花120多万拍下整层车库 一年多收不回
部分拍卖房产因价格低于市场价备受市民青睐，但也要当心风险。珠海男子林先生去年花120多万拍下珠海夏湾一栋楼的整层车库，结果发现自己接过的是“烫手山芋”：因被楼上部分业主占用，车库迄今收不回来，几个月前打赢了官司，仍有个别业主不愿腾退。林先生说，拍下车库的钱是借贷筹集的，如今不仅没有收益，每个月还要承担上万元利息损失。
拒绝腾退的业主则认为，首层车库报建时系架空层，属于业主共有的物业，不能拍卖转让，林先生不清楚情况拍下也是受害人，建议其追回拍卖款。
林先生：拍下车库想建瑜伽馆但收不回
林先生反映，其妻子在珠海夏湾宝珠新村开瑜伽馆，去年获悉小区24栋首层车库依法拍卖的消息后，花费120多万元，于2018年9月将整层车库拍下，总面积170多平米，本意是重新装修，作为瑜伽馆的新场地。
林先生出具了拍卖成交确认书、转账结算凭证、拍卖成交款收据等多份资料佐证自己的说法。一份书面通知显示，该车库系中国人寿保险股份有限公司珠海分公司名下房产，2018年经合法拍卖，已由林先生买受。
“拍下车库一年多，至今收不回来，车库至今仍被一些住户占用”，林先生表示，其拍车库时非常谨慎，确认拍卖方系国企，对方有车库的产权证，还找人专门去北京，了解负责拍卖的公司系正规合法后才参加拍卖。首层车库此前一直被楼上部分住户占用，装上卷闸门，堆放单车、杂物等。其拍下车库不久就通过律师事务所通知业主腾退，一年多过去了，一些业主仍拒绝腾退，并且声称车库系小区业主共有，导致其合法拍得的车库一直无法使用。
为何林先生拍下的车库收不回来？车库拍卖前的原产权人——中国人寿保险股份有限公司珠海分公司相关人士告诉南都记者，林先生目前遇到的问题是房屋清退，按照当时林先生参与拍卖的协议，房屋腾退由买受人承担。目前林先生已几次就车库收不回来找到该公司反映过，企业也积极提供协助，为其出具证明，告知住户林先生系车库买受人，同时也配合林先生向派出所作了说明，目前仍有2户不愿腾退，其已建议林先生走司法途径。
记者走访：车库几近闲置状态 当事人称每月仅利息损失上万元
9月10日，南都记者实地走访宝珠新村，小区的24栋有8层，一层系林先生拍下的首层车库，被隔成6间，除其中2间仍然有卷闸门把守，另外四间已不见大门。有的车库仍堆放杂物，有的已被清空，门口零星堆放着几堆泥沙。
林先生称，在劝业主腾退无果后，过去一年多，曾尝试请工人先装修车库，每个工人一天工资三百多，但每次打算施工都因楼上有业主阻挠，结果既没有装修成，还搭上了一笔请工人的费用。
车库墙壁张贴多份盖公章、署名“中国人寿保险股份有限公司珠海分公司”的通知称：“林先生已成为该车库合法产权人，以上事实由珠海市香洲区人民法院生效判决予以认定。但是目前，仍有部分住户误以为该车库为24栋住户共有，继续在该车库内堆放杂物，停放车辆，该行为已侵害林先生的合法物权”，“我司作为原产权人，提请各位于本月月底前配合现合法产权人清空存放物并腾退车库”。
林先生说，通知今年8月中旬贴出后，终于有了动静，占用首层6间车库的6户业主，其中4户同意腾退，但仍有2户继续占用。
林先生自称，拍车库的钱系自己借贷筹集，每个月光利息就要上万元，车库面积170多平米，一个月收租也有一万多块钱。
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焦点
首层车库究竟是不是业主共有？
业主：
车库为该栋楼架空层，系共有物业
