上海人平均多长时间换一次房子？
1988年，有位名叫王石的年轻人，正带领着他的团队，满大街地推销“产品”。
这个产品不是房子，而是公司的股份！
2800万股，每股1块钱。但即便老板亲自下场叫卖，在deadline之前，万科还是有360万股没有推销出去
眼看一切努力即将白费，一位北京买家来电买走了剩余的所有股票，不仅挽救了万科，还造就了一个超越巴菲特的「投资神话」
有媒体统计，在其持有万科股票的近30年里，最初的360万变成了40+亿，足足翻了1000多倍（巴菲特长持《华盛顿邮报》40年翻了200倍）
一个人，一支股票，没有任何花哨的招式，唯一做的一件事情，就是「什么都没做」
这样的长持，在暗礁密布的大A里凤毛麟角，而在上海楼市，大有人在！
14年
上海850万套二手房住宅的平均持有时长
20年
杨浦、长宁二手房住宅的平均持有时长
27年
内环内老公房的平均持有时长
今天，我们就来探究一下：
上海人平均多久换一次房子？
1、
平均14年换一次房子
要统计上海二手房住宅的平均持有时长，不仅要知道哪些房子有成交、还要知道哪些房子没有成交，这并不是件容易的事，对于数据样本的广度、深度、精度都有很高的要求，所以你现在看到的数据非常珍贵...
我们将上海所有的二手房住宅交易数据分为两种情况：有成交和无成交
A为两次成交间隔；B为最后一次成交到2023年7月的持有时长
也因此我们就可以得到三个统计口径：
只统计A，就得到了上海二手房住宅的平均交易周期，约为11.35年
只统计B，就得到了当前所有上海二手房住宅的平均持有时长，约为15.59年
统计A+B，就得到了20+年来上海二手房住宅的平均持有时长，约为14.24年
哪个口径的数据更适合回答平均多长时间换一次房子？肯定是A+B
也即，上海人平均14年换一次房子
这个问题回答完了，紧接着就会有更多的问题冒出来
黄浦业主多长时间换一次房子？
内环业主多长时间换一次房子？
老公房业主多长时间换一次房子？
篇幅有限，这里只放不同区域、环线、产品类型的最高、最低持有时长数据，想了解更多区域的数据，可以评论区留言获取
上海16个区的二手房住宅平均持有时长数据呈现内高外低，平均持有时长最长的是杨浦，约20.17年；平均持有时长最短的是青浦，为9.11年
上海4环5区与区域数据同频，平均持有时长最长的是内环内，约18.95年；平均持有时长最短的是外郊环，为10.4年
上海4类二手房住宅产品类型中，平均持有时长最长的是老公房，约25.19年；平均持有时长最短的是次新商品房，为6.68年
2、
超过50%的人长持超10年
不同二手房住宅的平均持有时长差异非常大，内环内老公房平均持有时间最长，约27.1年；郊环外商品次新房平均持有时间最短，约5.74年
比这差异更大的，是不同持有时长二手房住宅的体量
有些房子交易频繁
成交间隔小于2年的，共有约38万次成交
有些房子交易稀少
成交间隔超过10年的，共有约168万次成交
甚至有些房子交易为零
从竣工交房到现在，持有超10年且没有成交的，共有约400万套房
我们按照持有时长的不同，将小于2年的视作投机；2-5年间视作投资；5-10年的视作投资&自住；10年以上视作纯自住
就得到了上海二手房住宅交易的冰山图
在上海二手房住宅过往的378万次成交中
投机占比约为10.1%
投资占比约为18.6%
投资&自住占比约为29.9%
纯自住占比约为44.4%
而所有成交的房源仅占上海二手房住宅总量的约33.91%，也就是说：
上海近2/3的二手房从竣工交房开始，20+年来从未有过交易
这才是上海二手房住宅市场的庐山真面目，那些被我们习惯性忽略的，是沉默的大多数！
3、
投资长持&自住置换
做个粗略计算：按照上海新房的年度均价来计算，2000年上海房价3326元/㎡，到2023年，上海新房均价超6.5万/㎡，23年间房价翻了近20倍，虽然跟开头的1000倍没法比，但是比挣扎在3000点的普通股民来讲，已经幸运多了~
更何况还有3倍的杠杆和房租受益，年化收益已经跑赢绝大多数理财产品
用当下最火的四个字来形容：遥遥领先
所以，长持是一项高收益低风险的投资！
但如果从自住角度来看，房子确是非换不可！
小区是有寿命的！
目前上海商品次新房外立面的主流材质是真石漆（多彩漆），虽然相较于十几年前流行的涂料外立面，已经有了非常明显的提升
但一般的真石漆的使用年限大概在8-10年之间，高端的真石漆使用寿命可以达到15年，根本无法陪伴住宅走过70年，而且真石漆普遍会在5年以内发黄、变色甚至脱落，整个小区开始破旧，气质也渐渐流失殆尽
真石漆（2015年后小区）
当然，更好的外立面很大程度上能低于这种衰败，比如真石材、铝板等等，岁月走过不留痕迹，整个小区依然“崭新”
左铝板，右真石材（2000-2005年小区）
但这也是只延续了小区的寿命，受限于当时行业发展水平的小区规划和户型设计却是“难救”
我们对比一下几个不同房龄小区同为100㎡左右的户型你就能明白其中的差异
从居住环境改善的角度来看，跟上行业的升级是非常必要的，所以说自住置换
而且即使你已经住进铝板外立面的商品次新房，这种置换也仍未结束，再过5-8年，第四代住宅就要来了，又是对居住环境一个巨大改善~
总结
平均14年换一次房子背后，是上海楼市一贯的稳健作风，潜在的置换需求潜力巨大
同时置业的“成本”也在逐渐提升，当下新房市场逐利风气盛行，连带着很多纯自住转向投资&自住，但是如果你明确知道，你未来会在这个房子里住14年，你当下的选择会不会有所改变呢？
房子是用来住的，这句话不是空穴来风，跨过风云骤变的雨季，在阳光温暖的日子里，为自己找个安逸舒适的地方
只待「轻舟已过万重山」