预算有限，买上海远郊，还是环沪？

1、上海，有多大？

上海，如果用一个字形容它，我想很多人会选择：大！

全国这么多城市，唯有上海，在被大家提及的时候，愿意前面加一个“大”字！

我查了一下，截至2020年底，中国共有34个省级行政区（包括23个省、5个自治区、4个直辖市、2个特别行政区），其中共计333个地级行政区，包括293个地级市、7个地区、30个自治州、3个盟。

当然，上海是直辖市，属于省级行政区，比地级行政区级别高，但它毕竟仍然只是一座城市。

单纯以城市面积来看，上海的行政区划面积是6340.5 平方千米，大概排名中国所有城市第279位。而排名第一的地级行政区是新疆的巴音郭楞蒙古自治州，总面积达47.15万平方千米，是上海的74倍还多，比上海、江苏、浙江、安徽这三省一市加起来面积还要大。

估计大多数人是第一次听说这个地方，不过说起它境内的罗布泊、楼兰古国、昆仑山，想必都不陌生。

美丽新疆好地方，罗布泊欢迎你来探险。

好，言归正传！

问题来了，上海这样一个区域总面积排名如此靠后的城市，何以敢称“大”？

“大上海”这个词是何时出现的，有人说是出自孙中山的《建国方略》，但我通篇研读《建国方略》后并没有找到这三个字。

但是大家可以推论，基本就在这个时期前后肯定没错，因为国民政府在1929年提出了《大上海计划》。

雄心勃勃的《大上海计划》跳出了深受租界影响的上海华界旧城，把今天江湾五角场地区约6000亩地的范围划为大上海市中心区域。经过8年建设已初具规模，后来因为1937年小日子发动全面侵华战争而停止。这是中华民族一段屈辱的历史，前事不忘后事之师，激励一代代中国人努力奋斗，早日实现中华民族伟大复兴！（格局上来了）

其实大家去了解下中国近代史，也许就能找到答案。

1840年鸦片战争打开中国国门，拉开中国近代史序幕，上海也是在这个时候徐徐登上近代史舞台中央。说中国近代史，我不是专家，但是说上海是近代以来对中国社会发展进程影响最大的城市，应该不为过。毕竟我党在这里诞生，进而一步步发展壮大，带领中国人民最终实现了民族和国家的独立，并最终建立了新中国。

民国以来，上海一直都是中国第一大都市，无论经济体量、建成区面积、城区人口规模等都是国内第一，这是硬实力上的“大”；上海处东西方文化交汇中心，一直引领中国开放风气之先，以其“海纳百川”的城市精神，吸引来自全国和全球各地的仁人志士在这里生根落地，繁衍发展，这是软实力上的“大”。

关于大上海的大，还有很多解释，在此不再赘述。

总之一句话：上海真的很大！

2、环沪，都是富邻居！

目前上海辖16个区

市中心7区：黄埔、静安、徐汇、虹口、杨浦、长宁、普陀；

近郊2区：闵行、宝山；

远郊6区：嘉定、青浦、松江、奉贤、金山、崇明；

剩下1区：浦东新区（横跨市中心、近郊、远郊）

还有你不知道的，除上述行政区域，大上海在浙江省、江苏省和安徽省尚有行政上完全属上海市管辖的四块飞地，你以为长三角一体化怎么来的，大上海早就在三省安插好了自己人！<捂脸>

我们知道上海北临长江、东靠东海、南面杭州湾，可谓三面环水。

当年邓公在谈到浦东开发开放的时候说过这么一句话：“浦东面对的是太平洋、是欧美，是全世界。”