近日，南都记者先后采访了目前仍不愿腾退的2户业主。业主曹先生介绍，小区的24栋最早是珠海人寿公司买下，作为房改房分给员工，后来企业改制为中保人寿。1997年11月其根据房改购买了一套房，同时分配了一间房改职工配套单车房，即林先生拍卖所得的其中一间，面积约12平方米。林先生拍卖取得的标的物是该栋物业的公共部分，属于业主共有物业，根据框架结构分割为6间大小面积不一的单车房分配给各户使用。
曹先生同时反映，其去年底到相关部门查阅涉案房产资料，发现单车房在报建设计时均显示为2.2米以下的架空层，非车库，企业将架空层办理车库产权涉嫌违法，林先生据拍卖取得该车库产权应当归于无效。林先生不清楚车库背后的情况就直接拍下，他也是受害者，可以主张退还费用，但无权将原本属于业主共有的架空层收回。
法院：
一审驳回业主诉讼请求
围绕产权归属争议，宝珠新村24栋楼的业主曹先生今年年初与林先生对簿公堂，起诉至法院。
针对曹先生质疑拍卖标的属于架空层，应为业主共有的主张，审理该案的珠海市香洲区人民法院审理认为，架空层作为建筑物报建时的结构性称谓，并不当然决定该部分建筑的专有或共有性质，架空层的物权于开发商合法建造时即已设立，在没有证据显示开发商与业主签订房屋买卖合同时对架空层存在约定或架空层占用业主房屋公摊面积的情形下，不能径直认为该架空层属于业主共有。
判决书认定，业主曹先生主张涉案拍卖合同无效，缺乏事实依据和法律依据，不予支持，驳回原告全部诉讼请求。
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业主败诉后为何仍不腾退？
业主：
曹先生称仍将继续起诉
尽管法院6月判决业主败诉，但赢了官司的林先生仍未能收回车库。
对此，业主曹先生表示，该起官司中，法院只是判决拍卖合法，没有说架空层(车库)就是林先生的，也没有对当时为架空层办的产权证是否合法进行论证，架空层按法律规定是楼上业主共有的，作为单车房使用放杂物的，不能买卖出售，其准备近日再次起诉，通过法律维护业主合法权益。
曹先生同时向南都记者出示了房地产权证和国有土地使用证，其中一份宗地图显示：盖房建筑面积103.37平米，基底分摊面积为11.2平米。
曹先生认为，基底面积所指的是林先生拍下车库的土地面积，车库和架空层是在业主的土地面积之上。在一份拟好的民事起诉书中，曹先生认为，根据地随房走的原则，24栋的基底面积属于该栋楼14户业主所有，其自购买房屋后一直使用一层架空层至今，企业非法占用业主住宅用地并出售地上物给他人的行为，侵犯了自己的权益。
林先生回应，法院判决拍卖合法，其就是首层车库的合法产权人，个别业主仍以各种借口拖延拒不腾退，是一种耍赖的做法，计划接下来将向仍不愿腾退的业主通过法律途径索要相关损失赔偿。
律师：
如果业主不腾退
可要求其支付占用费用
国信信扬律师事务所律师林叔权表示，林先生拍下的房屋属于上世纪的老建筑，1层是单车房、车库主要放杂物，二层以上才是居民楼，在法律上，一旦楼房首层车库或单车房取得了产权证，就拥有了独立产权，属于产权人，并非业主共有，在产权证未撤销之前就是合法的，林先生拍下的车库应当受到法律保护，部分业主目前以首层车库、单车房系业主共有的说法，并无法律依据。
林叔权同时认为，宗地图上除了业主房屋建筑面积，还显示基底分摊面积为11.2平米，但业主据此认为基底分摊面积就是土地面积，车库建在自家的土地面积之上，就不应买卖转让，车库就应由业主共享的说法同样没有法律依据，任何高层建筑，一定是建在土地之上。
林叔权还提醒，房屋拍卖存在风险，虽然现在有一些地方规定，房屋拍卖前应当腾退，确保房屋清空后再拍卖，但实际操作中往往难以执行，市民在拍下房屋时应慎重，了解房屋产权以及目前是否被占用，避免因难以清退而遭受经济损失。林先生可以继续劝业主腾退，如果业主不同意，只能走法律途径，要求业主支付占用费用。
采写：南都记者 杨亮