公募REITs大发展！上市首日破发VS高溢价，未来怎么看
继首批基础设施公募REITs试点项目于2021年上市，今年的公募REITs市场发展步履未停，新产品轮番登场。
12月17日，华夏杭州和达高科产园REIT宣布，产品已于12月16日成立。在基金募集期间，华夏杭州和达高科产园REIT的净认购金额为14.04亿元，募集份额为5亿份。至此，公募REITs市场成立产品达到24只。
整体来看，今年公募REITs市场上新步伐加快，截至12月19日，年内已有13只公募REITs成立，新成立产品数量超过去年。此外，12月26日，嘉实京东仓储基础设施REIT正式获得证监会发行批文，标志着市场将迎来首只民企仓储物流公募REIT；与此同时，12月13日，中金山高集团高速公路REIT也进入已反馈阶段。
除了产品首发申报，申请扩募的多只公募REITs也迎来了新进展。12月7日，红土创新盐田港仓储物流REIT和博时招商蛇口产业园REIT的扩募申请进入“已问询”状态，而中金普洛斯仓储物流REIT、富国首创水务REIT、华安张江光大园REIT等3只产品的扩募申请则是更新状态为“已反馈”。
从分红情况来看，自首批公募REITs上市以来，已有12只进行分红，累计分红总额为24.81亿元。
展望明年，业内人士认为，在保持常态化发行的背景下，预计明年各方也将积极推动REITs扩容上新。对于个人投资者，需要在投资前应全面了解产品的主要风险，树立长期投资、价值投资和理性投资理念，从资产配置的角度把握好REITs产品的投资机会。
年内新发REITs数量超去年
作为市场首单生物医药产业园REITs，华夏杭州和达高科产园REIT的认购申请确认比例结果显示，该基金战略投资者有效认购申请确认比例为100%，网下投资者有效认购申请确认比例为0.66%，公众投资者有效认购申请实际确认比例为0.37%。
按照准予募集份额计算，华夏杭州和达高科产园REIT比例配售前累计吸引981.26亿元资金参与，成为近期资本市场的“香饽饽”。
早在今年11月28日，证监会披露关于《准予华夏杭州和达高科产业园封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》，准予基金的募集份额总额为5亿份。该产品成为全市场第24单获批的基础设施公募REITs，随着华夏杭州和达高科产业园REIT的获批，今年以来，获批的公募REITs数量已经超过去年，公募REITs的扩容步伐明显加快。
Wind数据显示，截至12月19日，2022年已新成立13只公募REITs，涉及华夏基金、红土创新基金、国金基金、上海国泰君安证券资管、华泰证券(上海)资管、鹏华基金、中金基金等7位基金管理人，合计发行规模达到410.44亿元。
截至12月19日，华夏基金是年内新成立产品合计规模最大、获批产品数最多的基金管理人，加上华夏杭州和达高科产业园REIT，年内已有5只产品获批，合计成立规模为148亿元。跟随其后的是中金基金，年内新成立的2只REITs合计规模为121.8亿元。
从资产类型来看，今年新成立REITs中有4只为保障性租赁住房类，合计规模50.06亿元；4只为交通基础设施类，合计规模为281.26亿元；园区基础设施也有4只，合计规模为44.55亿元；鹏华深圳能源REIT是唯一一只能源基础设施类产品，发行规模为35.38亿元。
上市首日破发VS高溢价
在公募REITs不断上新的背景下，产品上市首日表现呈现分化。今年8月底，首批成立的3只保障性租赁住房REITs上市首日集体涨停，引起市场广泛关注。在上市首周，中金基金、华夏基金、红土创新基金等3位基金管理人还曾发布旗下保障性租赁住房REITs的溢价风险提示公告，提醒投资者密切关注二级市场交易价格，注意投资风险。
另外，华夏合肥高新产园REIT、国泰君安临港创新产业园REIT也出现上市首日涨停的表现。与之相比，下半年上市的2只交通基础设施类REITs首日表现差异较大。其中，中金安徽交控REIT上市首日即破发，华泰江苏交控REIT盘中一度破发。不过，在随后的交易日，这2只交通基础设施类REITs陆续收复跌幅。