那么与上海相邻的城市有哪些呢？

打开地图不难发现，紧邻上海的城市有四个，自北向南分别是：南通、苏州、嘉兴、宁波，也就是我们通常所说的环沪城市。

四座城市接壤上海不同地方，分别是：南通和崇明岛一江之隔、苏州和嘉定&青浦接壤、嘉兴和青浦&金山接壤、宁波在杭州湾南岸。

所谓近水楼台先得月，2022年这四座城市有三座GDP超过一万亿，妥妥的万亿俱乐部成员，苏州GDP甚至早已超过两万亿，最弱的嘉兴也以6739亿排名全国第41位。

如上图所示，长三角城市群共17城入围50强，其中万亿级城市有8座，由此可见长三角之富裕程度！

我们再看另一组数据：人均居民可支配收入。

人均可支配收入：指个人收入扣除向政府缴纳的个人所得税、遗产税和赠与税、不动产税、人头税、汽车使用税以及交给政府的非商业性费用等以后的余额。

既包括现金收入，也包括实物收入。按照收入的来源，可支配收入包含四项，分别为：工资性收入、经营性净收入、财产性净收入和转移性净收入。（百度百科）

如果说GDP看的是一个城市的综合经济实力，那么人均可支配收入，更能体现一个地方的居民实际收入水平，说白了跟老百姓生活水平关联度更高。

通过以上数据，我们大概了解到，围绕老大哥上海的这几个兄弟也都是“城富民强”。

如果说上海是扫地僧，这几位就是萧远山、乔峰、慕容博和慕容复。

3、上海远郊VS环沪第一梯队

凤姐笑道：“亲戚们不大走动，都疏远了。知道的呢说你们弃嫌我们，不肯常来。不知道的那起小人，还只当我们眼里没人似的。”刘姥姥忙念佛道：“我们家道艰难，走不起。来到这里，没的给姑奶奶打嘴，就是管家爷们瞧着也不象。”凤姐笑道：“这话没的叫人恶心。不过托赖着祖父的虚名，作个穷官儿罢咧，谁家有什么？不过也是个空架子。俗语儿说的好，‘朝廷还有三门子穷亲’呢，何况你我。

那刘姥姥先听见告艰难，只当是没有，心里便突突的；后来听见给她二十两，喜的又浑身发痒起来，说道：“嗳！我也是知道艰难的。但俗语说：‘瘦死的骆驼比马还大’，凭他怎样，你老拔根寒毛，比我们的腰还粗呢！”周瑞家的听她说得粗鄙，只管使眼色止她。 ——《红楼梦·第六回》节选

“朝廷还有三门子穷亲、瘦死的骆驼比马大”，现已成为我们生活中常说的俗语。

民国十六年（1927年）7月7日，上海特别市成立，直辖于中央政府，上海始有直辖市一级建置。

现在上海的郊区都不属于曾经的“上海特别市”，它们只能算是大上海的穷亲戚。

1958年1月和11月，国务院批准将历史上与上海关系密切的上海、嘉定、宝山、川沙、青浦、南汇、松江、奉贤、金山、崇明共10个县，从江苏省相继划入上海市，才奠定了今天上海的行政区划格局。

由于这个历史原因，导致上海各区域之间的发展水平参差不齐，既有全境划入CAZ的黄埔区，也有前面文章分析过的跟上海同宗异俗的金山区。

所以说上海不是没有短板，也不是没有穷亲戚，环沪有些区域的发展的远胜上海的远郊。

我前面简单把上海16区做了划分，分别是市区、近郊、远郊，这不是官方的划分标准，是我个人为写这篇文章临时划分的，姑且这么叫。

随着五大新城的正式出道，上海的远郊就只剩崇明和金山了，当然也包括五大新城和宝山的一些边远板块。

那么咱们就简单对比下上海的远郊和环沪第一梯队城市。

本次PK选手分别是：

上海代表：金山、崇明；

环沪代表：启东、太仓、昆山、嘉善、平湖。

正所谓是骡子是马，拉出来一遛便知。

经济对比结论：

①昆山各项经济数据指标都是第一，宇宙最强县级市当之无愧！

②崇明的全社会固定资产投资垫底，我们保护好生态不搞建设。

③嘉善和平湖的一般公共预算收入垫底，政府没钱很难办事啊！

④崇明和启东的人均可支配收入垫底，两地农民表示需要支持。

人口对比结论：

①昆山外来人口最多，因为跟着昆哥有钱图！

②启东户籍人口流失最多，人都跑上海了吗？

③崇明常住人口排名上海最少，外来人口少。

④金山也有30多万他乡异客，经济搞起来啊！

交通对比结论：

①昆山交通优势独一档，远远领先其它六兄弟

②崇明地铁在建，目前上海16区只有金山无地铁

③金山高速发达，其中有4条是国家级主要干线

④崇明、启东、平湖目前还没通高铁，但有规划

⑤除了昆山、崇明，剩下5城无地铁，还得等啊

以上数据全部来自政府官网、政府工作报告等，多方比对力求最新。

通过以上数据对比，相信可以很直观了解到这几个城市的基本面。

总体来说，环沪城市除了地处环沪，其它方面还真不比上海远郊差，甚至在某些方面，大幅领先上海远郊。

长三角城市无弱旅，瘦死的骆驼比马大在这行不通！

4、环沪楼市，已到冰点？

曾经沧海难为水，除却巫山不是云。

环沪城市和上海一衣带水，跟着大哥实现了共同富裕。经济崛起的同时，房价也跟着上海一起水涨船高。

过去三年特殊时期，上海依然凭借它强大而深厚的经济底蕴，依然保持GDP全国第一，同时也为上海房价做了背书和兜底。虽然今年二季度二手房量价齐跌，但是新房市场依然还算稳定。

