上海带押过户，高兴的是房东还是银行？（附流程）
最近，有看的不少粉丝朋友在问，带押过户的相关事宜。
北京已经跟进，上海会不会有新动作呀？
带抵押过户，是不是利好楼市呢？
我以前买卖房子没有这么操作过，会不会有什么风险呢？
今天就来详细说一说，带抵押过户的来龙去脉。
帮大家买卖房子不踩坑。
没有带抵押过户的时候
要理解带押过户的利弊，我们就要先了解一下没有带押过户的房屋交易。
举个例子：
如果你的房子还有200万的房贷，你手头又没有那么多的现金来还清贷款，你会怎么办？
你无非两个选择：
1、找一个首付200万以上的客户，用现金把银行的钱还清，解抵押，然后再进行过户。
2、如果找不到上面的客户，怎么办？你估计只能找亲戚朋友借钱或者去找金融中介搞过桥资金了。
但这两个选择都很尴尬。
第一个选择，对客户的现金要求比较高，在实际谈判的过程中，客户是条件有利方，会压低房子交易价格。
第二个选择，有潜在的资金利息成本和借贷风险，同时加长交易周期。
在没有带押过户之前，有抵押的房子要交易，不仅交易成本高、时间长，而且流程繁琐复杂。
有了带抵押过户政策之后，流程会加快，可以大大节省不动产交易时间，降低交易难度和交易成本。
对于置换的群体来说，带抵押过户确实是一个利好。
好处多多
带抵押过户，用人话说就是：即使你没有能力还清现有的房贷，也不影响你置换下一套房产。
带押过户，受到很多人关注。
一方面原因是，这是今年首个全国范围内的楼市新政。
另外呢，一向调控严格的北京，在《通知》的第二天就快速推行带抵押过户，
也让人感到惊讶。
北京还在政策上做了一些创新，明确兼容跨行贷款，买方可以选择卖方贷款行，也可以在其他银行申请贷款。
这就增加了买卖双方选择银行的灵活度。
其实呢，早在22年的时候，这项政策就在全国100多个城市试点落地了。
这一次，要在全国范围内推行，意图也很明显：要加快市场的流动性，继续给改善群体释放利好。
对于当下的楼市，这一招，起码有三个利好。
第一个，加快置换流程。
现在一线城市起码有2~3成的成交是卖一套买一套的的置换群体。
带抵押过户，直接减少上下家的现金压力，加快置换速度，可以稳住成交的预期。
让置换群体，更加放心大胆地去换房。
第二个，可以让银行留住优质贷款客户，减轻提前还款压力。
过年之后，很多人觉得之前的房贷利率比较高，争着去“提前还贷”。
银行的压力也不小，毕竟他们赚的是利息钱。
这变相也害苦了那些想要提前还清贷款卖房的房东。
有了带押过户之后，房东抵押(12家合作银行的)没有注销的情况下，买家也可以正常申请贷款。
正常过户之后，等待买家贷款还款后，可以直接还上家银行的贷款余额。
银行可以尽量留下优质客户。
第三个，可以避免解抵押过程中资金风险，同时有效杜绝中介吃差价的问题。
买家和卖家不用去借钱来提前还清贷款，避免了卖家拿钱跑路的问题。
实行带抵押，也不容易被吃差价了。
以前一套500万的房子，中介跟你说房东出价520万，你不懂就直接把钱付了。
中介可以吃20万的差价，神不知鬼不觉。
带押过户实行以后，谈好多少钱，直接把钱存在银行监管账户。
中介想骗也很难了，从交易到结束，钱都在银行。
对于买家来说，真的是很好的一项政策。
阻力何在？
看起来这确实是一个好政策，但是在实际的执行过程中还是会有一些阻力的。
一
第一个阻力
银行方面可能不太愿意推行。
比如，在贷款银行方面，如果上下家的贷款银行不是同一家，那么原来银行就相当于损失了一个贷款业务。
另外一个，以前的房贷利率是5%左右，现在利率4.65%左右。
带押过户，银行的利息收入变少了，银行相当于赚的少了。
这实际执行的过程中，部分银行工作人员可能为了业绩设置障碍。
也难怪，有网友说：带抵押过户，感觉跟携号转网一样。
换了银行，待遇没有变好。
二
第二个阻力
从房东层面来说，也有阻力。
上海目前的带抵押过户是需要做资金监管的。
买家的贷款银行批准之后是直接打入一个监管账户的。
等到过户之后，新的产证出来资金才会进入房东的账户。
这个流程，会让那些急着卖房打新的房东很难接受。
房子已经是别人的了，自己还没有看到钱。
是你，你会这么干吗？
另外，如果买家申请贷款的时间过长，卖家在结清贷款之前，所有利息是还是要照常支付的。
无形之中，让房东的成本增加了。
所以，尽管带抵押过户，对于买房客户来说，好处多多，
但是，银行和房东不一定真的高兴。
操作细节
要想要操作带抵押过户，我们就需要了解这里面的要求。
最新的消息，上海招商银行分行，在11号完成了第一笔落地。
目前支持的银行有12家。
但要注意是，目前带抵押过户须满足四个条件:
1、房子是个人产权；
2、只能有一次抵押，二抵的不行；
3、房子是商业按揭贷款，经营贷不行，组合贷必须还清公积金部分；
4、买方必须是全款或者纯商贷。
如果要在卖房的时候操作，带抵押过户要注意自己房子的贷款情况和客户的贷款条件。
另外也要注意买家最大的限制会出现在贷款金额上面。
按照目前交易中心的要求，“带抵押过户”必须审查抵押总额，因为会出现短期的“双抵押”并存，所以，抵押总额不能超过房产评估价。
比如，一套评估价1000万的房子（注意：可能真实成交价1200万），原抵押金额是500万（就算还了300万，抵押权仍然登记为500万），那么买方贷款就不能超过500万。
所以，如果房子的剩余贷款比较多，可能会出现买家贷款总额小于房子贷款的情况。
买家没有办法用足贷款，也是遗憾的地方。
总之呢，带抵押过户对于买房者来说，确实是有效规避资金风险的好政策。
但是否执行的好，还是要看置换房东和银行愿不愿意。
毕竟，房东和银行都不想吃亏。
最后，还是要说一句，带押过户在全国实行，确实是一件好事。
对于二手房交易来说，减少了风险，加快了进程，对市场是有利的。
这里也放上一张带押过户的流程图，供你参考，你也可以转发给你的正在考虑房产交易的家人或者朋友
具体流程标准以实际操作为准
（点击放大查看）
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