“此前受证券市场整体影响，公募REITs市场也承受了一定压力，一部分产品存在一定程度的调整，在此市场背景下，有的产品也出现了上市首日即破发。”鹏华基金基础设施基金投资部分析，REITs二级市场价格表现，受项目经营情况、宏观经济、市场资金、市场情绪等多因素影响。目前能够获批上市REITs的资产质量相对良好，因此上市即破发可能与市场情况有关。
另外，该基金公司部门还表示，REITs发行定价由询价程序确定，若询价结果与整个市场对REITs基本面的看法有差异，也会影响发行后价格走势。
公募REITs的上市首日破发是否会成为常态？在他们看来，这有待市场环境稳定后进一步观察，但发行后价格走势相对稳健有利于REITs市场进一步发展。“对于基金管理人，应当做好产品设计，提高产品质量和项目基本面，进行审慎合理地询价定价。”
对于投资者，该基金公司部门认为，需要正确看待公募REITs的发行价格，在投资前应全面了解产品的主要风险，树立长期投资、价值投资和理性投资理念，从资产配置的角度把握好REITs产品的投资机会。
整体来看，Wind数据显示，今年新发产品上市首日涨跌幅首尾相差34.5%，除了上述提及的5只上市首日涨停的公募REITs，国泰君安临港创新产业园REIT和鹏华深圳能源REIT上市首日也涨超20%。
已成立24只产品
整体来看，从去年5月17日首批基础设施公募REITs获批至今，公募REITs已扩容至24只。从各家基金管理人情况看，华夏基金目前成立产品数最多，5只已成立产品发行规模达到169.3亿元；中金基金发行总规模最大，3只产品募资180亿元。
近日，证监会副主席李超在首届长三角REITs论坛暨中国REITs论坛2022年会上致辞称，2020年4月基础设施REITs试点启动以来，各项工作平稳有序推进，市场认可度较高，运行总体平稳，达到预期目标。截至今年11月底，共批准基础设施REITs产品24只，已上市22只，募集资金超过750亿元，总市值约830亿元，整体较首发上涨约20%。
他表示，上述基础设施REITs产品项目涵盖收费公路、产业园区、污水处理、仓储物流、清洁能源、保障性租赁住房等多种资产类型，募集资金重点用于科技创新、绿色发展和民生等补短板领域，回收资金带动投资的新项目总投资额超过4200亿元，形成了良好示范效应。
Wind数据显示，截至12月16日收盘，5只公募REITs产品上市以来涨幅超过20%，最多涨超34%，此前曾有产品一度涨约40%；另一方面，也有产品最多跌近10%，此前回撤一度超10%。
对于产品的表现分化，鹏华基金基础设施基金投资部表示，已上市REITs均受到市场整体的影响，因此呈现分化可能更多与具体标的有关，各REITs所处行业和个体基本面不同，影响市场价格走势。
比如，高速公路行业受近年疫情影响较大，相关REITs价格承压相对其他REITs更大；有的REITs业绩优异，市场也会给予一定的溢价。“总的来说，同其他证券市场相同，公募REITs存在一定市场价格分化，是正常的市场表现。”
从分红情况看，Wind数据显示，已上市的公募REITs中已有12只进行了分红，自上市以来的累计分红总额为24.81亿元，平均每只产品分红2.07亿元。其中，平安广州广河REIT、中金普洛斯REIT等2只产品上市以来已分红3次，另外还有7只公募REITs上市以来已分红2次。单只产品的累计分红总额来看，截至目前，平安广州广河REIT已分红7.48亿元，领先市场。
李超表示，已上市REITs信息披露总体规范、运营较为稳健、业绩表现符合市场预期，其中首批9只上市REITs发布的2021年年度报告显示，营业收入平均达到基金招募说明书预测值的104%，资产配置价值凸显。截至今年11月底，产权类REITs对应现金流分派率平均为3.67%，特许经营权类REITs对应内部收益率平均为5.51%，估值总体处于合理区间。
如何看发展前景？
整体来看，国内公募REITs市场方兴未艾，市场投资热度不减。此前，上交所官网发布公告称，华夏基金华润有巢REIT询价阶段在网下发售累计吸引资金721.55亿元，拟认购总数量298.53亿份，为初始网下1.4亿份发售份额数量的213.24倍，公募REITs的网下询价纪录再创新高。这也意味着，该产品的网下投资方认购比例为0.47%。