环沪，就没那么幸运了，我们一起看看如今的环沪市场怎么样了。

①几乎没限购

目前外地户口在环沪四城（苏州、宁波、南通、嘉兴）购买首套房绝大多数地方皆不限购！

竟然不是全部，那还有谁在“负隅顽抗”？没别人，只能是宇宙地表最强地级市→苏州。

苏州相城区、吴中区、高新区除狮山（包含横塘）外地户籍购房需缴纳3个月社保/个税；

工业园区、姑苏区、高新区狮山（包含横塘），外地户籍购房需缴纳6个月社保/个税。

吴江区不限购，外地户籍无需社保即可购买首套房。

惊不惊喜？意不意外？尤其苏州，自2016年开启限购政策，对比前几年要求三年内连续满两年的社保或税单，目前这点所谓限购政策可以说是形同虚设。

②几乎随便贷

目前环沪4城贷款政策相当友好。

看到了吗，哥四个高度统一，只有苏州还扭扭捏捏拿个姿态，剩下三个兄弟直接亮出底牌，不装了！

总之，现在环沪四城无论首付比例还是贷款利率，都已降到了历史最低点。

一句话：环沪市场厮杀进入白热化。

抚今追昔，让我想起来2015-2019那几年带客户去环沪看房子。

当时无论苏州、南通还是嘉兴，首付比例和贷款利率都很高，而且大多数楼盘还要求绑定车位，一个普通车位要价25-30万，还不能贷款，要求客户现金全款支付！

当时各个售楼处那叫一个人声鼎沸，锣鼓喧天，每次去都跟赶庙会似的。

不用质疑，有图有真相，带你穿越回那激情燃烧的岁月！

这一定程度上代表那个时候环沪市场的缩影，南通尚且如此，何况苏州、嘉兴呢！

对比曾经，再看如今的环沪市场，这种千人选房的场景，估计再也不会有了。

应了那句话：时代抛弃你的时候,连招呼都不打一声！

上面说的是南通开发区的一个项目，叫《滨江丽都桥语》，当时开盘价6500-8000。

刚刚我打开贝壳APP，查了一下目前的挂牌价，3月26日挂牌均价8888元/平，总挂牌量100套；今天（7月10日）挂牌均价8322元/平，总挂牌量131套。

挂牌量在增加，挂牌价在下降，标准的下行周期。

有几个朋友在前两年12000均价的高点抛掉了，应该说还是小赚了一把。

剩下的大多数业主估计是考虑自住吧，或者在等待房价涨回曾经的高点，至于要等多久，谁也说不清楚。

也许再也等不到了！

5、上海远郊，成交如何？

新年过后，上海楼市成交开启了一波小阳春，量价齐升。

就在所有人以为上海楼市已经全面复苏的时候，二季度上海二手房成交数据狠狠打脸了。

4月全部市场成交1.6万套，环比下降26%；

5月全部市场成交1.3万套，环比下降16.3%；

6月全部市场成交1.1万套，环比下降14.9%，同比下降22%。

按照这个节奏下去，上海二手房成交量就快接近历史最低点了。

回到主题，上海的远郊（金山、崇明）成交如何呢？

金山是上海房价最低的区域之一，能看出成交量还是相对比较活跃。

成交价有没有增长呢？当然没有！

海上纳缇是金山新城万达旁核心地段的楼盘，业主以公务员、医生、老师、小企业主等为代表，算是区域内层次较高的一个小区；海棠新村，因为距离金山卫小火车比较近，加上总价低，是很多刚需客的首选，所以成交也是相对活跃。

这两个小区算是各自板块比较有代表性的楼盘，能够一定程度上反映板块价格趋势。

结论：金山很多板块价格环比前几年是实实在在下跌了，贝壳网一查便知。

沪上某知名房产大V统计的过去一年上海二手房价下跌的23个板块，金山独占半壁江山。

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看完金山，我们再来看看崇明的二手成交详情。

因为崇明链家进驻较晚，数据有限，但是能看出成交比较惨淡。

因为没有更多的数据样本，所以不好分析，如果仅看靠近陈家镇政府的《裕鸿佳苑328弄》来分析的话，崇明陈家镇板块近几年二手房成交价格基本持平。

以上参考的是贝壳网数据，金山和崇明链家的市场占有率目前不超过20%，金山新城板块的报盘率不超过70%，因此数据不能100%反映真实的市场成交情况。

但是最起码贝壳网的数据是完全真实的，所以得出的结论不会太离谱。

何况也没有更好的数据来源，有人说查网签数据，但是网签价格一般都不是真实成交价，无参考意义。

6、谁在买上海远郊和环沪？

虽然每个人购房的核心需求各不相同，但大的方面无外乎自住或投资，这也是你到每个售楼处或房产经纪门店听到的第一句“盘问”。

买上海远郊和环沪的客户基本是上海的中下阶层人民，他们在上海这座城市付出了青春年华，是最朴实无华的追梦人。

粗分大概就是三类群体。

1、上海本地的刚需自住群体。

如前面分析，大上海区与区之间发展有差异，人与人之间同样也有很大区别。

上海本地居民有住市区独栋老洋房&黄浦江一线大平层的，也有住在上世纪50年建成的老破小，几家合用厨卫并且需要倒马桶的小区。这些人都是为新中国建设做出贡献的，退休之后应该好好享受生活，卖掉市区老破小，到远郊或者环沪买套新的大房子，颐养天年。以此类群体为代表的购房者，同时也包括且不限于纯粹喜欢郊区生活的上海土著等，构成了一个不小的上海土著刚需客群。

