金危机最关键的一步。
不过，泰禾引“战”消息满天飞，在传闻的战投名单上有10家左右的企业。直到7月底，泰禾扑朔迷离的“引战”计划终于有了实质性的进展，万科确定入股泰禾，拟收购19.9%股份，总对价约为24.27亿元。
但是此次入股，万科在股份过户上设置先决条件，其中一条是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，债务重组方案能支持泰禾恢复正常生产，能支持泰禾可持续经营，并且该债务重组方案能得到泰禾与万科的一致认可。也就是说，此次股份转让最终能否达成，取决于相关先决条件能否满足，仍存在不确定性。
点评：泰禾如果要引入万科实现自救，关键要看能否完成债务重组，而目前为止，泰禾的债务重组并未对外披露任何进展，与万科的合作也停滞不前。对于泰禾来说，是否能够完成债务重组、解决资金压力，仍是一个未知数。
长租公寓暴雷频发
今年8月开始，多家长租公寓传出暴雷消息。8月27日，杭州友客公寓暴雷，此后友客总部人去楼空。其后的8月30日，杭州又一家长租公寓适享科技（巢客）也传出“跑路”消息，公司总部同样人去楼空。8月31日，上海岚越公寓资金链断裂。9月份，广州城璞长租公寓爆出资金链断裂。10月份，深圳小鹰公寓暴雷。11月份，又有大型长租公寓暴雷，全国各地出现大规模解约事件。
今年以分散式为主的长租公寓频频暴雷背后，主要是不合理的商业模式以及过度使用“租金贷”等金融杠杆快速扩张。具体来看，企业“高收低出”“长收短付”，即以较高的租金从房东手中收取房源，再以较低的租金出租，并且收取租户租金的周期长于支付给房东的周期。
点评：一些长租公寓此前实行“高收低出”“长收短付”，其间还运用“租金贷”金融杠杆用于规模扩张，这无形中放大了暴雷风险，一旦出现经营管理不善等问题，很容易加速暴雷。
深圳楼市“打新”
2020年，“打新”成为深圳楼市最火的热词。上半年，深圳楼市升温，新房市场尤其是豪宅项目频频出现“秒光”“日光”“千人抢房”等现象，并伴随着“天价喝茶费”等违规行为出现。同时，深圳二手房市场也呈现“井喷”行情，数据显示，今年上半年，深圳二手住宅共成交44000套，同比上升41.2%。
随着年终临近，深圳楼市再次“火”了一把，这次还是因为“打新”，高潮是华润润玺一期新盘和二手房之间有超过5万元/平方米的价差，引发“万人抢房”大战，但伴随着的是“代持炒房”等违背国家相关法律法规的行为，这不仅存在巨大的法律风险、资金安全风险，同时也违背“房住不炒”的调控底线。
深圳楼市的狂热所引发的风险也引起监管部门的发声。深圳政府相关负责人表示，针对当前一二手房价格倒挂以及媒体反映的代持炒房等情况，政府部门正在研究综合调控政策，坚决打击市场投机炒作行为。
点评：深圳“打新”背后，既有疫情下高净值人群看好深圳发展前景，抄底优质高端项目的原因，也是深圳新房市场供需矛盾的爆发，更重要的是新房和二手房之间的价格出现严重倒挂，暗含了巨大套利空间。
恒大、深深房终止重组
历时四年，恒大地产与深深房A的重组最终画上了句号。11月8日，中国恒大发布公告称，于2020年11月8日决议终止与深深房的重组计划。同时，深深房也公告称，审议通过了《关于终止筹划重大资产重组事项的议案》，同意公司终止筹划本次重大资产重组事项。
2016年10月3日，恒大地产与深深房签署《关于重组上市的合作协议》，深深房以发行A股股份或支付现金的方式购买恒大地产100%股权。交易完成后，恒大地产将实现A股上市。不过，此后双方多次调整排他期和有效期，重组迟迟未落定，深深房股票也从2016年一直停牌至2020年。
点评：恒大深深房终止重组意味着，在“房住不炒”的基调下，A股资本市场不会轻易对房地产打开大门，房企回A之路任重道远。
涉房企业赴港上市潮持续
2020年仍是涉房企业赴港上市的大年。截至目前，今年已经有16家物业公司上市，超过去年的12家，尤其是四季度迎来物业企业上市的高潮，包括世茂服务、融创服务、恒大物业、华润万象生活等在内的龙头物业企业登陆资本市场，此外还有20余家物业企业准备上市或在上市进程中。
但是随着四季度庞大的新股发行规模，也直接诱发了物业板块调整，老股股价下降、新股频频破发。
与此同时，今年上市房企数量与去年相当，目前有7家企业上市，包括汇景控股、港龙中国地产、金辉控股、上坤地产、祥生控股、领地控股、大唐集团等。然而，相比于这些已经上市的房企，仍有不少未上市房企徘徊在港交所大门外，并多次面临着招股书频频失效的状况。
点评：物业股在经历集中调整后，估值会逐渐回归到合理水平，也将进入“分化”阶段。而“三道红线”重压下，仍在排队的中小房企能否实现成功上市，也成为其应对融资收紧的关键一战。
多家房企跨界养猪
时至年底，房企养猪再被热议，这源自新希望集团董事长刘永好在公开场合的一句话，“今天房地产转行做养猪的，我们简单地算了一下全国超过1000家。”
天眼查显示，我国目前有超过1400家企业经营范围同时包含“猪”和“房地产”。但细究下来可分为两类，一类是房企涉及养猪产业，另一类则从养猪产业转型做房地产。因此，并不意味着超1400家房企转型进入养猪行业。实际上，真正“养猪”的企业并不多，整体尚未形成大趋势。
不过，今年确实有大型房企的养猪动作引发舆论强烈关注。3月份，万科正式成立了食品事业部，业务开展初期主要布局生猪养殖、蔬菜种植、企业餐饮等三大领域；5月份，万科发布招聘信息，旗下食品事业部招聘猪场拓展经理、聚落化猪场总经理、猪场兽医等岗位。另一家有“大动作”的房企是富力集团，据鄂尔多斯市人民政府官网显示，今年1月17日，准格尔旗人民政府与富力集团在康巴什就100万头生猪养猪全产业链项目正式签约，项目计划投资27亿元，占地面积7000亩。
点评：房企跨界养猪，多与其自身的多元化发展相结合，在“产城融合”等相关业务领域，谋求长期的“养猪”事业。
新京报记者 段文平
编辑 杨娟娟 校对 李世辉