事实上，自公募REITs试点以来，认购比例低已是市场常态，尤其是在今年A股市场整体经历调整的背景下，公募REITs更受市场关注。Wind数据显示，已成立的公募REITs网下投资方认购比例位于0.47%-25.95%之间，而年内新成立公募REITs的网下投资方认购比例最多不超过3%。
向公众投资者公开发售的份额更加紧俏。Wind数据显示，已成立的公募REITs公众投资方认购比例最低为0.23%，最高为12.3%。与之相对应的是，上述产品的公众配售份额均值为0.58亿份，平均每只产品的网下配售份额为1.41亿份。
展望未来的基础设施REITs市场，李超表示，保持常态化发行，充分发挥规模效应、示范效应。继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地，推动更多优质项目发行上市。进一步扩大REITs试点范围，尽快覆盖到新能源、水利、新基建等基础设施领域。加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
“我国基础设施REITs市场发展以来，步伐相对较快，预计明年各方也将积极推动REITs扩容上新。”鹏华基金基础设施基金投资部认为，随着公募REITs市场进一步扩容发展，越来越多的原始权益人、金融机构、服务机构等参与REITs市场发展。
“基础设施公募REITs基金作为打通一、二级市场的产品，无论在盘活存量资产，引导市场化资金参与新基建，还是在降低宏观杠杆率方面都起到了积极作用。从相关政策的不断落地，也可以看出无论从国家宏观经济层面还是监管机构要求，都希望有更多符合要求的行业或领域的资产类型扩充到公募REITs市场中。”在业内人士看来，可以确定的是，未来行业的发展空间巨大，成为股票、债券之外另一个重要融资市场。
个人投资者需正确理解公募REITs投资逻辑
在REITs市场保持常态化发行的背景下，个人投资者应该如何进行投资？“长期看，基础设施REITs以获取基础设施项目的稳定现金流为主要目的，项目经营情况不太可能持续显著地增长，因此投资公募基础设施REITs更应该给投资者带来的是长期稳健回报，市场价格走势长期看也会向这一特征回归。”鹏华基金基础设施基金投资部谈到，投资者在投资前应全面了解产品的主要风险，树立长期投资、价值投资和理性投资理念，从资产配置的角度把握好REITs产品的投资机会。
他们认为，随着REITs市场逐步扩容，覆盖的行业越来越多，投资者可对认可的行业和具体产品进行投资。同时，需关注具体行业和产品的风险点，这些在产品文件中会进行充分的风险揭示。
华夏基金基础设施与不动产产投资部高级副总裁林伟鑫分析，从长期的收益和风险情况看，REITS类资产的风险收益特征介于股票和债券之间，以下几类投资者适合成为REITS投资的客户：
一是长期投资客户，由于REITS产品的封闭期较长，适合有长期资金规划的投资者；
二是希望通过分享基础设施收益的稳健型客户，基建领域的项目，收入来源分散，可替代性弱，使用者的需求较刚性，投资人可以很清楚地看到底层资产的区位、资产和运营情况，所得即所见，同时，基金管理人会对未来的收入进行合理审慎的预测，如果未来项目运营的较好或随着经济发展通行费有一定的提升，就能够给投资者带来增值；
三是担心股票市场波动太大的客户，REITS资产波动性整体低于权益类品种，攻守兼备。
同时，投资者也应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。国内公募REITs市场刚刚起步，市场对于REITs产品及其投资逻辑尚不熟悉。投资者应警惕部分产品交易价格可能存在非理性上涨，切勿跟风炒作，避免高溢价买入相关REITs份额造成投资损失。建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、安全、收益中等、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。
本文源自财联社