2、上海工作的外地刚需自住群体。

母弱出商贾，父强做侍郎，族望留原籍，家贫走他乡。

每一个沪漂心中都有一个梦想，安家上海就是最大的那个梦。

据政府统计，至2022年末，上海6340平方公里的土地上住着约2475.89万常住人口。其中，户籍常住人口1469.63万人，外来常住人口1006.26万人。这1000多万外来常住人口，一部分人具备购房资质，但是预算有限，只能看看上海的远郊；还有很多不具备购房资质的，不愿让自己的孩子变成留守儿童，同时也为了解决居住问题，安家环沪是唯一选择。

此类客群构成了远郊和环沪的购房主力。

3、所有投资客。

只要不是刚需自住，剩下的购房者都可以归类成投资客。

我们国家自1998年取消福利分房，建立住房分配货币化，住房供给商品化、社会化的住房新体制，房地产行业走过黄金20年。这20年买房不需要研究市场，有钱就行，闭着眼睛买，绝大多数在这期间入手的人都获取了丰厚的回报。尤其在上海这样的一线城市，市中心房价从1998年的2000元/平涨到现在的20万/平，翻了100倍。在这种情况下，“万般皆下品，唯有买房高”成为很多人信奉的金科玉律。

所以，上海远郊和环沪的很多房子被大量投资客买走了。

7、上海远郊&环沪置业建议

如果你是前面分析的前两类人群，当然可以买，毕竟“居者有其屋”是人之基本需求。

但是我们身处这个不断变革的时代，具体买哪里还是要做些功课。

简单来说，如果非买不可，也要遵循“瘸子里面选将军”的思路，尽量选择核心优质板块。

①刚需有购房资格

对于有购房资格的上海打工人，要买房肯定是买上海。

如果有人劝你去买环沪，可以直接报警了，因为这种人不是跟你有仇就是啥都不懂。上海的房价之所以如此坚挺，很大原因是由于限购政策的调控，你辛苦交了5年社保才换来购房资格，这资格本身就值钱！如果预算只够买上海远郊，比如金山和崇明，建议选择两地核心板块，崇明就选陈家镇地铁周边和崇明万达板块；金山围绕万达和百联两个商业综合体选。远郊选房重要指标参考排序：地铁>商业>房龄>学区>电梯。

②刚需无购房资格

先去环沪不限购区域买一套，等房价上涨后再置换回上海……这是很多人都听过的置业思路。这个思路是否行得通呢？要看在哪个历史时空下，如果是2016年前，我觉得可行。因为2016年前环沪还没有大涨，那时买入的基本都能赚，跑赢通货膨胀没问题，关键是2020年前环沪的二手真能抛掉。现在？省省吧。这种情况，持币在手，静观其变是上策。

如果你憋不住，非买不可，上海核心区域的商住和昆山花桥核心地段住宅可以考虑入手，毕竟这两类房子出租不成问题。

③有闲钱想投资

从大的方面来说，上海远郊和环沪都没有投资的价值，奢望这里的房价像前些年那样涨是在痴人说梦（话说最近4年金山区的房价基本持平）。汤臣一品涨到100万/平不是没可能，但是金山崇明房价涨到10万/平基本没可能。话又说回来，未来上海将有很多地方房价长期不变甚至下跌，其保值性甚至可能还不如金山和崇明的核心地段。

《上海市城市总体规划（2017—2035年）》中明确提出到2035年，上海市常住人口控制在2500万左右，建设用地总规模不超过3200平方公里。

也就是说未来12年上海的常住人口增量只有25万，平均一年两万左右，这两万人分配到每个区又有多少？比方说现在金山区的常住人口规模是82万左右，而规划到2035年，金山区常住人口调控目标不超过82万人，也就是保持目前的人口规模不变。

问题来了，没有新增人口，新建的房子卖给谁，现有的老房子又将何去何从？

所以，当下的环境投资要慎之又慎。

如果你憋不住，非要买房，在10年以内房龄的基础上（房龄超过10年尽量别碰），我按照板块能级建议排序：崇明陈家镇≥昆山花桥=金山万达>崇明万达&金山百联>其它。

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房产分化的时代，不求跑赢大盘，至少做到别掉坑里，是每个在上海的追梦人要思考的事情。

以上仅代表一家之言，欢迎不同意见私信交流，批评指正！